专访 |我们都还在路上 ——专访杨浦区平凉路街道16街坊项目设计部经理尹浩然
尹浩然 上海光大安石中心项目设计部经理
导言：尹浩然先生作为项目设计管理成员，全程参与了本项目过程，主要负责项目设计及产品的工作，也是平时跟我们设计团队对接最多的甲方，对我们设计工作给予了很大的支持。在百忙之中抽出时间，接受了笔者对他的专访，让我们听听从甲方角度他是如何看待这个城市更新项目的。
Q：您是全程参与这个项目，在整个过程中，感受最深的是什么？
A：从两个维度来说：第一点在城市更新角度，整个项目的推进来讲是一个综合复杂的业务，不仅仅是地产开发，还涉及资本，政府指导精神，以及对于项目本身的一个重塑。在这当中，项目理念与政府对城市更新发展的理念契合是个关键。“光大安石”给这个项目注入的活力，和对展品升值潜力的预期，恰好与杨浦区打造总部聚集区，滨江经济带的理念不谋而合。
从项目看黄浦江与陆家嘴
在项目实施过程中给与了大力支持，从开发建设和项目品质上给予了很大的平台和支持。这就体现了上海作为中国经济最发达区域之一，在城市管理治理和提升方面确实走在了全国的前列。光大安石正式以城市更新作为公司的核心竞争力，用心经营。
第二点，从产品本身来讲，产品从位置、规模、规划设计、工程管理、运营管理等上都给它带来了很好的价值提升；我们的设计管理团队、运营管理团队、第三方顾问团队在这个过程中对城市更新的理解，也是在逐步的磨合升级。
鸟瞰效果图
Q：您认为在这类项目中最难点又是什么？
A：难点从三个方面体现。
第一点、项目的获取与启动上。我们跟原业主、政府相关部门在这个项目推动的起始阶段，都是一个市场化运作和政府支持的结果。体现了“光大安石”对城市建设、城市更新的责任心和能力。
第二点、技术难点。我们项目接手时是一个部分结构出地面的综合体。本次城市更新对其进行大量的结构的改建和产品布局，业态功能的优化。这个难点在于对规划的边界条件的掌握是非常重要的。不仅改了核心筒，也改了平面布局和业态功能，对整个机电系统，也进行了符合市场同类标准的升级。上述这些各个技术业务条件的整合，对于设计单位是参与城市更新项目的核心竞争力。这个核心竞争力不仅在于专业上，是跨界的思考，要树立大设计的理念，考虑运营和管理。
改造前现状
第三点、产品运营的难点。产品运营这是光大安石开发团队的核心竞争力。我们不仅是开发商，我们还有运营能力，是营造一个城市更新的生态系统。不仅是一个物业管理，还有诸如智能平台和人为关怀，把项目内工作和生活的人融入到我们打造的“WELL BEING”社区氛围，让他们能在生活及工作中能够体验到社区管理和服务。
图片来源百家号：光大安石中心
Q：项目改造后的满意度如何？您最满意的地方是什么?
A：第一点是按项目总控计划完成，这也是城市更新中最难点，总有些过程中的不确定性，能按照总控进度节点完成项目竣工验收，这个比较满意。
第二点是目前项目的经营状况是比较满意的，我们项目在建成后的市场口碑比较满意，有很多市场知名大客户的入驻，间接论证了产品是符合市场要求的。
A1办公大堂照片
第三点也是最满意的，就是我们设计团队和第三方顾问团队对产品的打造，通过“大设计”的理念，在设计过程中始终贯彻。效果呈现在几个方面，就是客户反馈、物业管理反馈，从设计团队对于效果呈现都得到了认同。当然中间也有缺憾，这就是后续还有提升的空间，我们看到对于产品的论证和灵活性的考量，还在路上，还有进一步挖掘的潜力。
A2办公大堂效果图
办公标准层效果图
办公标准层卫生间效果图
Q：项目运营过程中的使用效果如何？
A：运营效果从物业反馈来说，我们系统运行符合我们对于项目的使用者的需求，并没有给物业造成管理难度，无论从管理界面还是收费计量，还是从产品设备的使用上，品牌和质量上都不存在问题，运营使用上是好的。
另一个方面就是我之前提到的，我们的灵活性。现在是个变化的市场，对于办公的需求是一个整合的需求，不简单是个工位，找个地方开会。有社群交流，共享，特别是现在的IT、金融业的都是95后、00后，他们对于生活、对于社会、对于生活方式的认知已经不一样了。我们的产品运营首先从空间上讲给与了灵活性，比如说有联合办公空间，用的还不错，是一个很典型的现代化的办公模式的案例。
标准层大空间开敞办公效果
当然我们也有不足需要提升的地方，比如说地下商业空间，裙房商业空间，还没有真正从建筑空间和管理使用的便捷性上对他们有一个更清晰的认识和研究，这一方面确实也需要通过不断对诉求方的信息的了解，逐渐体现在我们对于产品的设计和实施完成度上。
地下商业入口照片
Q、您对设计过程有什么意见和建议？
A：设计过程总体来讲，我们这个是城市更新项目，有别于一般的设计提升的模式，无论从设计介入阶段，还是从设计的起始条件，都会不一样。所以我认为，同济在这一方面参与到前期尽调，还有专业的咨询团队去配合我们做尽调，是一个非常好的探索。这可能跟设计总包的概念有一点联系，真正实现了设计不仅仅是单纯画图讲规范，和创作意图，更多的是参与到整个项目的全流程，全品质的把控中的一步。
第二点从设计实际的过程中来讲，我们是一个开放的形式，大家的讨论、兼容并蓄都是开放的，无论是与任何顾问还是和设计院的配合，这点是要遵循的。
我们这个项目有两个弱点也是作为后续的建议，建筑的方案捏总作用有所缺失，这个需要进一步提升的。我们作为一个基金管理团队来讲，更多的是看重第三方的管理与能力，我们是个精简的团队，不能都指着业主的团队去打磨完善我们的产品，更多的要发挥建筑师的作用，这个对于设计院来讲也是有难度的，但这是个发展趋势，需要有这个能力；第二个从机电系统来讲，设计成果与现场结合的复杂性上要有过程控制，方案也许就是一根线，实际上现场已完成情况和实施方案是个很复杂的过程。对于设计全程管控，在这种城市更新项目，特别是有烂尾的情况下更需要具备这种能力，不仅是有这个服务还得具备这个能力，这是需要提升和加强的技能。
结束语：
在与尹总对话的过程中，笔者深深的感受到了他作为业主管理团队，对一个项目的责任心和把控能力。让我从另一个角度，了解了一个项目从获取，到建设，再到运营这个全生命周期中甲方团队关注的重点。同时对建筑师在项目过程中所需要承担的工作和责任提出了更高的要求，这也符合目前行业推行的建筑师负责制的政策。
再次感谢尹总对我们工作的支持！引用他的话来说：“我们都还在路上！”
End