【蚌埠市】加强住宅工程设计质量源头管控工作

关于加强住宅工程设计质量源头管控工作的通知

各县（区）住建部门，各有关单位：

为进一步提高我市住宅工程设计水平，推动住宅工程高质量发展，避免住宅工程在实际使用中产生功能不便的设计节点，从设计源头有效消除住宅工程质量问题及其交付后的矛盾隐患，结合市民反映较多的房屋渗漏、开裂等突出质量问题，现提出以下处理意见和工作要求，请认真落实。

一、落实设计单位主体责任

住宅工程设计单位是受建设单位委托进行住宅工程整体外观、功能性设计的具体实施单位，设计单位应明晰住宅工程设计各阶段任务，落实“一校、二审”三级审核制度，严格遵守“先规划、再勘察、后设计”基本建设程序开展勘察设计工作，各专业设计技术人员要做到全面对接、充分讨论，避免各专业设计参与者因对接不充分留下质量问题隐患。在确保住宅工程基础验算、结构计算书复核满足要求的基础上，科学设计户型，突出住宅工程的实用性和宜居性，提升住宅品质质量。设计单位应在图纸设计中单列《住宅工程常见问题设计专篇》，依据《安徽省住宅工程质量通病防治技术规程》（DB34/1659）要求，明确工程常见问题处理节点、规避措施，并在设计交底时将《住宅工程常见问题设计专篇》作为重要内容向建设、施工、监理单位进行交底。住宅工程设计易出现的质量问题风险及应对措施提示如下：

（一）地下室筏板开裂渗漏问题。地下室筏板除满足强度要求外尚需具备足够刚度，预防地下室地坪开裂及渗漏，地下室防水混凝土设计厚度要求底板不应小于350mm，顶板不应小于250mm。

（二）外墙线条、空调板、屋面等易发生渗漏问题。在凸出外墙面的线条、空调板，雨蓬等部位与墙体交接处应设置混凝土防水翻边，防水翻边有效高度应不小于100mm，同时应对该部位附加一道防水层；加强屋面混凝土的刚性防水，顶层结构板应为双层双向钢筋，钢筋最小间距φ150X150，同时顶板应采用抗渗混凝土。

（三）室内墙面抹灰易空鼓、开裂问题。室内墙面抹灰工程，设计单位应在设计图纸中提出具体抹灰工程抗裂措施，墙面饰面免抹灰、石膏砂浆等技术可推广使用（石膏砂浆不包括厨卫等防水房间），必要时应增设耐碱网格布，有效杜绝墙面粉刷开裂。

（四）室外散水坡沉降问题。室外砌体直接砌在回填土上，产生砌体沉降裂缝。处理要求：设计应提出有效措施避免因土体下沉导致砌体裂缝的产生，并在设计图纸中明确做法。

（五）主楼一层室内地面标高控制问题。主楼一层室内地面标高与小区景观道路无高差或存在负高差、小区景观绿化堆土高于首层室内地面标高，造成一层住户室内墙面返潮和雨水倒灌。处理要求：应统筹考虑小区景观道路与主楼之间的高差，正常情况，主楼首层±0标高宜高于室外小区道路标高不小于0.5m，同时对主楼四周提出室外排水相关要求。

（六）外露给排水管道冻裂问题。采用北侧连廊的户型，其室内的给水通过连廊设置，在遇到冬季寒冷天气，给水管冻结，造成室内无法用水。处理要求：如设计采用北连廊户型，应设置有效措施避免室内给水管穿过连廊产生冻害的具体措施（如两端分别设置水井、避免管道穿过连廊等）。

（七）住宅公共区域电气桥架、水平管道等外露，影响观感问题。应结合连廊设计在公区对电气桥架、水平管道等在不影响检修的情况下进行吊顶、美化或其他隐蔽处理。

（八）住宅（公寓式住宅）外窗设计立面为上下层通窗设计，上下层之间采取岩棉防火隔断，不隔声、隔光，影响住户使用问题。住宅工程外窗原则不应设置上下层通窗，如确需设置，应在采取上下层间防火预防措施的同时，考虑隔声、隔光功能性具体构造措施。

（九）空调板预留尺寸过小，当使用大尺寸空调外机时，预留的空调机位尺寸不足问题。设计单位在对室外空调板设计时，应基于便于安装，合理确定空调板位置和尺寸。对于住宅面积大于144㎡的户型时，设计单位可设置集中式设备平台，平台面积不应大于1.5㎡，同时应符合规划相关计容要求。

（十）公共通道、楼梯道、地下室走道、电梯（楼梯间）前室等部位未考虑装饰层、消防箱、水管等影响，导致装饰层完成后净宽、开窗面积不满足标准或设计要求问题。设计单位加强结构设计和建筑设计专业的协调沟通，采取增大系数、扩大间距等方式避免上述问题的发生。

（十一）入户门设置不合理，开启后影响相邻入户门、电梯门使用问题。应采取有效措施，避免开启后影响相邻使用及防火疏散等使用功能。

（十二）空调板周边未设置反边与空调板排水立管设置，空调板排水措施不明确问题。空调板（设备平台）设置排水地漏，空调冷凝水采取有组织排放。

（十三）电梯井毗邻户内卧室易产生噪声问题。应避免电梯井与住宅卧室相邻设置（住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室），如确需设置，应按规范要求，在电梯井、机房内侧应采取有效的隔声减振措施，必须在住宅室内一侧设置的，应在销售合同中明确说明。

（十四）设计楼面保温隔声层以及地热工程的层高不足问题。设计单位应在施工图设计文件中明确楼面保温隔声相关参数指标，结合楼面保温隔声层厚度，相应提高建筑层高，且不应低于2.95m。对于楼地面非精（全）装修（毛坯）交付的工程，由设计单位在施工图设计文件中明确楼面保温隔声相关参数指标，建设单位在销售合同中明确保温隔声参数指标和交房标准，并告知业主在后期装修时自行组织保温隔声层实施。

（十五）商业式公寓工程卫生间门洞尺寸较小问题。设计单位应在设计图纸中明确门洞尺寸大小。

二、强化建设单位首要责任

建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全面责任，应根据项目实际，在建筑功能设计、风格设计、绿色建筑设计、绿色建材选择、装配式建筑设计、海绵城市建设理念等方面提出高标准、高适用要求，对设计提出的相关风险点会同相关单位进行论证，提出有针对性和实用性的施工方案，尊重设计意见，原则上不委托第三方进行设计优化。加大销售前端控制，加强销售队伍专业培训，注重销售细节管控，对建筑层高、担架电梯定义等较专业化问题在进行房屋销售过程中采取文字、图片等方式向购房人进行明确告知，避免后期矛盾。住宅工程易发生质量问题纠纷等事项及应对措施提示如下：

（一）桩基施工前，现场应首先进行试验桩，试验桩应针对不同的桩径和桩长。对通过试桩确定的桩长和承载力，现场应严格进行控制施工。如现场施工与设计桩长偏差超过20%时，应暂停桩基施工，查清问题原因，当确需对改变桩长施工时，应完善相关设计手续，并经原图审机构审查通过后方可继续施工。

（二）购房人反映毛坯房墙面粉刷空鼓方面的问题。应对墙面产生空鼓的国家规范及行业规范向购房人以图片或文件进行说明，避免后期因双方因定义不清，产生的误解。

（三）当设计电梯尺寸偏小时或单独设置担架电梯时，销售部门在房屋销售时应向购房人就有关电梯功能和尺寸进行解释说明。

（四）销售的样板间（房）施工时，建设单位应按照1:1的尺寸进行交付样板展示，在确保施工安全防护的情况下，可按交付实体进行展示，样板房原则上包含所销售的户型。

（五）业主反映地下停车位宽度较窄，相邻车辆车门开启影响，造成人员出入困难的问题。处理要求：建设单位应合理进行地下车位空间分配。在进行车位销售时应公示地下车位相关规范要求，并对待售车位的具体尺寸、位置、是否存在不利影响告知购买人。

（六）开发建设单位把地下室作为储藏室设计方面的问题。设计单位应在设计图纸中明确具体使用功能及相关采光和通风要求。在销售时，应向购买人说明地下储藏室的产权、使用权。

（七）地下车库入口未加装雨棚，雨雪天气易造成安全事故问题。地下车库坡道出入口应设计雨棚，为避免车辆出入的声光污染，车库出入口不应紧邻主楼设置。

（八）小区主大门设置方面的问题。在满足规范和日照的基础上，小区大门设计方案应有助于城市形象提升，并在总平图和效果图中体现。

三、加强日常监督管理

各级监管部门（机构）要引导住宅开发建设单位做好相关风险点公示和预防工作，加强对住宅工程质量风险点的管控，把住宅工程质量管控纳入日常监督管理范围；建立日常巡查和差别化监管制度，对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的项目单位，加大对其建设项目的检查频次和力度，发现存在严重质量安全问题的，坚决责令停工整改；强化信用管理和责任追究，切实激发建设单位主动关心质量、追求质量、创造质量的内生动力，确保建设单位首要责任落到实处。因以上质量问题提示及常见质量问题事前管控不力、整改不到位，存在群体投诉、群体上访隐患的高风险项目，按照《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）要求，依法依规暂停其项目预售或房屋交易合同网签备案；同时按照《建筑市场信用管理暂行办法》（建市〔2017〕241号）等规定，对项目相关责任主体进行评价管理。