地产开发商到底如何控制桩基成本？5问5答

明源地产研究院

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楔子

认知差距比技术差距更难超越，技术差距确实可以用学习来找补，认知差距的打破却需要个人正视自我、打破思维习惯、再造思维模型来实现。

地产开发最害怕“固化思维”，越接近客户需求端，固化思维越严重越难以满足目前客户的需求，如今的地产环境正处于“变革”时期，新时期的竞争更需要突破原始思维，对标优秀企业和同行，将“舶来品”转为成自身的东西运用到项目中去。

地产成本管控的逻辑亦是如此，地产的管理方法和理论层出不穷，搭建一套全生命周期的地产管理体系实属不易，再加之地产各方的想法能否一致，也影响着地产成本管控的力度。

地产各个部门在成本控制上，往往“角色不一致”导致成本管控上出现各种分歧，导致成本控制体系在，但是实际执行时往往打折。

营销：销售成本要低，产品配置要高，便于拿到佣金，快速实现去化的目标。

设计：产品要高大上，配置尽量高，带有一定的设计师情怀。

成本：成本必须要低，不然成本失控谁的责任。

工程：施工速度一定要快，快速达到预售条件，成本要让步于进度。

物业、客服：产品质量一定要高，甚至牺牲成本也要保证质量，不然客户投诉怎么办？客户满意度怎么实现。

地产各个部门在成本管控的最原始目的不一致，往往导致成本控制在执行起来无法达成一致，这也是目前成本管控中必须正视的问题。

在桩基成本控制中，亦会出现上述问题：质量、进度、成本往往就会相反的目的性，需要开发商基于各个方面进行取舍。

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开发商如何管控桩基成本？

No.1

为什么要管控桩基成本？

（1）桩基成本占比比较大，且属于刚性成本。

在地产成本分类中，将基础工程作为刚性成本考虑，主要是因为桩基成本巨大投入且并不能带来业主溢价感知，所以要控制桩基的成本投放。

另外，桩基的占比比较大，且波动性较高，一般桩基的建安成本80~120元/m2，有的地区甚至高达200~300元/m2，占到建安成本的4%~10%左右，以10万方的项目来算的话，桩基成本是妥妥的千万级成本。

【案例】济南2018年某项目地上33层，层高3米，地下1层，钻孔灌注桩，精装交付，建安成本2645元/m2；铝合金耐火窗，聚苯板保温，商砼按平均330元/m³ ，钢筋按平均3500元/t。

本项目桩基成本占到建安成本的11%左右，不可谓不大。

（2）桩基工程专业性强，地下情况复杂，极易造成成本失控

地下情况大多经验性数据较多，且计算设计上的基本假定比较多，相对于地上工程的设计，地下工程的设计更偏向于“经验预估”，所以极其容易由于设计人员水平高低导致成本不可控。

其二，地下的情况大多都是通过地勘获取，地层的分布及连续性都是通过钻孔取得并经过经验预估地下情况，且间距基本都在30~40左右，地层也非常容易出现各种问题。

No.2

桩基成本的管控措施

（1）甲方第一问：可否采用天然基础

在地下工程中，充分利用持力层的承载力做地上结构的基础是最节省的一种方式，如何第一时间预估持力层是否可以作为持力层，是甲方控成本的第一步骤，成熟的甲方设计师可以通过以下方式预估：

资料来源：中南地产

当上部层数+下部层数不大于上表的地基承载力特征值时，可简单的判断为此建筑可以使用天然基础。

另外，通过调整地下建筑高度，使其满足地基承载力的要求，也是成本控制的一种策略。

【案例】某项目地上 22 层，地下 2 层，建筑高度 H=64m。原设计：采用灌注桩，桩基持力层到第⑦层中砂，桩顶标高见下图。

优化设计：基础超挖2米，持力层落到第④层中砂层，fak=240KPa，经计算承载力修正后达到 320KPa/m 2 ，且下卧层强度及沉降满足，因此采用天然地基。修正后的地基承载力特征值能达到 H/2=64/2=32 吨/平米，则可采用天然地基。

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（2）甲方第二问：是否可以改变桩型

桩基工程承担上部荷载，一般认为桩基的单桩承载力满足上部荷载的要求即可以，满足单桩承载力的桩基很多，能否通过改变桩基的形式，达到成本优化的目的，是甲方设计师该核实的第二步。

【案例】

本项目原设计采用钻孔灌注桩，由于桩端持力层位于泥灰岩上，泥灰岩有岩溶发育，按设计要求需做一桩一勘，还有防止灌注混凝土时混凝土随岩溶流失，工期和成本很高。经过项目论证，改为载体桩，载体是由混凝土、夯实填充料、挤密土体三部分构成，通过反复填入建筑垃圾再以重锤夯实，使桩端土体得到最优的密实，达到提高承载力的目的。优化后，每栋楼桩基费用从120万元下降至44万元，降本效果明显。