建筑学报 | MAD 建筑事务所 | 百子湾公租房

▲ 小尺度街区，首层底商引入丰富社区生活功能(摄影：朱雨蒙)

初步设计、施工图设计 / 北京市建筑设计研究院有限公司

景观设计 / 泛亚景观设计(上海)有限公司

灯光设计 / 北京宁之境照明设计有限责任公司 

标识设计 / 北京大思广告有限公司

结构顾问 / 悉地国际设计顾问有限公司

▲ 立体社区，首层连接城市，二层留给社区内部居民(摄影：朱雨蒙)

▲ 圆形下沉剧场衔接首层灰空间和二层平台花园(摄影：田方方)

百子湾公租房(燕保·百湾家园)是由马岩松带领的MAD建筑事务所(以下简称MAD)设计的首个保障性住房。项目于2019年底建成，2020年6月开始配租，目前入住率已经超过七成。随着入住居民的增多，社区物业调试、配套逐渐完善，项目得到越来越多居民的认可，也逐渐引起了媒体、学者和建筑业内人士的关注，被媒体和网友称为“最美公租房”，而媒体的报导也引起了社会上的讨论，观点各异。作为公租房项目能够产生这样的社会讨论，说明民众对于居住品质、社会公平和美好生活的追求在不断提高。本文将呈现百子湾公租房项目的设计思考和实践，梳理MAD对于住区规划与城市关系、住区空间与居住质量以及社会住宅社会性的思考。

1  项目概况

百子湾公租房项目的基地位置优越，位于北京东四环外广渠路南侧，紧邻地铁7号线化工站，距离北京CBD核心区国贸的直线距离仅有4.5km。项目占地9.53h㎡，总建筑面积47.33万㎡，共有12栋住宅楼，总住户达4000户(图1)。于这样的位置建设公租房，在北京尚属首次，也可以看出甲方对这个项目的重视。

MAD于2013年末接到北京市保障性住房建设投资中心(以下简称住保中心)的邀请，参与包括百子湾地块、焦化厂地块等几处新的保障房项目设计，同时受邀的还有中国建筑设计研究院、非常建筑等设计机构。2014年新年刚过，我们到基地勘察现场。这里原本是中铁北京物资储运公司的厂区，破旧的厂房、空旷的厂区、散落着的巨大桁车和废弃铁轨，都在诉说着这里曾经的辉煌，而那时到处可见的是红色油漆写在墙面上大大的“拆”字，显得格外刺眼，未来将会成为“燕保・百湾家园”—— 一片新的公租房住宅区。

任务书要求地块内设计公租房和安置房两种形式的住宅，各自包含一部分商业和配套功能的内容，规划将地块分为对应的两个，由MAD承担公租房地块的设计。规划指标几经调整，地块容积率从原来的2.8调整为3.5，规划限高却由100m降到了80m，原因是设计开始不久后，项目决定采用产业化装配式进行建造，而按当时装配式技术要求，在北京这样的8度抗震设防地区，楼高只能建到80m。随着设计的不断深入，这两个重要数据的反向调整在总平面布局、楼型设计、户型选择、日照计算等方面都产生了很多限制。最终建成呈现的百子湾公租房就是克服诸多限制的结果，同时这些限制条件也推动着设计师更加细致地思考和解决面临的技术问题，更重要的是，不管遇到多少技术难题和限制，团队都始终坚持了要达成的设计目标——创造一个开放、融合、宜居和体现人文山水精神的公租房住区。

2  漂浮的城市公园

“漂浮的城市公园”是对百湾家园项目整体规划设计、空间构成和建筑群形态的高度概括。设计从对基地的区位、交通、空间尺度等要素的分析开始。项目要在9.53h㎡的基地上建设近10万㎡的千人配套功能用房和20多万㎡的住宅，其中还包含养老院、托老所、社区医院等对日照和区位有着更高要求的功能建筑，如何实现所有的功能诉求且能展现设计愿景是方案思考的核心。马岩松给出的答案就是设计一个漂浮的城市公园——绿色、垂直的立体城市。这个体系构建了居民-社区-城市三者之间的关系，在垂直方向上形成了3个层次的空间(图2)。

第一层是基地的首层，被划分为8个约80m×100m的地块，西侧两个地块用于增配商业，其余均为公租房地块。小尺度的街区划分能与城市充分连通与融合。减少车道数量及缩小街道宽度，可以降低进入社区的机动车车速，通过空间变化引导行为模式并保证安全。地块首层的沿街界面设置商铺和小区配套服务功能，包括社区服务中心、社区医院、托老所、养老院、邮局、超市等(图3)。设计对街道的宽度和组成比例都做了细致考虑：车行道设计为双向单车道加一排平行停车的宽度，取消车行道与人行道之间的高差；人行道相对更宽，出于对行人更多的关注，也可以作为商铺外摆的空间；在人行道与车道间设计行道树树池，既区隔了这两个空间以保证安全，也为预留的外摆空间和行人提供树下休憩的荫凉。设计旨在营造一个开放、人性的社区首层空间，首层商业不仅对城市开放，同时又是社区生活的重要场所。虽然现在小区周边由于疫情原因设置了围栏，但我们仍然期待疫情过去后小区能够重新开放、与城市充分融合。

第二层是社区最主要的公共活动空间——空中的社区花园。这一层脱离城市层面、相对独立，同时又是城市和居住空间交汇和过渡的一层。设计起初希望能将所有住宅单元架空在首层屋面之上，形成完整通透的空中花园。但由于产业化装配式结构体系的限制，以及在限高前提下满足容积率的设计要求，方案最终选择了妥协，将所有的高层楼体落在首层屋面上。虽然住宅单元没有架空，但在水平方向，通过7座连桥、若干处楼体的局部架空将整个屋面连接，形成完整的社区公园层。垂直方向上，每个组团都有一个从屋面公园层下沉到首层的内部庭院，通过台阶、坡道和无障碍电梯等公共的竖向交通空间，与小区配套、商业和城市连通。每个单元的竖向核心筒在公园层都设有门厅和电梯厅，社区居民可以直接来到社区花园休闲、社交和活动。社区花园中还设计了多种可供居民使用的空间，如台阶式的露天剧场、健身器材场地、社区农场等。这些分布在不同组团的活动场地由一条红色的全民健身跑步道串联起来，如今也成为居民最喜爱的活动空间。

第三层是社区花园之上的4000户居住单元。影响这部分设计的最大因素是日照，塔楼的总平面布局、楼型平面、户型设计等均围绕满足日照计算展开，同时还要满足规范对住宅的各项要求。在总平面布局上，由于整个社区功能的垂直布置，社区的3个层次都可以在整个基地范围设计，相当于同一块基地使用了3次，使得住宅部分可以充分利用基地的宽度和长度，没有受到近10万㎡配套功能的影响。最大限度地利用基地空间对解决住宅的日照问题起到了关键作用。

绿化设计渗透在整个社区，包括首层的城市绿化、二层的社区绿化，以及住宅塔楼上的绿色空间。我们在退台式住宅和架空连廊上也布置了可上人的绿化屋面，居民可以到这里休憩。竖向3个层次的功能布局、绿色的植被、充足的日照和多样化丰富的社区空间，共同构建了社区的整体面貌。在百湾家园建成后由艺术家创作的绘画作品中，非常传神地展现了居民在每一个组团空间、街边、桥上、树下的美好生活场景，这也是我们心目中社会住宅的样子(图4)。

▲ 4  艺术家绘画作品(RUIS绘制)

3  为什么是“Y”

百子湾公租房的Y字形楼设计是被讨论较多的一点，很多人好奇为什么以这样的形式来设计高层住宅。这个形式也被日本平面设计大师原研哉提炼为百湾家园项目的标识。“Y”可以看做是个“人”字，几个人字手拉手就形成了楼的形状。原研哉从“人”的含义进行了解读及延伸，设计了一整套百子湾公租房的标识系统(图5)。而这个概念也与住保中心“以人为本，为人民服务”的宗旨吻合。

设计人字形的楼型平面主要基于两方面的考虑。一方面是我们一直强调和坚持的日照优先原则，希望所有户型都能享有充分、平等的采光。在高容积率、低限高、用地相对紧张的情况下，设计师反复推敲，尝试了包括板式、圆塔式、方塔式、通廊式、围合式等多种平面模式及组合的可能性，有的无法满足容积率的要求，有的则出现明显的日照采光差别，甚至不满足日照时间要求，再加上公租房户型面积普遍较小(最大的只有60㎡)，常规楼型平面不能有效利用场地和楼面的进深，因此需要既能增加南向采光的宽度、又能适应小户型设计的创新性的楼型平面。另一方面是产业化装配式施工技术的要求。产业化不仅要求户型设计标准化，其建造也要标准化，而这两个标准化的含义并不一致。例如，两个面积、布局完全相同的户型，如果所处楼型平面中的位置不同，或与周围户型的位置关系错位或不同，也没有实现装配式施工要求的标准化。从构件角度讲，所用到的构件不同，生产构件使用的模板也不同，最多是每一层的构件标准化，其标准化率较低。因此,创新设计的楼型平面不仅要尽量多地出现相同的户型，而且要呈现出并列和重复的特征，以进一步提高其构件的产业化率。

结合多种因素后，设计发展出Y字形楼型平面。平面从中间的核心筒开始向3条边延伸，每条边上的户型进行重复排列，形成单侧走廊。每个Y字形单元根据日照进行一定角度的旋转，然后将其首尾相连就形成了一栋既满足日照、又符合装配式建造要求的住宅楼。然后再根据其与周边楼栋的相互关系，经日照计算和调整确定最终平面位置和立面形式(图6)。

面对总计4000户的公租房，仅用单廊楼型无法满足设计要求，于是设计又增加了内廊式和柯布式两种Y字形的楼型平面，不仅增加了更多的住宅单元数量，也进一步提高了住宅楼的得房率。

内廊式住宅楼是在单廊平面的基础上，将平面中伸向南侧的一支调整为内廊双侧布局户型的平面形式。这种楼型在总平面布局上基本没有旋转，更像一个标准的Y字形，原因是要保证南侧分支内廊部分两侧的户型都能够满足日照要求。这一分支单独看起来可以认为是一栋东西朝向的板楼(图7)。

在柯布西耶马赛公寓loft户型的启发下，我们设计了一个新的“柯布户型”。“柯布楼”相当于Y字形的3条边均为内廊双侧布置户型，双侧布置就意味着出现了北向的户型，但这些户型也必须要满足规范的日照要求。户型的下层为起居空间在内廊的双侧布置，上层平面则旋转90º，为双向通透的居室空间，这样就确保了3个分叉上的所有户型都有主要的居室空间可以获得足够的日照时间和采光，既满足了规范要求，又增加了户型数量(图8)。

社区内还有两栋示范性的超低能耗建筑(又被称为“被动式住宅”)。此类住宅通过建筑形体、立面开窗和墙体构造等技术的设计，采暖制冷能耗低，建筑节能率达到90%以上。建筑室内温湿度适宜，具有良好的气密性和隔声效果。高效的热回收新风系统可提升室内的空气品质。

4  错落的建筑立面

百子湾公租房另一个比较明显的特征就是整个建筑群错落有致的天际线。一般的住宅小区为了追求比较高的开发容积率和价值最大化，通常都会把住宅楼做到最大限高，形成整齐划一的一排排水泥丛林。我们反对简单粗暴的复制和千篇一律的居住区，因此设计将Y字形的3条边进行了不同程度的退台处理，勾勒出灵动、起伏的天际线。沿着广渠路自西向东可以看到错落有致的退台，再加上黑白灰的外立面色彩运用，显现出山峦叠嶂的形态、水墨山水的气韵，使建筑更加生动。这也是百子湾公租房留给城市的最直接印象。

如果说北侧的立面退台更多地出于打破呆板住区形象的考虑，那么南侧的退台则更多是满足整体建筑群日照需求的结果。鸟瞰项目就能看到小区内一共设计了12栋高低不同的住宅楼，大致可以分为3排，南北两排相对较高，中间一排相对较低。这些高楼的位置看似随机，实际上是根据日照反复调整后的结果。设计在初步确定南北两排楼的落位后，通过日照分析，在基地中部日照阴影的空隙处布置了中间这排住宅楼，既不能对北侧产生新的遮挡，又不能被南侧高楼遮挡。解决方法就是调整南侧一排楼的退台高度和位置，释放更多的阳光到小区的中间部位，经过反复的日照测算设计的南侧住宅楼，也自然形成了高低起伏的建筑天际线。南北高、中间低的山谷状社区空间，掩映在绿色的社区空中花园中，步入其中，不知不觉中有了山水园林的自然感受和步移景异的园林体验。

5  关于产业化和装配式

按照《北京市保障性住房中实施绿色建筑行动的若干指导意见》(京建发[2014]315号)文件要求，百子湾公租房项目在2015年被列为住保中心的住宅产业化重点示范项目，同时要求项目采用标准化和模块化组合设计、建筑-装修一体化的方式，采用装配整体式剪力墙结构、装配式装修、绿色施工等技术和生产手段，拟在地上建筑中全面实施住宅产业化的建造方式。为此，项目在建筑主体施工和室内装修施工中采用了装配式技术。

建筑的装配式主要在于采用标准化、模块化的原则对住宅部分建筑平面、建筑立面和造型进行设计，追求最大化的标准设计以控制建筑造价。在总计4000套的公租房里，除了两栋青年公寓共58户采用了3种户型以外，其余总计3942套仅设计了6种标准户型，目的就是尽可能提高装配率。另一个提高标准化率的措施是，在不同户型设计中尽量采用相同的厨房和卫生间布局，提高室内装修的标准化和装配率，6种户型中只设计了两种标准厨房和4种卫生间布局。在建造环节，构件主要以工厂预制为主，基本3层以上除核心筒外的所有水平和竖向构件都为工厂预制。构件到达施工现场后，采用现场吊装、拼装的绿色施工技术，现场很少有湿作业，也大大减少了施工产生的粉尘和噪音。

室内装修的装配式主要包括整体装配式厨房和卫生间系统、装配式隔墙系统、模块化吊顶系统和模块化采暖地面系统4部分。由于厨房和卫生间的建筑设计已做到最大限度的标准化，因此这两个空间的室内装修就采用了整体装配式的系统，类似日本的整体卫浴，只是集成度还有待提高。装配式隔墙系统是指在产业化的户型设计中，每户之间的墙体以建筑装配式的方法来建造，而户型内部用于分隔空间的隔墙则是由室内装修的装配式隔墙系统来实现(图9)。我们也因此有机会对户型内部空间设计进行了更多的研究和多种方案的推敲。团队在前期调研中看到一些公租房案例的室内空间利用不合理、缺乏实用性、布局呆板，无法适应不同租户多变的使用需求，从而造成许多不必要的损坏。因此在最初的室内布局设计中，除卫生间和厨房外的其他空间完全开敞，不设固定隔墙，而是结合室内收纳的家具进行设计使之可移动，便于根据需要改变室内布局，以及日后方便更换来适应不同租户。但因为这样的设计不同于已有的标准系统，最终只有一部分得到实现。希望产业化的体系也能够不断发展，引入和融合更先进、更灵活的设计标准，使用空间更合理、居住更舒适。

6  社会的住宅，人民的艺术

体现和营造社会住宅的社会性是百子湾公租房的主要设计愿景之一。首先，在规划层面和社区整体空间上将社区开放，与城市融合。其次，在社区内部空间的营造上引入具有社会性、公众参与性的艺术空间，将百湾家园的许多社区空间设计成可以产生和激发公共艺术行为的场所。这些空间在一层单元入口处、在首层下沉花园旁边、在架空连廊的楼板下，都给公共艺术留下了无限的可能。为了引导公共艺术在社会住宅中的具体场景，我们在设计中也融入了艺术的表达方式。例如，设计用七彩颜色去标识社区内的不同组团，用鲜艳的橘色装点跑步道穿越塔楼的灰空间，用彩色乳胶漆装饰不同组团在首层和二层花园层的单元入口、电梯厅等公共交通空间，居民通过颜色就可以找到自己家所在的位置。此外，我们把Y字形楼的白色山墙、连接各个组团的钢板桥、跑步道穿过住宅部分的架空空间当成画布，在上面进行艺术创作和涂鸦。这些设计是为了抛砖引玉，我们更希望通过它们引导更多人参与社区的艺术营造。他们可能是这里的居民、孩子，也可能是有爱心的公共艺术家，每个人在这里都能成为艺术的创造者(图10、11)。

▲ 10  橘色装点的跑步道穿越塔楼的灰空间(摄影：田方方)

2020年6月，“燕保·百湾家园”开始配租，迎来了入住的居民。看着4000户居民的窗户陆续点亮，我们非常开心，也有些忐忑：开心的是，看到这里从一个破旧的厂区建设成一个环境优美、整洁崭新的居民社区，自豪感油然而生，这可能是每一位建筑师内心的精神动力；忐忑的是，不知道居民是否喜爱我们设计的小区环境，户型住起来是否舒适，是否还有考虑不周全的地方等。自项目建成入住后，团队也始终关注着这个项目的情况，定期回访，与物业、居民聊天，从他们那里得到了很多中肯的意见和建议，促进我们继续完善项目。

艺术启迪智慧，艺术也是人们不可缺少的精神食粮。人们居住的社区、居住的家园就是产生艺术食粮的土壤。设计师需要做的是把土壤以空间的形式创造出来，静待生活的走进、艺术的发生。随着开放、融合的理念逐渐深入人心，文化、艺术的不断发展，人文、包容的不断进步，那些还未实现的美好设计也终会呈现吧。