【三亚市】城市规划管理技术规定（建筑分册）

第一章 总 则

第一条 为推进三亚市建筑工程规划管理工作的规范化和标准化建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》《海南省城乡规划条例》等法律法规和技术规范，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定适用于三亚市市域范围内各类新建、改建、扩建项目建筑工程设计及规划管理工作。历史文化名镇名村建设及个人建房按其有关规定执行。

第三条 建设项目应当符合经批准的控制性详细规划、精细化导则和有关法律、法规、技术规定的要求，当各类执行标准不一致时，应从严管控。

第四条 本规定依据的国家或省市有关法律法规、技术规范、政策文件等发生变化，应按新的法律法规、技术规范、政策文件执行。

第二章 建筑工程规划管理

第一节 计算规则

第五条 建筑面积、建筑高度计算规则应按《民用建筑通用规范》GB 55031-2022执行。

第六条 计容建筑面积、建筑基底面积、绿化面积计算规则应按《海南省工程建设项目“联合测绘”技术导则》（试行）执行。 

第二节 建筑间距

第七条 建筑间距应严格执行国家相关日照、防火、防灾规范标准，并满足采光、通风、管线埋设、视觉卫生、交通需求、空间环境等相关规范要求。

第八条 日照间距控制要求。

（一）居住建筑日照控制要求

1.每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照，其日照标准不应低于大寒日日照时数 3 小时。旧区改建或城市更新项目内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数 1 小时。

（二）中小学、托儿所及幼儿园建筑日照控制要求

1.中小学普通教室日照标准不应低于冬至日满窗日照时数 2 小时。

2.托儿所、幼儿园的活动室、寝室及具有相同功能的区域日照标准应不低于冬至日底层满窗日照时数 3 小时。

（三）医疗卫生建筑日照控制要求

医院半数以上病房、休（疗）养院住宿楼和疗养室日照标准不应低于冬至日日照时数 2 小时。

（四）老年人设施日照控制要求

养老院、老年养护院、老年学校、老年活动中心、老年人日间照料中心等设施的居住建筑日照标准不应低于冬至日日照时数 2 小时。

（五）其他

项目建设（有日照要求的建筑）应进行日照分析，且不得降低周边建筑的日照标准。

第九条 居住建筑间距控制要求。

（一）居住建筑间距应以满足日照要求为基础，并结合建设用地的实际情况确定。

（二）居住建筑与相邻相对建筑应满足视觉卫生间距要求，一般情况下不宜低于 18m，当低于 18m 时，相邻相对建筑外墙上的窗户应错开。

第十条 非居住建筑间距控制要求。

（一）工业、仓储、交通运输类及其他有特殊要求的建筑间距应符合现行国家标准的有关规定。

（二）医疗、教育、老年人设施等应符合日照规范要求，同时必须满足各专业规范的有关规定。

（三）商业、办公、旅馆等其他建筑间距

1.平行布置时，多层建筑间距不应小于 10m；多层与高层建筑间距不应小于 13m；高层建筑间距不应小于 18m；超过 100m 的建筑应综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。

2.其他形式布置时，建筑间距应按防火间距的规定控制。

第三节 建筑退让

第十一条 建筑退让高速铁路最外侧钢轨外缘不小于 50m，退让普速铁路最外侧钢轨外缘不小于 20m。铁路配套用房退让距离应符合《铁路安全管理条例》的有关规定，并征求铁路主管部门意见。

第十二条 建筑退让公路用地外缘的距离应满足高速公路不小于 50m、国道不小于 20m、省道不小于 15m、县道不小于 10m、乡道不小于 5m。

第十三条 建筑退让城市道路红线距离。

（一）退让距离应符合表 2 的规定。

（二）退让高速公路出入口路段道路红线距离不小于 30m。

第十四条 建筑退让城市道路平面交叉口距离应符合表 3 的规定。图示详见附录3.1。

第十五条 建筑退让规划用地红线距离。

（一）退让距离应符合表 4 的规定。

（二）滨水项目的景观要考虑公共联通性，且建筑退让用地红线的距离不小于 10m，形成可开放的滨水慢行空间。

第十六条 建筑退让城市绿线距离。

（一）退让宽度不大于 10m 的景观绿化带的距离不小于 5m。退让市、区级公园或宽度大于 10m 的绿化通廊的距离应符合表 5 的规定。

（二）退让其他城市绿线应符合《城市绿线管理办法》的有关规定。

第十七条 建筑退让城市蓝线距离。

（一）应符合《城市蓝线管理办法》和现行国家标准的有关规定。

（二）建筑后退防洪治导线距离原则上不宜小于 30m。

第十八条 建筑退让规划黄线的距离应符合现行国家标准《城市工程管线综合规划规范》GB 50289-2016 和各专业规范的有关规定。

第十九条 建筑退让城市紫线的距离应符合《城市紫线管理办法》、保护规划及文物保护相关法规的有关规定。

第四节 建筑面宽

第二十条 通透率控制要求。

（一）临海、临河、临山及沿主要道路（凤凰路、迎宾路、三亚湾路、榆亚路、鹿城大道）通透率不低于 50%，临主次干道通透率不低于 40%，其他临城市界面的通透率不低于 30%。图示详见附录 3.2。

（二）两个或两个以上联合开发的建设项目，通透率按合并后的地块进行控制。

（三）因地块面积狭小等特殊情况难以满足控制要求的建设项目，在符合相关主管部门要求的基础上可酌情减少。

第二十一条 中心城区、主次干道、重要景观路两侧的沿街商业、办公等公共建筑贴线率不宜小于 60%，步行街、商业街沿线建筑贴线率不宜小于 70%。

图示详见附录 3.3。

第二十二条 为避免因面宽过大而形成屏风效应和视线遮挡，建筑面宽应严格按建筑高度分段控制：

（一）建筑高度与其最大连续面宽的投影关系宜符合表 6 的规定。图示详见附录 3.4。

（二）临海、临河、临山建筑高层部分（24m 以上）的正投影总宽度与地块面宽的比值不应超过 60%，确需突破该比例应当进行充分论证。 第五节 其他管理要求第二十三条 商办类项目建筑设计方案应严格按《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》琼自然资规〔2021〕12 号执行。

第五节 其他管理要求

第二十三条 商办类项目建筑设计方案应严格按《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》琼自然资规〔2021〕12 号执行。

第三章 基地出入口与停车位

第二十四条 基地出入口基本要求。

基地出入口的设置应符合控制性详细规划对开口朝向和位置的要求，并符合本条 1-8 款规定。

1.距人行横道、人行天桥、人行地道（包括引道、引桥、地下通道出入口等）的最近边缘线不应小于 5m。距公共交通站台边缘不应小于15m。

2.距离公园、学校及有儿童、老年人、残疾人使用建筑的出入口最近边缘不应小于 20m。

3.剧院、游乐场、体育场（馆）、展览馆、会展中心、大型商场、大型集贸市场、大型旅馆、大型医院、中小学校等有大量人流、车流集散的项目，其基地主要出入口和城市道路之间原则上不得小于 15m 的缓冲距离，以便人员集散。 图示详见附录 3.5。

4.建筑基地的机动车出入口，不应直接与城市快速路相连接，不宜直接与城市主干路相连接。如需在不同等级的道路上开设多个机动车出入口的，应根据道路等级，按从低到高的顺序安排。为减少建筑基地出入口对道路交通的影响，鼓励相邻建筑基地共用机动车出入口。图示详见附录 3.6。

5.大型文化娱乐、商业、体育、交通等人员密集的建筑基地的出入口不应少于 2 个，且不宜设置在同一条城市道路上。居住街坊内主要附属道路至少应有 2 个车行出入口连接城市道路。

6.基地出入口设置应避免影响交叉口的正常运行，不应在交叉口进出口道展宽段、渠化段和展宽渐变段范围内设置机动车出入口。图示详见附录 3.7。

7.基地出入口应符合现行国家标准《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019-2021 的有关规定，并与城市道路无障碍设施相连接。

8.因特殊情况，机动车出入口确实无法满足上述要求的，需开展交通专项研究，并征求交警等相关主管部门意见。

第二十五条 机动车停车场（库）出入口的数量和位置应符合现行国家标准《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019 和《车库建筑设计规范》JGJ100-2015 的有关规定。

第二十六条 停车设施要求。

(一)建设项目原则上采用地下停车、人车分流的模式优化项目环境品质。新建住宅小区地面停车位数量不宜超过住宅总套数的 10%；新建住宅小区应当预留不少于总停车泊位数 5%的访客车位。

(二)各类建设项目标准停车位配建指标不应小于表 7 的规定。

（三）各类建设项目除需配建标准车位以外，根据不同的建设类型，还需设置装卸货车位、大客车车位、临时车位及无障碍车位等特殊停车泊位，具体停车位配建指标不应小于表 8 的规定。

(四)当地下停车库建设少于两层时原则上不得设置机械式停车库，当地下车库满开挖建设两层时仍无法满足配建指标要求的，可设置机械式停车库，机械式机动车停车位占总停车位的比例不大于 25%。

(五)住宅小区及剧院、体育场馆等人流量、车流量集中的大型公共建筑不得采用机械式停车设施。

(六)车库建筑设计应符合现行行业标准《车库建筑设计规范》JGJ100-2015 等要求。

第二十七条 充电设施要求。

（一）各类项目电动汽车充电设施配置要求如下：

1.居住建筑

（1）居住建筑配建地面停车位应 100%建设充换电设施或预留充换电设施安装接口，同时不低于 10%的停车位充换电基础设施应达到投入使用条件，居住区配建访客停车位亦按同等比例配建。

（2）已建住宅小区、停车场，在不影响车辆通行的前提下，允许利用和改造住宅小区、停车场、城市支路上的照明设施建设充换电设施。

2.公共建筑

（1）办公建筑按照不低于配建停车位的 25%建设；

（2）商业建筑按照不低于配建停车位的 20%建设；

（3）其他公共建筑（如医院、学校、文体设施）按照不低于配建停车位的 15%建设；

（4）社会公共停车场、库（含 P+R 停车场）按照不低于配建停车位的20%建设。

3. 新建高速公路服务区和有条件的加油（气）站，原则上应按不低于停车位总数 20%的比例配建充换电设施或预留充换电设施接口。

（二）各类项目电动自行车充电设施配置要求如下：

1. 新建居住建筑应按照每户不少于 0.5 个充电车位的标准配置充电设施，与项目同步建成使用。

2.新建商场、宾馆、医院、办公楼、剧院、博物馆等大型公共建筑应按照不少于总非机动车位 15%的比例配建充电车位，与项目同步建成使用。

3.电动自行车停放充电场所的设计和消防安全管理应按照《电动自行车停放充电场所消防安全要求》DB46/T 526-2021 执行。

第四章 公共配套设施

第二十八条 居住配套设施要求。

（一）居住区按照居民在合理的步行距离内满足基本生活需求的原则，可分为 15 分钟生活圈居住区、5-10 分钟生活圈居住区及居住街坊三级，其分级控制规模应符合表 9 规定，并应符合现行国家标准《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）《社区生活圈规划技术指南》（TD/T 1062-2021）《完整居住社区建设指南》有关规定。

（二）居住区配套设施应满足以下要求。

1. 新建居住区或开发区，除按照控制性详细规划要求配建公共服务配套设施外，应根据各级居住区人口规模优先配置相应的基础保障型设施（详见附录 2）。

2. 新建居住区或开发区，应根据现状及既有规划情况至少以上层级规模为范围开展设施评估，当相关配套设施不足或规划用地内的配建设施需兼顾为附近居民服务时，宜在已批控详基础上额外增配以满足实际需求。

3.对控制性详细规划中已按居住区分级人口规模落实的配套设施，以控制性详细规划为准，无需重复配建。

（三）有条件的区域，居住区分级宜按照邻里中心配置，其分级控制规模应符合表 10 规定。

第五章 建筑节能与景观绿化

第二十九条 建筑节能设计。

（一）装配式建筑

1.装配式建筑实施范围应按照《关于进一步稳步推进装配式建筑有关事项的通知》（琼建科函〔2021〕155 号）等执行。

2.装配式建筑建设应按照《海南省装配式建筑施工质量监督要点》《海南省装配式混凝土预制构件生产和安装技术标准》DBJ46-058-2021 等执行。

3.装配式建筑计算规则应符合现行国家标准《装配式建筑评价标准》GB/T 51129-2017 及《海南省住房和城乡建设厅关于〈海南省装配式建筑装配率计算规则（2021 年修订版）〉有关事项的通知》（琼建科函〔2022〕95 号）等有关规定。

（二）光伏发电

光伏发电建设应按照《关于大力推进分布式光伏发电的实施意见（试行）的通知》（琼发改能源〔2021〕489 号）、《三亚市人民政府关于印发三亚市分布式光伏发电项目管理办法的通知》（三府规〔2022〕29 号）等执行。

（三）建筑节能与绿色建筑

1.建筑节能与绿色建筑应按照《海南绿色建筑发展条例》《三亚市人民政府关于印发三亚市建筑节能与绿色建筑“十四五”专项规划的通知》（三府〔2022〕295 号）、《关于印发<三亚市民用建筑区域节能评估报告>的通知》（三住建〔2021〕360 号）等执行。

2. 建筑太阳能热水系统应用工程应符合现行国家标准《民用建筑太阳能热水系统应用技术标准》GB 50364-2018 和海南省有关建筑太阳能热水系统的规定。

3.存在噪声影响地段的项目，建筑材质的使用应优先考虑具有减噪降噪功能的建筑材料。

（四）建筑新能源设计

1.应结合项目所在地能源供应条件、地质勘查报告，策划优先选择适宜的新能源系统形式。

2.应明确项目能源管理目标要求，选用的新能源系统与传统能源系统具有明确的考核指标，分解制定规划与建筑、结构与材料、暖通空调、给水排水、电气等专业指标。新能源设计流程策划详见附录 3.8。

3.新能源系统应确保与建筑一体化设计，光热、光伏、风电等室外安装结构应确保结构和附着物的安全。

（五）BIM 技术应用

1.鼓励装配式保障性住房项目、政府投资的单体建筑面积≥30000 ㎡以上的公建项目及采用资格预审进行招标的项目应用 BIM 技术。

2.BIM 的应用应符合现行国家标准《建筑信息模型应用统一标准》GB/T51212-2016、《建筑信息模型施工应用标准》GB/T 51235-2017 等相关 BIM 标准的规定，同时应符合相关的工程施工、验收标准的规定。

第三十条 建筑夜景灯光设计应符合《三亚市中心城区照明总体规划设计》等相关规定。

第三十一条 建筑立体绿化设计。

（一）屋顶绿化

1.滨河界面的屋顶花园建议采用退台形式，形成多层次、丰富的城市第五立面。

2.有条件进行绿化种植设计的屋顶，其屋顶绿化种植总面积应占屋顶总面积的 30%以上。

3.屋顶绿化应进行防水处理，在屋顶四周应设置高度在 1.2m 以上的防护围栏，同时种植和设施位置距屋顶边缘的宽度应当比植株和设施的高度大 1m 以上。

（二）垂直绿化

1.建（构）筑物的外立面、廊柱、围栏及居住建筑公共部分的外立面等实施墙（面）体绿化，应按本规定第六条要求折算绿化面积。

（三）架空层绿化

1.鼓励高层建筑在中间楼层设置公共空中花园，且植被覆盖率应不小于 50%。

2.高、多层民用建筑的底层设置架空层（用作非营利功能）时，层高不得小于 3.9m。

第三十二条 景观控制要求。

（一）城市干路两侧开放式绿化带范围内不得设置机动车停车位，宜设置景观慢道及健身、休闲、娱乐等功能的设施。

（二）单位和个人在城市干道绿化带开设机动车出入口，必须经相关部门申请审批。

（三）建设用地面积大于 4 万㎡的住宅项目或以住宅性质为主的综合用地项目，应临城镇道路布置不小于该项目建设用地面积 5%的公共绿地(广场)，并对社会公众开放使用。

（四）绿地率控制要求应符合现行国家标准《城镇老年人设施规划规范》GB 50437-2017、《海南省城镇园林绿化条例》等相关规范的规定。

（五）建设项目不宜设置封闭式实体围墙，建议采用绿篱、花坛、栅栏等通透式隔离设施，确需设置围墙的，应设计透空围墙，并提供设计方案，确保与周边环境的协调。

（六）建设项目景观绿化应选择生长稳定、吸尘降噪，生态景观功能好、安全易管护的地方特色植物，既起到绿化美化环境又能达到减噪降噪的效果。

（七）高速铁路、普速铁路、高速公路等沿线的居住建筑或噪声敏感建筑物集中区应设置绿化屏障、抗振、减噪降噪措施，并满足国家环境评价要求。

第六章 地下空间

第三十三条 地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下地上交通、管网及其他地下构筑物统筹规划、合理安排，并符合国家、海南省和三亚市有关规定及管理办法。同一街区内的公共地下空间应按规划进行互通设计。

第三十四条 地下空间按使用功能可分为地下交通、市政设施、公共服务、商业、工业、仓储和防空防灾等功能空间。规划应对地下空间使用功能进行合理引导，适度混合。地下空间使用功能应符合表 11。

第三十五条 满足以下条件的相邻地块，鼓励地下空间联合开发：

（一）地块位于城市商业办公中心区、人流集散中心等用地紧张区域；

（二）地块建设本身需配套地下公共设施，或与周边联系需地下通道等城市公共空间；

（三）相邻地块有统一开发可能性的，应事先做好竖向联接详细设计。

（四）因规划需要或者建设单位对相邻地块地下空间有整体开发要求的，在依法取得相邻地下空间使用权后，可以由整体开发的建设单位统一办理地下空间项目审批手续，整体设计、统一建设。

（五）规划条件对地下空间建设项目有连通要求的，地下空间建设项目的设计方案应当具备完善的工程设计方案和相邻建筑的连通方案。

相邻建筑已经按照规划预留横向连通位置的，新项目的横向连通位置应当与之相衔接。

第三十六条 地下空间基础围护固定构件外缘线不得超越用地红线，且实施建设时不得影响地下管线和城市交通。

第三十七条 地下建筑物退让用地红线的距离

（一）除交通设施、公用设施外的其他新建、改建 、扩建的建 (构 )

筑物地下部分与建设用地红线的距离，应满足安全要求，且不小于 3m；

按上述退让用地红线或者退让道路红线距离要求确有困难的，应当采取技术安全措施和有效的施工方法，经专题论证确定。

（二）两个或两个以上的建设项目联合开发地下空间时，应按合并后的地块进行退线，且满足联合开发的设计要求及相关规范要求。

第三十八条 民用建筑防空地下室的修建应符合现行国家标准《城市地下空间规划标准》GB/T 51358-2019 及海南省有关规定。

第七章 海绵城市设计引导

第三十九条 海绵城市设计要求。

各类新建、改建、扩建的建设项目应满足海绵城市低影响开发建设的内容，并符合《海南省海绵型建筑与小区设计导则》《三亚市海绵城市建设总体规划》《三亚市海绵城市规划设计导则》以及海南省现行标准、规范的相关规定。

第八章 附 则

第四十条 本规定由三亚市自然资源和规划局主管部门负责解释。

第四十一条 本规定自印发后 30 日起试行；本规定试行前，已经市国土空间规划委员会审议通过的建设项目，按原有关规定执行。

附录 1 术语

（一）道路红线：指城市道路用地规划控制线。

（二）用地红线：指根据城市规划确定的各类建筑工程项目所在建设用地的边界线。

（三）城市绿线：指城市各类绿地范围的控制线。

（四）城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

（五）城市黄线：指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

（六）城市紫线：指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

（七）建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

（八）建筑退让：指建筑构或构筑物的主体外轮廓退让道路红线、用地红线、城市绿线、城市蓝线、城市黄线、城市紫线等。

（九）通透率：指贴临城市界面高度 24m 以上的建筑之间开敞部分的宽度之和与同一方向上规划用地宽度的比例。

（十）贴线率：指建筑物贴建筑控制线的界面长度与建筑控制线长度的比值。

（十一）建筑面宽：指建筑物最外轮廓的正投影宽度。

（十二）临山：指建设活动会对山体本身或景观造成影响的区域。

（十三）临河：指建设活动会对河流水系本身或景观造成影响的区域。

（十四）临海：指建设活动会对海岸线本身或景观造成影响的区域。

（十五）高速公路出入口路段：指从高速公路出入口至城市道路第一个交叉口的城市道路路段。

（十六）地下空间：指地表以下的空间，包括结建式地下空间和单建式地下空间。结建式地下空间是指同一主体结合地面建筑，一并开发建设的地下空间。单建式地下空间是指独立开发建设的地下空间。利用市政道路、公共绿地和公共广场等城市公共用地实施独立开发建设的地下空间，视为单建式地下空间。

附录 2 居住区配套设施配置标准

2.1 居住区配套设施规划建设控制要求。

附录 3 附图

3.8 新能源设计流程策划