【江西省】江西省住宅工程开裂、渗漏等 质量常见问题防治技术指南

关于印发《江西省住宅工程开裂、渗漏等

质量常见问题防治技术指南》的通知

各设区市、省直管县（市）住建局，南昌市城乡建设局，赣江新区城乡建设和交通局:

为进一步加强全省住宅工程质量常见问题的治理，提高施工单位对开裂、渗漏等质量常见问题的防控能力，全面提升住宅工程建筑品质，我厅组织有关单位编制了《江西省住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题防治技术指南》。现印发给你们，请结合实际参照执行。

省住房和城乡建设厅

2021 年 11 月 26 日

（此件主动公开）

前 言

为贯彻落实《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92 号）精神，指导施工单位应对住宅工程质量常见质量问题，预防和减少住宅工程各类开裂、渗漏等质量常见问题发生，省住房和城乡建设厅组织有关单位编制《江西省住宅工程开裂、渗漏质量常见问题防治技术指南》（以下简称指南）。

住宅工程涉及千家万户，住宅工程质量的好坏直接关系到广大人民群众的切身利益，群众投诉多发的开裂、渗漏等质量常见问题的防控工作尤为重要。本指南以预防住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题发生为目的，在总结部分施工单位应对住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题的成功经验做法的基础上，强调要从建筑设计着手，不断优化施工过程管理，形成的一套可复制、可推广的施工防治措施。指南起草后，广泛征求全省各设区市建筑工程质量监督机构的意见建议，进行反复修改完善，形成终稿。

主编单位：江西省建工集团有限责任公司

江西建工集团建设产业投资有限公司

参编单位：江西建工第二建筑有限责任公司

江西建工第三建筑有限责任公司

江西建工第一建筑有限责任公司

中联建设集团股份有限公司

上海建工二建集团有限公司

江西省新宇建设工程有限公司

省住房城乡建设厅建筑监管处

省城镇发展服务中心质量安全技术处

省建筑设计研究总院集团有限公司

本指南主要起草人员：胡最文、周晨、范海飞、万程珂、匡明、帅品峰、张振礼、刘梦溪、查勤、陈磊、童立。

本指南主要审核人员：余建国、曾军、邓小华、熊信福、 江先进、吴春月、吴凡、赵爽。

1 总 则

1.1 为进一步加强全省住宅工程质量常见问题防治工作，依据相关法律、法规、技术标准规范的有关规定，制定本技术指南。

1.2 本指南适用于新建住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题防治相关工作。改建、扩建住宅工程，以及其他房屋建筑工程可参照执行。

1.3 住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题是指各类影响住宅使用功能和外形观感的常见性质量问题。

1.4 本指南执行过程中，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2 基本规定

2.1 严禁建设单位借优化设计之名，取消有利于防治开裂、渗漏等质量常见问题的基本构造措施。

2.2 地下室顶板、楼层板应谨慎选择使用“无梁楼盖（板）”结构形式。

2.3 地下室的抗浮设计应充分考虑地下水位和地表滞水的影响，应明确地下室抗浮设计时的抗浮设计水位。应增设地下水位永久观测井。

2.4 地下室的混凝土外墙（水平方向）及顶底板配筋设计应遵循“小直径密间距”原则。

2.5 为预防外墙脱落风险，应谨慎选择砂浆类保温材料外墙外保温系统、发泡水泥板外墙外保温系统及岩棉材料的外保温系统。

2.6 为预防外墙面渗漏，宜设计外墙整体防水层。

2.7 桩基础应进行承载力和桩身完整性检验，抽验数量和承载力要求应符合设计及规范要求。

2.8 地基验槽应由勘察、设计、监理、施工、建设等五方相关技术人员共同参加，按照设计和规范要求进行基槽验收。

3 混凝土结构工程基本要求

3.1 混凝土运输、输送、浇筑过程中严禁加水。混凝土运输、输送、浇筑过程中散落的混凝土，严禁用于混凝土结构构件的浇筑。

3.2 混凝土进场时，应核查混凝土的出厂合格证，配合比通知单、随车发货单等资料，并按规定进行坍落度检测，试块的取样、养护及送检等应该符合规范要求。

3.3 墙、柱钢筋绑扎安装时，应采用定位件固定，保证钢筋位置，控制保护层厚度。梁、柱核心区的加密箍筋应严格设置到位。

3.4 板面负筋应设置马凳筋且全数绑扎，保证足够的刚度。梁底筋应有足够的绑扎点，保证底筋位置。

3.5 板面混凝土浇筑后，应在初凝后终凝前对表面进行两次以上抹压收浆，并用塑料薄膜覆盖保持有凝结水；硬化后可采用蓄水或覆盖湿麻袋片持续保湿养护。防水混凝土、高强混凝土养护时间不少于 14d，一般混凝土不少于 7d。

4 地下室

4.1 地下室后浇带的间距及宽度应设计合理，间距宜为 30m～35m，宽度宜为 700mm～1000mm。

4.2 地下室顶板覆土完成面以下的分隔室内外的墙体，以及出地下室顶板的风井，应采用钢筋混凝土结构，不得采用砌体结构，且防水材料上翻至覆土面以上 30cm。

4.3 地下室大体积混凝土应分层分段浇筑，优化混凝土配合比，建议采用加冰等方式降低入模温度。

4.4 地下室后浇带两侧混凝土浇筑后应采取覆盖双层麻袋等措施，强化保温保湿养护。

4.5 地下室混凝土止水钢板应连续闭环交圈。

4.6 地下室后浇带区域梁、板应采取可靠的支顶措施，且独立设置。在后浇带混凝土封闭达到 100%强度前，严禁拆除支顶措施。

4.7 地下室后浇带混凝土浇筑前，施工缝必须凿毛处理到位，采用补偿收缩混凝土，其强度等级较两侧构件提高一个等级，保温保湿养护时间不得少于 28d。

4.8 地下室外墙及有防水要求墙体的穿墙螺杆宜采用三段式止水螺杆。若采用普通一段式止水螺杆时，拆模后应用切割机将螺杆切断，且应切进混凝土形成凹面，然后对螺杆头涂刷防锈漆，最后用聚合物砂浆封堵。严禁使用铁锤直接敲断。

4.9 转角处、洞口处防水层施工时，防水附加层措施应严格到位。

严禁材料堆放或钢管立于无保护层的防水层上，严禁回填土和建筑垃圾等直接与防水层接触。

4.10 地下室施工时，应提前规划材料堆放或堆土的位置及高度，避免造成局部荷载过大。顶板上若规划有临时车行道时应与设计的消防车道相结合或设置支撑加固措施，且均必须经设计单位验算核定。地下室施工阶段停止抽水时间应根据设计要求，达到预期的压重后才能停止。

4.11 地下车库地面整体面层应在沉降变形稳定后施工，分隔缝间距不应大于 6m，剪力墙根部、柱底四周和主梁两侧宜断开，分别增设分格缝。

5 普通楼地面

5.1 在楼板四周、转角处、大跨度板的角部等部位宜按规范要求增设辐射筋。

5.2 板底钢筋的保护层垫块应按梅花形设置到位，间距不大于1m。板面钢筋应设置马凳筋且全数绑扎。

5.3 优化预埋管线的排布，严禁三层及以上管线交叉。大管线或多根管线并排布时，应设置垂直于管线方向的双向短钢筋网片加强，直径为 6mm，间距为 150mm，宽度每边大于管线边缘 150mm。

5.4 严禁板面混凝土压槽。

5.5 混凝土浇筑应连续，严禁出现板面冷缝。

5.6 混凝土强度达到 1.2MPa 前，不得上人作业。

5.7 装饰装修施工阶段，材料分类堆放，堆放均匀，其堆积荷载不得超过设计荷载要求。

5.8 当首层地面下部为回填土时，应严格按设计及规范要求，分层回填、分层夯实，压实度符合设计要求。地面混凝土分隔缝间距应不大于 4m，在柱边、墙边应用分隔缝与地面断开。

6 墙面

6.1 不同块材的砌体交接处应设置构造柱。

6.2 填充墙砌体砌筑前应排版策划，制作皮数杆，确保混凝土墙柱与砌体连接处的拉结筋有效埋入灰缝，间距及长度符合设计及规范要求。

6.3 砌筑外墙上各类凸出墙面构造处，如：雨棚、装饰腰线、空调板等，应设置 20cm 高混凝土反坎。

6.4 雨棚、装饰腰线、空调板均应设置不小于 3%向外排水坡度，并涂刷防水涂料或敷设防水卷材，并沿外墙上翻不小于 30cm，阴角部位应作圆弧角，外檐口应做鹰嘴和滴水槽。

6.5 外墙上的穿墙洞口，应将套管随墙体砌筑同步埋设，内高外低。严禁墙体成型后再开洞。

6.6 顶砌滚砖或顶部塞缝应至少间隔 14 天后进行。顶砖必须采用挤浆法，确保砂浆密实，中间及两端应采用三角块，不可填塞断砖、碎砖等。塞缝应使用填缝枪压注。

6.7 构造柱和圈梁的设置应符合设计要求，如设计未明确规定时，应符合下列要求：墙长不大于 5m，墙高不大于 4m。对顶层、出屋面墙体宜再缩小间隔范围，防止温差变形引起的裂缝。

6.8 门窗过梁的厚度应符合设计要求，搁置在墙上的长度不小于24cm。

6.9 配电箱、消防栓箱等箱体的位置应根据图纸在砌筑时预留，上部搁置混凝土过梁，避免后期打凿扰动墙体，箱体背面粉刷时应满敷钢丝网增强抗裂。

6.10 墙上管线开槽应先划线，再使用专用切割机开槽，深度和宽度应控制在管外径加 15mm。墙体配管后的补槽应分二遍完成，第一遍应刚盖住线管，线管后面及两侧填充密实；第二遍补槽时应加密布钢丝网，高度略高出墙面。

6.11 抹灰施工时，基层应清理干净，界面剂采用拍浆工艺，形成倒刺形结合面。抹灰严禁一次成活，分层抹灰时，各层应间隔10h 以上。

6.12 在砖墙与混凝土结构交接处，应铺设防裂钢丝网，每侧搭接不小于 20cm，长度应顺着整个交接处全覆盖。

6.13 外剪力墙螺栓孔及孔眼周边应清理干净，外侧孔眼用膨胀防水砂浆封堵密实，孔内打注无机聚氨酯发泡剂，墙内侧用膨胀水泥砂浆封堵，最后墙外侧涂刷聚氨酯防水。

6.14 结构施工采用型钢悬挑脚手架时，在外剪力墙处不宜留设洞口。此类部位悬挑型钢宜选用下撑上拉式或可调钢拉杆式设计。

6.15 砌体严禁干砖上墙。砌筑外墙灰缝必须饱满，采用水泥砂浆砌筑时，应随砌同步原浆双面勾缝，保证砂浆与砌体粘结牢固密实，防止灰缝开裂；竖缝严禁两头挂灰的假缝；采用专用胶泥砌筑时，严禁只在砌块周边挂灰。

6.16 外保温浆料系统应设置抗裂分隔缝。水平分格缝应按楼层设置在窗台或窗眉处，竖向分格缝应结合外立面线条设置。

6.17 耐碱网格布在外窗周边应翻边敷设。耐碱网格布不得在立面转角或线条的阴阳角等位置进行断开或搭接，搭接长度不少于10cm。

7 外窗以及周边

7.1 外窗安装前必须上下、水平弹通线定位。窗框的后塞缝间隙应不大于 3cm，否则应挂网粉刷，修整窗洞。

7.2 窗边墙应设置混凝土预制块作为紧固件，距洞口底部、顶部15cm～20cm 的位置各设置一块，中间间距不大于 50cm 设置一块，门窗洞口两侧对称设置。混凝土预制块强度应不低于 C20，厚度同墙厚，高度应与砌块（空心砖）同高，长度不小于 100mm。

7.3 窗台必须设置细石钢筋混凝土压顶，上部配 3 根口 8 钢筋，厚度不小于80mm，宽度同墙厚，每边深入墙体 200mm（不足200mm的通长设置），混凝土标号不低于 C20，向外设不小于 5%的坡度。

7.4 窗框与窗台之间宜用聚氨酯发泡剂等伸缩性能较好的闭孔弹线材料进行填塞，发泡剂施打必须连续、饱满，施打完成后应静待 15min，溢出窗框外的发泡剂应在其固化前压入缝隙中，凹入缝隙 5mm～8mm。严禁在聚氨酯发泡剂固化后用刀片切割，导致外膜受损。

7.5 外墙打底粉刷完成后，窗框外侧周边应涂刮防水涂料两道，第二道应在第一道干燥后进行（一般 24 小时后）。

7.6 外窗台的装饰面层应有向外不小于 5%的坡度，且应低于内窗台，压窗框 3mm～5mm。外侧阴角应留设深 6mm～8mm 打胶槽；窗楣外口应做鹰嘴和滴水槽。

7.7 外飘窗上、下飘板应整体向外 1%～2%结构找坡，不得反坡。

上飘板下部、下飘板上部宜在外侧预留 10mm～20mm 止水企口槽。

上飘板外露时应在结构层上设置防水层，可选用聚合物防水砂浆或防水卷材，装饰面层应向外 3%～5%建筑找坡。

7.8 密封胶应选用粘结性和相容性良好的耐候硅酮胶。注胶应密实，胶缝宽度均匀。

7.9 外装饰系统完工后，应进行淋水试验，试验前应关闭窗户，封闭各种预留洞口。淋水试验时间不应少于 30min。

8 卫生间

8.1 下沉式卫生间下沉深度应不小于 30cm。

8.2 下沉式卫生间应设置两道防水：第一道位于钢筋混凝土楼板之上，第二道位于卫生间回填找平层之上。

8.3 当卫生间采用蒸压加气混凝土砌块等轻质隔墙时，宜做全高防水。

8.4 下沉式卫生间应做二次排水，用于排出渗入回填料中的水。

8.5 卫生间四周沿墙体应做混凝土反坎，高度不小于 20cm，宽度同墙厚且不应小于 10cm。

8.6 穿卫生间的套管应采用刚性防水套管，埋设准确。

8.7 防水涂料在大面积施工前，先在阴阳角、管根、地漏、排水口等部位施做附加层。

8.8 防水涂料多遍施工时，前后两遍的涂刷方向应相互垂直，涂层厚度均匀；在前一遍涂层实干后，再涂刷下一遍涂料。施工时宜先涂刷立面，后涂刷平面。

8.9 防水层在卫生间门洞口处应水平向外延展不小于 50cm，洞口两侧向外延展不小于 20cm。

8.10 在防水层施工完成后，必须进行闭水试验，蓄水高度不低于 20mm，蓄水时间不少于 24h。

9 屋面

9.1 屋面坡度和屋面防水等级应严格按设计要求施工。

9.2 天沟宽度不宜小于 30cm，并应满足雨水斗安装要求，坡度应符合设计要求且不宜小于 0.3%，在落水口处应加大坡度。

9.3 屋面施工时应严格检查楼板钢筋保护层厚度和转角辐射筋的位置、数量。混凝土初凝后终凝前，应分别对混凝土表面进行两次以上抹压处理，终凝后应立即进行覆盖保湿养护。混凝土浇筑时严禁出现板面冷缝。

9.4 穿屋面的套管应采用刚性防水套管，埋设准确。

9.5 烟道出屋面板预留洞口应施作混凝土翻边，且应与屋面板混凝土同时浇筑，翻边宽度不应小于 12cm，高度应高出屋面完成面25cm 以上。

9.6 防水施工前，基层转角处、交接处应用水泥砂浆做成圆角或钝角。

9.7 天沟、檐口、出屋面管道、女儿墙根部、阴阳角等处，应先做防水附加层后，再进行大面防水施工。

9.8 女儿墙高度大于 80cm 时，应预留凹槽，凹槽高度应大于屋面完成面 25cm，卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，用金属压条钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。女儿墙高度低于80cm 时，卷材端头直接铺贴到女儿墙顶面，再做钢筋混凝土压顶。

女儿墙顶部应设向内不小于 3%的坡度。

9.9 出屋面结构构造、设备底座等泛水做法均应预留凹槽，同女儿墙做法。出屋面管道根部应做防水台，高度不小于 25cm。

9.10 屋面檐沟应由沟底翻上至沟外帮，用水泥钉固定，密封材料封口。天沟、檐沟与屋面交接处增设附加层，附加层应空铺，宽度不小于 20cm；檐沟下部做成鹰嘴和滴水线。

9.11 防水层和面层施工完毕后，必须进行淋水试验，时间不应少于 30min；有蓄水条件的屋面，应做蓄水试验，时间不应少于24h。

9.12 屋面细石混凝土保护层的分隔缝间距不应大于 4m。

9.13 屋面施工完成后不得随意开洞或增设其它构筑物，以防破坏防水层。