【莆田市】城市规划管理技术规定(公示)

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 为加强莆田市城市规划管理,实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《莆田市城市总体规划》及相关文件,制定本规定。

第二条 本规定适用于莆田市城市规划区范围内的各类建设工程。

第三条 各类建设工程的建设,应按已批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应按城市总体规划、分区规划、专项规划等及本规定执行。编制详细规划应符合本规定要求。

第四条 本规定未涉及的内容,应符合有关国家法律、法规、标准、规范和规定要求。

2第二章 城市用地控制

第二章 城市用地控制

第五条 城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类,按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137—90),城市用地分为大类、中类和小类三个层次,其中大类10类,中类46类,小类73类。城市用地分类适用于各阶段的城市规划编制、审批和城市用地统计工作。

第六条 各类建设用地的划分和使用应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应按城市总体规划、分区规划、专项规划和本规定表(一)《各类建设用地适建范围表》的规定执行。

表(一)

注:“√”允许设置;“×”不允许设置;“Ο”允许或不允许设置,由市城乡规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。,

凡表(一)中未列入的建设项目,由市城乡规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件,具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质,超出表(一)规定范围的,应先提出规划调整方案,按规定程序和审批权限,经批准后执行。

第七条 居住用地规划应符合下列规定:

(一)居住用地宜相对集中布局,形成相应规模居住地区、居住区、居住小区、居住社区(组团),规模标准应符合下表规定。

(二)居住地区级以下(含居住区级)公共服务设施主要分为教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、商业服务、市政公用等七类设施,其配置应符合表(二)规定。当规划居住人口规模界于高低两级居住规模之间时,除配置低一级应配置的公共服务设施项目外,还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件,增配高一级的服务设施。

表(二)

注:(1)表中“●”为必须设置的项目,“Ο”为可选择设置的项目;部分项目可合并设置;(2)建设用地偏紧时,学校用地面积不宜低于括号内的用地面积;(3)未列入本表中的其他项目设施,其规划标准应按有关规定执行。

第八条 工业用地规划应符合《福建省工业项目建设用地控制指标》(闽国土资综[2008]199号)之规定。

第九条 城市绿地规划应按以下规定执行:

(一)城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地。

(二)建设用地绿地率控制指标宜符合下表规定:

建设项目绿地指标无法达到上述规定要求的,经市园林主管部门批准,可适当核减绿地指标。特定区域内的建设项目按特别地区规划要求控制。

(三)应当保护和利用建设用地内的古树名木。

(四)居住区公共绿地的设置应按现行的《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)要求执行。居住区公共绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。

(五)水厂厂区和加压泵站用地,沿其用地边界线宜设置宽度不小于10米的绿化带;

(六)污水处理厂用地,沿其用地边界线宜设置宽度不小于20米的卫生防护林带。

(七)高速公路和铁路两侧应设置卫生隔离防护林带,并符合下列规定:

1、高速公路的两侧宜规划控制宽度各不小于30米的防护林带;

2、高速铁路的两侧宜规划控制宽度各不小于40米的防护林带;

3、铁路干线的两侧宜规划控制宽度各不小于20米的防护林带;

4、铁路支线、专用线的两侧宜规划控制宽度各不小于10米的防护林带。

(八)城市快速路、重要城市景观道路及其道路交叉口的道路规划红线两侧设置的绿化带,除城市规划另有规定外,应符合表(三)规定:

表(三)

(九)沿河道规划蓝线两侧应设置绿化带,除城市规划另有规定外,应符合下列规定:

1、河道规划蓝线宽度8米以上(含8米)的两侧绿化带最小宽度各不小于10米,其余河道规划蓝线的两侧绿化带最小宽度各不小于5米。

2、河道两侧荔枝树成片成林的,绿化带宽度应按现状荔枝树尽量予以保护的原则,在编制详细规划时由市城乡规划行政主管部门核定。

3、河道绿化带宽度以河道蓝线起向外推算,河道蓝线以水政主管部门确定的为准。

4、除城市规划要求设置必要的市政设施和修建园林小品、闸门、游船码头等外,其它建设工程不得占用河道规划蓝线的两侧绿化带用地。

(十)规划道路和河道两侧绿化带用地为城市公共绿地,应对社会公众开放使用,不得设置围墙。

第十条 开发建设用地未达到下列最小面积的,原则上不应单独建设:

(一)低层、多层、中高层居住建筑和多层公共建筑为2000㎡;

(二)高层居住建筑为3000㎡;

(三)高层公共建筑为4000㎡。

因邻近用地已经完成规划建设,或因市政公用设施等限制,确实无法调整、合并,且不妨碍城市规划实施的,市城乡规划行政主管部门可依据实际情况予以核准建设,但应优先考虑作为城市公共绿地及市政配套设施用地使用。

第十一条 城市道路、河道及两侧绿化带原则上不列入建设项目用地的征用范围。

第十二条 建设用地竖向规划应符合国家《城市用地竖向规划规范》(CJJ 83—99)和城市竖向规划要求,应合理利用地形、地质条件,减少土石方及防护工程量,保护生态环境,满足各项建设用地的使用要求。

3第三章 建筑容量控制

第三章 建筑容量控制

第十三条 新建、扩建、改建建设项目的建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。

第十四条 住宅建筑和商业、办公建筑用地的建筑容量控制指标应按表(四)的规定执行。

表(四)

注:S—地块面积  FAR—容积率  D%—建筑密度(%)

表(四)规定的建筑密度、容积率指标为上限值。具体建筑容量应结合现状情况、环境区位、交通条件、土地价值等因素,优先满足消防安全、停车泊位配建标准和绿地率指标等有关规定综合分析后确定。

第十五条 成片开发地区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标,在不超过建筑总容量控制指标的前提下,成片开发地区内住宅建筑和商业、办公建筑用地的建筑容量控制指标可按表(四)的规定适当调整。

第十六条 表(四)规定的指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地或综合建筑用地,应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十七条 对未列入表(四)的教育科研、文化体育、医疗卫生等设施的建筑容量控制指标,应按经批准的详细规划和有关专业规定执行,但不宜超过表(四)中相应住宅建筑的控制指标。

第十八条 工业和仓储区的建筑容量控制指标,应符合《福建省工业项目建设用地控制指标》(闽国土资综[2008]199号)之规定。

第十九条 机动车公共停车泊位在50个以上(含50个)的停车库建设,应符合下列规定: 

(一)室内机动车公共停车库单独建设时,建筑密度应不高于45%。

(二)室内机动车公共停车库与其他性质的建筑合建、且机动车公共停车库建筑面积超过项目总建筑面积50%的,建筑密度应不高于40%。

第二十条 建设用地范围内原有建筑容量指标已达到或超出本规定值的,不得扩建、加层;用地内原有建筑容量指标未超出本规定值,其扩建、加层对原有空间环境影响较大的,不得扩建、加层。

建筑的维修改造工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度控制线;否则视为擅自加层或扩建的违章建设行为。

第二十一条 建设项目的建筑容量控制指标超出本规定值的,可根据具体情况经市城乡规划行政主管部门审核后报市政府批准,按同类控制指标适当调整。

第二十二条 建设单位在建筑用地范围内开辟的公共开放空间是建设单位在建筑用地内永久性全天候为公众提供的开放空间,不作为经营性项目使用;公共开放空间包括场地公共开放空间(作为公共绿地、广场等使用)和建筑公共开放空间(包括建筑底层架空作为休闲、绿化公共场所的空间)。

公共开放空间必须符合下列规定:

(一)公共开放空间不得围合、封闭和改变使用性质,应常年开放。

(二)城市公共开放空间应临城市规划道路、城市公共绿地、城市广场布置,其相临的面宽不得小于10米,同时满足与相临的城市规划道路、城市公共绿地、城市广场用地地面的高差小于±1.5米,并应有净宽不小于1.5米的开放性楼梯或坡道相连接。

(三)鼓励建筑底层架空作为公共开放空间使用,其中住宅建筑底层作为公共开放空间使用时,除电梯、楼梯、门厅、门卫等设备用房外,应全部架空,不得围合,不得增设夹层,同时满足建筑层高不低于2.8米且不高于3.6米(高于3.6米的应计算容积率)。公共开放空间的建筑高度计入计算建筑间距的建筑高度。

(四)公共开放空间建设竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代管。

第二十三条 新建建设项目的机动车停车场(库)和非机动车停车场(库)的配置标准不得低于表(五)的规定。

表(五)

备注:

1、表列配建指标为建设项目应配建的停车车位最低指标,弹性指标按相应的说明进行控制。

2、级别高的旅馆取上限配建指标,级别低的旅馆取下限配建指标。

3、包括工厂生产办公楼。

4、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的交易市场。

5、级别高的医院采用上限配建指标,级别低的医院采用下限配建指标。

6、一类体育场馆是指大于或等于15000座的体育场或大于、等于4000座的体育馆,二类体育场馆是指小于15000座的体育场或小于4000座的体育馆。

7、集会功能为主的剧院取高值。

8、交通类建筑的配建指标为参考指标,具体指标根据停车需求分析结果确定。

9、技术密集型工业项目取下限,劳动密集型工业项目取上限。

10、停车场用地面积:小型汽车按每车位25㎡计算,自行车按每车位1.5㎡计算;停车库建筑面积:小型汽车按每车位35㎡计算,自行车按每车位1.8㎡计算。

11、表(六)中未列出的建筑类型,其配建停车指标参考表中相近建筑类型的配建停车指标执行。

第二十四条 新建(改建)的医院、中小学和幼托等用地,临主出入口用地内应设置相应规模的人流集散广场和停车场(含出租车候客区)对公众开放使用。医院的广场和停车场用地一般不少于5平方米/床;中小学、幼托的广场和停车场用地一般不少于1平方米/学生。新建居住区用地除第二十四条规定外,临其主要出入口大门外用地内宜配置不少于0.02辆/户的机动车停车位。

4第四章 建筑间距控制

第四章 建筑间距控制

第二十五条 建筑间距应符合本章的规定[图示见附录三图(一)],同时还应符合防灾、卫生、环保、管线埋设和文物、历史建筑保护等要求。待条件成熟时过渡到同时采取日照分析加以控制。

第二十六条 低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制,应符合下列规定:

(一)平行布置时的间距:

1、主要朝向为南北向的[指正南北向和南偏东(西)45度以内(含45度),下同],其间距不小于南侧建筑高度的1.0倍,且其最小间距不小于13米。

2、主要朝向为东西向的[指正东西向和东(西)偏南45度以内(不含45度),下同],其间距不小于较高建筑的0.9倍,且其最小间距不小于13米。

(二)垂直布置时的间距:

1、南北向的间距,不小于南侧建筑高度的0.8倍,且其最小间距不小于10米。

2、东西向的间距,不小于较高建筑高度的0.5倍,且其最小间距不小于10米。

3、建筑的山墙面(指建筑的短边墙面,下同)宽度小于或等于20米的,其间距按垂直布置时的间距控制;建筑的山墙面宽度大于20米的,其间距按平行布置时的间距控制。

(三)既非平行也非垂直布置时的间距:

1、当两幢建筑的夹角小于或等于45度时,其最小间距按平行布置时的间距控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置时的间距控制。

(四)住宅建筑的山墙间距不得小于8米。

第二十七条 高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距,应符合以下规定:

(一)平行布置时的间距:

1、主要朝向为南北向的,南侧为面宽小于45米的高层住宅建筑时,其建筑间距为南侧建筑高度的0.5倍,且最小间距不小于28米;南侧为面宽大于或等于45米的高层住宅建筑时,其建筑间距为南侧建筑高度的0.6倍,且最小间距不小于32米;南侧为中高、多、低层住宅建筑时,其间距按南侧建筑高度控制,且其最小间距不小于13米。

2、主要朝向为东西向的,其建筑间距不小于较高建筑高度的0.3倍,且当两侧为高层建筑时其最小间距不小于24米,当一侧为中高层、多、低层住宅时其最小间距不小于13米。

(二)垂直布置时的间距:

1、南北向的间距,南侧为高层住宅建筑时,不小于南侧建筑高度的0.3倍,且最小间距不小于20米;若南侧为中高、多、低层住宅建筑时,其间距按南侧建筑高度的0.8倍控制,且其最小间距不小于13米。

2、东西向的间距,不小于其较高建筑的0.3倍,且其最小间距不小于20米。

3、建筑的山墙面宽度小于或等于20米的,其间距按垂直布置时的间距控制;建筑的山墙面宽度大于20米的,其间距按平行布置时的间距控制。

(三)既非平行也非垂直布置时的间距:

1、两幢建筑的夹角小于或等于45度时,其最小间距按平行布置时的间距控制。

2、两幢建筑夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置时的间距控制。

(四)高层住宅建筑之间的山墙间距不得小于18米,高层住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑之间的山墙间距不得小于13米。

(五)建筑高度超过100米的高层住宅建筑,其与北侧或东西侧住宅建筑的间距应按100米建筑高度倍数的计算建筑间距规定基础上,综合考虑安全及城市设计等要求,合理确定建筑间距。

第二十八条 相邻两幢住宅建筑之间地面有高度差时,除应满足第二十六条、第二十七条住宅建筑间距最小值规定外,其建筑间距还应符合下列规定:

1、朝向为南北向的:当南侧住宅建筑地面标高低于北侧住宅建筑地面标高时,应以南侧建筑高度减去南北地面的高差值计算建筑间距;当南侧住宅建筑地面标高高于北侧住宅建筑地面标高时,应以南侧住宅建筑高度加上南北地面高差值计算建筑间距。

2、朝向为东西向的:当住宅建筑屋面标高较高建筑的地面标高高于东侧或西侧住宅建筑的地面标高时,应以建筑屋面标高较高建筑的建筑高度加上东西地面高差值计算建筑间距。

第二十九条 计算位于同一裙房或连接体之上的几幢建筑的间距,可从该裙房或连接体屋面起计算建筑高度;计算与相邻建筑间距时,应包括裙房或连接体建筑高度。

第三十条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园和托儿所生活用房、中小学和大中专院校教学楼及老年人居住建筑居住用房与相邻建筑的间距,除满足同型布置方式时的住宅建筑间距规定外,还应符合以下规定:

(一)托儿所、幼儿园建筑位于其他建筑北侧时,其他建筑在符合本章建筑间距要求的前提下增加15%。

(二)医院病房楼、休(疗)养院住宿楼及学校教学楼、老年人居住用房位于其他建筑北侧时,其他建筑在符合本章建筑间距要求的前提下增加10%。同时应满足医院病房楼、休(疗)养院住宿楼与其他建筑平行布置时的最小间距不小于24米,教学楼与其他建筑平行布置时的最小间距不小于25米。

第三十一条 非住宅建筑(第三十条所列的非住宅建筑除外)之间的间距,在满足各专业规范要求下,可在同型布置方式时的住宅建筑间距的规定基础上减少20%,但其最小间距应符合下列规定:

(一)低层、多层建筑的最小间距不小于10米。

(二) 高层建筑与其北侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于24米,高层建筑与其东西侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于18米,以其他形式布置时的最小间距不小于13米。 

(三)工业项目中生产性建筑其建筑间距应符合消防、环保、卫生等方面要求。

第三十二条 第三十一条所列的非住宅建筑与其他建筑的间距,应符合下列规定:

(一)第三十一条所列的非住宅建筑位于其他建筑北侧时,其间距按第三十一条规定控制。

(二)第三十一条所列的非住宅建筑位于其他建筑南侧或东西侧时,其间距按第二十六条至第二十九条规定控制。

(三)第三十一条所列的非住宅建筑的山墙与其他建筑的山墙间距按第二十六条、第二十七条的规定控制。

第三十三条 住宅建筑阳台出挑距离和阳台、楼梯间等凸出部分累计长度应符合下列规定:

(一)住宅建筑阳台最大出挑距离为1.8米。

(二)住宅建筑楼梯间等凸出部分距离不超过1.3米。

(三)住宅建筑阳台和楼梯间等凸出部分累计长度不应超过同一建筑外墙面宽总长度的50%。

(四)超出本条(一)、(二)、(三)款规定值的,应从阳台和楼梯间等凸出部分外边缘计算建筑间距。

(五)凸窗(即飘窗)平面宽度不得大于相应开间宽度的2/3、进深的1/3、且宽度不应超过0.5米,进深不应超过0.9米;窗台离楼(地)面标高高度不小于0.3米;其净高不大于2.0米;上下凸窗之间窗台应设置现浇混凝土板连接,其凹槽可设置空调位或格栅等。

(六)住宅建筑可设置通往屋面的公共楼梯,但套内不得单独设置通往屋面的楼梯。

(七)住宅建筑平面中原则上不设置花池,确需设置的,其宽度不大于0.6米。

第三十四条 挡土墙、护坡与建筑的间距应符合下列规定:

(一)挡土墙位于建筑南侧或东西侧时,应按挡土墙的高度倍数计算其间距,并和同型布置方式时的建筑间距要求相同。

(二)高度大于2米的挡土墙、护坡的下缘与建筑的最小间距应不小于5米。

5第五章 建筑退让控制

第五章 建筑退让控制

第三十五条 沿建设用地边界、城市道路、公路、河道、铁路及其他规划控制线周边的建筑物,其退让距离除应符合防灾、防汛和交通安全、环保、景观等方面的规范外,同时应符合本章的规定。

第三十六条 建筑物退让用地红线的距离须按以下规定控制:

(一)住宅建筑、第三十条和第三十一条所列的非住宅建筑退让用地红线距离不小于表(六)规定的建筑高度的倍数控制和最小距离要求,并应满足各专业规范要求。

表(六)

备注:

1、建筑山墙面宽度小于或等于20米的,其后退用地红线距离按次要朝向后退用地红线距离控制。建筑山墙面连续宽度大于20米的,其后退用地红线距离按主要朝向后退用地红线距离控制。 [图示见附录三图(五)]。

2、建筑高度超过100米的超高层建筑后退用地红线距离,应按100米建筑高度倍数的计算建筑退让距离规定基础上,综合考虑安全及城市设计等要求,合理确定建筑退距。

3、在确定由不同建筑高度组合的非住宅建筑后退用地红线距离时,可按各自不同建筑高度计算其退距;在确定退台式的住宅建筑后退用地红线距离时,应按其顶层屋面建筑高度计算其退距。

4、“医疗、学校、老年人建筑”指第三十条所列的非住宅建筑。

5、“其他建筑”指第三十一条所列的非住宅建筑。

(二)各类建筑应在其建设用地范围内满足防火、防爆、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求;各规划控制线同时控制时,应满足最大的退距要求。

(三)建筑物退让用地红线或其他规划控制线时,应按其相互间最近距离计算建筑退距。

(四)建筑物退让用地红线距离除须符合本条规定外,同时须符合第四章建筑间距及消防间距的有关规定。

(五)计算建筑的退距应含底层架空层的建筑高度。

(六)相邻地块如已建设的(已经批准列入片区改造的除外)除符合上述要求外,还应满足建筑间距的要求。

第三十七条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物,除经批准的城市规划另有规定外,其后退道路规划红线的距离不小于表(七)的控制指标。特殊地段的建筑物,经市城乡规划行政主管部门核定后,其后退道路规划红线的距离可适当调整。

表(七 )

 

备注:

1、H为建筑高度;W为道路规划红线宽度。

2、建筑后退各级道路规划红线距离,除应满足上述控制指标外,还应同时符合以下要求:

(1)道路两侧建筑间距应符合第四章建筑间距及消防间距的有关规定。

(2)建筑后退各级道路规划红线中心线距离应符合同型布置方式时的建筑后退用地红线距离有关规定。

(3)建筑后退道路两侧绿线距离应符合第四十四条规定。

(4)建筑后退隧道外边线外侧距离应符合市政道路交通管理的有关规定。

3、在确定由不同建筑高度组合的非住宅建筑后退道路红线距离时,可按各自不同建筑高度计算其退距;在确定退台式的住宅建筑后退道路红线距离时,应按其顶层屋面建筑高度计算其退距。

4、建筑高度超过100米的超高层建筑后退道路规划红线距离,应按100米建筑高度的计算建筑退让距离规定基础上,综合考虑安全及城市设计等要求,合理确定建筑退距。

第三十八条 地下建筑物(含地下建筑物坡道)退让道路红线和用地红线距离不小于地下建筑物深度(自室外地坪至地下室底板的垂直距离)的0.7倍,且其最小退距不小于6米。地下车库坡道出入口退让规划红线宽度25米以上(含25米)城市道路的距离不小于7.5米。地下构筑物、管井、管沟等退让道路红线的净距不宜小于3米。

第三十九条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、酒店等有大量人流或车流集散的建筑,其面临城市道路的主要出入口方向的建筑后退道路规划红线的距离不得小于20米,次要出入口方向的建筑后退道路规划红线的距离不得小于15米,并应留出临时公共停车或回车场地,由业主提供用地并实施建设。

其他商业建筑后退道路规划红线距离在表(七)规定基础上增加2米。 

城市规划另有规定大于上述退距的,按经批准的规划执行。

第四十条 城市道路交叉口四周的建筑物退让道路规划红线距离,均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起[图示见附录三图(二)],并在表(七)规定退距的基础上,按下列规定增加建筑退让距离:

(一)中高层、多层、低层建筑退让距离增加3米。

(二)高层建筑退让距离增加5米。

第四十一条 沿城市规划道路建筑物的基础、台阶、平台、阳台、雨篷不得逾越道路规划红线。

第四十二条 建设工程项目需修建围墙或临时围墙的,须报市城乡规划行政主管部门批准,并应符合下列规定:

(一)围墙(不含临时围墙)型式宜为透空型。

(二)围墙高度不宜超过1.6米。

(三)确有特殊要求的,可修建封闭式的围墙。围墙外观应进行美化处理,围墙高度一般不宜超过2.2米。

(四)沿城市道路修建围墙的,其退让25米以上(含25米)宽度的道路红线距离不得小于1.5米;退让25米以下宽度的道路红线距离不得小于1.0米。

(五)临时围墙在其使用期结束后,建设单位应立即无偿拆除。

第四十三条 沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建设项目,除另有规定外,建筑物退让公路规划红线的距离不得小于8米。

第四十四条 沿河道规划蓝线两侧新建、改建、扩建建筑物,除另有规定外,其后退8米以上(含8米)宽度的河道规划蓝线的最小距离不得小于15米,后退其余河道规划蓝线的最小距离不得小于10米。

建筑物退让绿线距离不得小于6米(不包括居住小区级和居住小区级以下绿地);地下室边界线退让沿河道、城市道路两侧规划绿化带的绿线距离不得小于3米。

第四十五条 同一项目建设用地内,建筑物退让该建设用地配建的城市广场、城市公共绿地、社会公共停车场、文化体育、幼托等用地边界线的距离不得小于6米,建筑物退让中学、小学等用地边界线的距离应与同型布置方式时的建筑物退让用地红线距离要求相同。

第四十六条 沿铁路两侧的新建、改建、扩建建筑工程应符合以下规定(铁路内部的管理配套用房除外)。

(一)高速铁路两侧的建筑工程与铁路轨道线最外股道中心线的距离不得小于50米。

(二)铁路干线两侧的建筑工程与铁路轨道线最外股道中心线的距离不得小于30米。

(三)铁路支线、专用线两侧的建筑工程与铁路轨道线最外股道中心线的距离不得小于20米。

(四)除另有规定外,在铁路线路两侧距离路堤坡脚、路堑坡顶、铁路桥梁外侧和铁路车站200米范围内,不得修建生产、加工、储存危险物品的场所和仓库。

第四十七条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位退让道路规划红线距离不得小于6米。

第四十八条 除另有规定外,建筑物退让城市防洪堤的堤脚线距离不得小于6米。

6第六章 建筑高度和面宽控制

第六章 建筑高度和面宽控制

第四十九条 建筑物的高度、面宽控制应符合本章的规定,并符合建筑间距、消防等方面的要求。

第五十条 在有净空高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)等设施周围新建、改建、扩建建(构)筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第五十一条 在文物保护单位、历史建筑以及历史文化街区、历史风貌保护区的建设控制地带及其它特别地区内新建、改建、扩建的建(构)筑物,其控制高度应符合文物保护及特别地区的有关规划控制要求。

第五十二条 沿城市规划道路红线宽度30米以上(含30米)两侧新建、改建建筑物的控制建筑高度(H),除经批准的详细规划另有规定外,不应超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍,即:H≤1.5(W+S)。

建筑物临两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

第五十三条 除经批准的详细规划另有规定外,建筑物的面宽应按以下规定执行[图示见附录三图(三)]: 

(一)住宅建筑的面宽控制:

1、多层、中高层建筑最大连续面宽的投影不宜大于70米;

2、高层住宅建筑最大连续面宽的投影不宜大于60米。

(二)办公、旅馆、商业、学校、医疗、文化体育设施以及工业厂房、仓储等建筑的面宽,可以根据生产工艺或功能布局的实际需要,由市城乡规划行政主管部门确定建筑物的面宽。

第五十四条 临城市公园、城市广场、城市景观道路及滨江(溪)等重要城市景观环境地区新建建筑应满足城市设计确定的建筑天际轮廓线以及建筑高度、面宽等空间尺度控制要求,上述地区高层建筑宜为塔(点)式,其面宽控制如下:

(一)建筑物最大连续面宽的投影不宜大于45米。

(二)滨江(溪)区域开发地块内沿江高层建筑面宽累计总长不得超过该地块沿江(溪)面总长度的60%。

7第七章 市政公用设施控制

第七章 市政公用设施控制

第五十五条 城市道路分为快速路、主干路、次干路、支路四类。公路进入城市规划建成区即成为城市道路的组成部分,其布局和设计应符合城市规划要求。

第五十六条 市政道路工程方案设计文件应当包括道路桥梁、给水排水、燃气设施、电力电气电信、道路照明、绿化景观、交通设施等,各部分的内容应符合有关技术标准规定,深度应满足《市政公用工程设计文件编制深度规定》的要求。

第五十七条 在城市道路上空建设建(构)筑物时,应有足够净空保证城市道路交通的正常通行;城市快速路、主干路通行机动车最小净高为5米,其他通行机动车最小净高为4.5米。

第五十八条 规划道路上开设机动车道口应符合下列规定:

(一)建设项目相邻道路为两条或两条以上时,机动车出入口原则上向低一级的道路上开口。

(二)在城市道路交叉口范围开设机动车道口时,应尽可能远离交叉口。开口位置在城市主、次干路的,机动车道口中心线至道路交叉口道路红线(道路规划红线直线段与曲线段切点)的距离不宜小于50米;开口位置在支路上的,其距离不宜小于30米。

(三)机动车道口中心线距公交车站的距离不宜小于30米。

第五十九条 新建公共设施项目或大型居住项目的开发应与区域交通条件相协调,并按规定进行交通影响评价。

第六十条 设置穿越城市道路的公共通道、跨越地界连接相邻建筑物的空中人行廊道或其他城市公共通道,应报市城乡规划行政主管部门批准,并应符合下列规定:

(一)廊道内不得设置商业等妨碍交通畅通的设施。

(二)符合城市交通和消防要求。

(三)符合本章第五十七条中的规定。

(四)应符合城市景观要求。

第六十一条 在规划河道范围修建驳岸、跨河桥梁应符合以下规定:

(一)新建驳岸构筑物前沿应在规划河道蓝线以外,以确保规划河道蓝线间净宽要求。旧河改道、新河道未开通前,现有河道不得填堵。

(二)新建、改建桥梁的桥位原则上应服从城市道路的走向布置,桥梁纵轴线宜与河流成正交,通航净空高度应符合有关规定。

(三)新建桥梁应按规划和有关技术规范预留各种管线位置。在现有桥梁上架设各种管线,应经桥梁管理部门同意。

第六十二条 城市道路下设的各类管线等配套设施,应与道路建设同时设计、同时施工、同时竣工验收。

(一)沿道路设置的各类管线(包括架空)离建筑物的水平排序,由近及远宜为:电力电缆、电信电缆(含有线电视)、燃气管、给水管、雨水管、污水管。电力电缆与电信电缆宜分开布设,并按照电力电缆和给水管在道路西侧或南侧,电信电缆和燃气管在道路东侧或北侧的原则布置。

(二)管线走向应与道路相平行,横穿道路的线路应尽量与道路走向垂直,当某种管线仅在道路一侧布置时,应在道路交叉口、在路段每隔一定距离预埋过街横管或过街管沟。

(三)鼓励新建道路采用市政管线综合管沟,满足管线新增、改造等需要,避免多次开挖道路。

(四)现有管线位置和规划位置不符的,应结合旧城改造、道路及管线改建、扩建等逐步创造条件迁移。因现状地形等条件限制,不能按规划位置架设或铺设,经批准的临时管线,如城市建设需要的,均应予以迁移。

(五)城区范围内严格控制新建各类架空杆线,原则上各类管线只能采用地下埋设,现状110千伏以下电力架空线和电信、路灯、有线电视等架空线应逐步改为地下埋设,35千伏电压等级的电力线路应逐步退出运行。

(六)城市道路规划设计时应明确电力环网柜、路灯、灯箱广告等公用事业电力设施变压设施、电缆分接箱以及垃圾收集点位置,并满足城市景观要求。

第六十三条 城市各类管线应采用地下敷设的方式,管线之间、管线与建(构)筑物之间的安全净距,应按《城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)》及有关专业规范的要求执行。当受客观因素限制无法满足规范要求时,由市城乡规划行政主管部门会同有关专业部门,根据实际情况采取安全防护措施后可适当减少最小净距。

第六十四条 跨河管线设计时除应符合有关专业技术规定外,还应满足以下条件:

(一)非排洪河道管线外底标高应不低于河道十年一遇涝水位高程加安全高度0.5米,并满足通航河道的净空高度要求。

(二)沿桥梁敷设的管线在满足上一条要求同时,其管线外底标高必须不低于桥梁梁底标高。

(三)排洪河道及重要地段、受涝严重地区的跨河管线标准应按规划要求适当提高。

第六十五条 新建建(构)筑物与现状水源输水管净距原则上应不小于10米,不具备条件的、在采取相应保护措施后可适当减少,但其净距应不小于6米;新建建(构)筑物与净水输水主干管净距原则上应不小于5米,不具备条件的、在采取相应保护措施后可适当减少,但其净距应不小于3米。

第六十六条 石油、天然气管道与建(构)筑物、相关设施的安全距离应符合下列规定:

(一)管道中心线与大型建(构)筑物的安全距离不小于50米,与一般建(构)筑物的安全距离不小于5米。

(二)管道及其附属设施与其他管线、相关设施的安全距离除符合本技术规定外,还应符合《输油管道工程设计规范》(GB50253-2003)、《输气管道工程设计规范》(GB50251-2003)、《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)以及《福建省石油天然气管道设施保护暂行办法》的有关规定。

第六十七条 城市排水应采用雨污分流制。未敷设城市污水管道以及尚未接入城市污水处理厂的地区,生产废水、生活污水应经过污水处理设施处理达标后排放,排放标准应符合国家有关规定。医疗卫生、生物制品、科学研究、肉类加工等含有病原体的污水必须经无害化处理达标后方能排入城市污水管道。

第六十八条 在电力线路保护区范围内不得新建其他建(构)筑物,建设电力设施时应报市城乡规划行政主管部门和电力主管部门审批。架空电力线路保护区是指导线边线向外侧延伸所形成的两平行线内的区域,在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下:

架空电力线原则上不得跨越各类建(构)筑物。确需跨越时,应按有关电力设计技术规程采取有效安全措施。

第六十九条 建设项目变配电用户设置应符合以下规定:

市区政府机关、防灾救灾、电力调度、交通指挥、电信枢纽、广播、电视、气象、金融、计算机信息、医疗等重要建筑,其变配电用房、备用发电机房应设置在地面一层及一层以上(高于防涝用地高程)。

一般建设项目供配电设施位置选择,应根据下列要求综合确定:

(一)环网站、开闭所(配电站)、配电室等用房宜建设独立建筑物,也可结合主体建筑建设,并应设置在地面一层及一层以上(高于防涝用地高程)便于线路进出的地方,并结合配网规划及用户管综规划安排。

(二)住宅小区内的供配电设施选址和设计应满足噪音等环保方面的要求,建设在主体建筑内时应与居民住宅相隔一层距高。若无法满足要求,变压器室内应有降噪措施。不应设置在地势低洼和可能积水的场所。不应设在卫生间、浴室、厨房或其它经常积水场所的正下方,且不宜与上述场所贴邻。场所房间内不应有给排水管道、消防管道等与其无关的管道经过。配电房净高一般不低于3.9m。

其他公共建筑配电房面积按容量确定。低压电缆线路的供电半径不宜过大,一般应控制在100~150m,最大不超过250m。

第七十条 通信管道包括电信业务、数据通信、移动通信、有线电视、交通监控等多种信息传输通道,应统一规划设计、同沟敷设。

建设项目在规划时应预留电信、有线电视等设备用房,宜设置在地面一层或一层以上,设备用房面积按相关行业标准设置。

第七十一条 建设项目有燃气需求时,应规划燃气调压设施位置。用气规模较小时可采用悬挂式调压箱,用气规模在800户以上或用气量在每小时200立方米以上时采用室外调压柜。

8第八章 城市与建筑环境控制

第八章 城市与建筑环境控制

第七十二条 各类建设工程在编制建设项目总平面规划设计方案时,应绘制建设用地周边相邻地段30米—50米范围内的地物地貌及特征点坐标,并应与相邻空间环境相协调。

第七十三条 临城市景观道路、城市公园、城市广场和滨江(溪)等重要景观区域的建筑空调室外机位置、阳台形式、屋顶造型、户外广告、店招、店牌、夜间泛光照明等应进行统一设计,阳台应予以封闭。沿街建筑的户外广告、店招、店牌等设施和标志的设置应按《莆田市户外广告管理暂行规定》(莆政综[2009]80号)和《莆田市户外广告设施设置技术标准》要求执行。 

第七十四条 规划红线宽度30米以上(含30米)城市道路两侧和文物、历史建筑保护区及规划确定的景观地区的建筑,其屋顶水箱、冷却塔等应结合建筑造型设计,不得直接外露,其锅炉房、烟囱、泵房、配电房(包括发电机房)、厨房等附属设施不得临街布置,建筑物地下室排烟(井)道等宜与主体建筑相结合,不得沿街单独设置。对于产生烟尘、噪声及有害气体的,其环境卫生防护距离应按有关规定采取必要措施并在其用地范围内解决。水塔、烟囱等高耸构筑物,其周边建筑物应在安全保护间距之外。

第七十五条 居住区规划的饮食、娱乐项目应集中设置,含有住宅功能的建筑物内不得新建、改建饮食、娱乐及产生环境污染的其他项目。

第七十六条 居住区配置的物业管理用房、邮政信报间、门卫收发室等设施,宜附设于其他建筑物内。门卫收发室应临居住区交通出入口设置,每处建筑面积不少于15平方米。

第七十七条 公共厕所的设置应符合《城市环境卫生设施设置标准(CJJ27-89)》等规范及城市环境保护的要求。

第七十八条 生活垃圾转运站(下简称转运站)的设置应符合城市景观和交通以及消防、环保、卫生的要求,转运站应采用封闭式的建筑形式。单独设置的转运站建筑后退道路红线距离不宜小于15米、退让用地边界线最小距离不小于10米;沿用地边界线内应留出不小于5米宽的绿化隔离带,其绿地率不低于30%。

第七十九条 公共停车场的设置应符合以下规定:

(一)外来机动车停车场应设置在城市的外环路和城市出入口道路附近,主要停放货运车辆;

(二)机动车公共停车场的服务半径,在市中心地区不宜大于200米,一般地区不宜大于300米;自行车公共停车场的服务半径宜为50—100米,且不应大于200米。

第八十条 经规划确定在城市道路两侧建设骑楼的,应符合以下规定:

(一)骑楼步行道净宽不应小于3.6米,骑楼净高不应小于4米。

(二)骑楼的地面标高应与城市道路的人行道地面标高相同,无人行道的,应高出道路边界处0.1米—0.2米,并应有防撞和安全措施。

(三)骑楼的地面空间作为城市道路的人行道的,其宽度应同时满足预留市政管道的敷设空间要求。

第八十一条 在城市道路和公路两侧、广场、公园、风景名胜区及其他公共场所等内建设城市雕塑,除另有规定外,还应符合下列规定:

(一)应符合国家及《福建省城市雕塑管理办法》的有关规定。

(二)建设城市雕塑,建设单位须将拟建雕塑的题材、体量、建设地点、雕塑模型、环境设计和上级主管部门的意见,报市城乡规划行政主管部门审查,并依法办理相关手续后方可建设。

(三)城市雕塑的设计,应由持有《城市雕塑创作设计资格证书》的设计人员承担。

(四)城市雕塑设计方案经批准后,不得擅自修改。城市雕塑工程竣工后,建设单位须报市城乡规划行政主管部门组织验收。

第八十二条 除另有规定外,建筑坡屋顶设计应符合以下规定:

(一)坡屋顶高度应满足消防、日照、间距、退距、安全及国家相关规范的要求,坡屋顶形式应采用全坡屋顶,起坡点距顶层楼板垂直距离不应大于0.6米。

(二)利用坡屋顶内空间的其公共楼梯不得通向坡屋顶内(除满足消防需要外),顶层住宅可设室内跃层楼梯方便使用。

(三)利用坡屋顶空间的可以结合建筑造型设置部分露台,但露台建筑面积不应大于本楼层建筑面积的15%,未利用坡屋顶内空间的原则上不得设置露台。

第八十三条 不在历史文化街区、城市规划的主次干道两侧、政府已批准的旧城改造片区、重大基础设施控制范围和近期土地收储范围内的危房,经有资质部门鉴定属实的,并征求所在地政府的意见。

改造工程须在原有建设用地(或称宅基地)范围内,建筑物的任何部分不得突出或是挑出原用地范围;危房改造建筑面积、建筑高度原则上控制在原有建筑面积及建筑高度范围内;不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

9第九章 特别地区控制

第九章 特别地区控制

第八十四条 本章所称的特别地区,指在土地使用和建筑管理中有特别要求,需要特殊规定的地区,包括传统空间格局保护区、历史文化保护区、大型城市绿地、风景名胜区及其他城市规划所确定的重点控制区。

第八十五条 特别地区内的建设工程,应编制详细规划并按经批准的详细规划执行,在满足安全规范要求的前提下可参照本规定适当调整。

10第十章 附 则

第十章 附 则

第八十六条 临时建设工程和镇、乡、村规划区范围内的建设工程参照本规定执行。

第八十七条 本规定由莆田市城乡规划局负责解释。

第八十八条 本规定自2009年11月1日起施行。2002年5月1日莆田市人民政府颁布的《莆田市城市规划管理技术规定》同时废止。

 附录一 术 语

附录一 术 语

1、规划控制线:主要包括用地规划红线、道路规划红线、绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、历史文化街区和历史建筑保护规划紫线、市政公用设施规划黄线等。

2、征地面积:征地红线范围内的土地面积。

3、建筑用地面积(建设实用地面积):规划征地红线范围内,除城市道路、河道、绿化隔离带等规划控制用地外的实际建设用地面积。

4、道路规划红线(道路红线):指城市道路用地规划控制线。

5、河道规划蓝线(河道蓝线):指城市各级河、渠道用地规划控制线。

6、绿地规划绿线(绿线):指城市各类绿地范围的规划控制线。

7、电力规划黑线(电力走廊):指城市电力线路用地规划控制线。

8、城市紫线:指国家历史文化名城内的历史文化街区和省人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线,以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

9、市政公用设施规划黄线:指规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。

10、建筑控制线:指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线。

11、建筑线(建筑红线):指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。

12、建筑容积率(容积率):建设用地内各类建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

13、建筑密度:建设用地内各类建筑基底面积的总和与建筑用地面积的比率(%)。

14、绿地率:建设用地内各类绿地面积的总和与建筑用地面积的比率(%)。

15、低层建筑:建筑高度小于、等于10米的建筑,低层住宅建筑的层数为1层至3层。

16、多层建筑:建筑高度大于10米且小于、等于24米的建筑,多层住宅建筑的层数为4层至6层。

17、中高层住宅建筑:层数为7层至9层的住宅建筑。

18、高层建筑:建筑高度大于24米的建筑,高层住宅建筑的层数为等于或大于10层。

19、办公建筑:指非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公建筑。

20、公寓式办公建筑:指单元式小空间划分,并在单元式办公室的基础上有独立卫生设备的办公建筑。

21、公寓式酒店:按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,属旅馆建筑。

22、酒店式公寓:按酒店式管理的公寓,属住宅建筑。

23、商住建筑:指商业和住宅混合的建筑。

24、裙房:与高层建筑相连的、建筑高度不超过24米的附属建筑。

25、骑楼:指楼层部分跨在人行道上的临街楼房。

26、联幢住宅:指三幢以上墙体相联的独院独户住宅组成的建筑。

27、双拼住宅:指二幢一侧墙体相联的独院独户住宅组成的建筑。

28、单幢(独立式)住宅:指四周不与其他住宅相联的独院独户住宅建筑。

29、封闭阳台:指对出挑阳台两面或三面和对凹阳台单面进行全封闭围合成室内空间的阳台。

30、地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2者。

31、半地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3,且不超过1/2者。

32、架空层:仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。

33、设备层:建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。

 附录二 计算规则

附录二 计算规则

(一)建筑面积计算

按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算。

1、下列项目按以下规定计算建筑面积:

(1)建筑物的阳台进深不大于1.8米按其水平投影面积的一半计算,阳台进深大于1.8米按其水平投影面积的全面积计算。

(2)雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米者,应按雨蓬结构板的水平投影面积的一半计算。

(3)有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台等,按其顶盖的水平投影面积的一半计算。

(4)建筑物外围护结构的落地橱窗、门斗、走廊、挑廊、檐廊及飘窗净高超过2.0米及以上的,应按其围护结构外围水平面积计算;有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

(5)地下室、半地下室及相应的有永久性顶盖的出入口,应按其外墙上口(不包括采光井等)外围的水平面积计算。

(6)建筑物间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平投影面积计算;有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

(7)建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房,结构(设备管道)转换层,底层车库、杂物间等,层高超过2.2米的应按计算全面积;层高不足2.2米的应计算1/2面积。

(8)利用坡屋顶内空间时净高超过2.2米的部位应计算全面积,净高在1.2米—2.2米的部位应按计算1/2面积。

(9)有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的一半计算。

(10)坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层,设计加以利用并有围护结构的,层高超过2.2米的部位应计算全面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的1/2计算。

(11)立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算。

2、下列项目不计算建筑面积:

(1)无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯等。

(2)飘窗(净高不大于2.0米)、屋顶水箱、独立烟囱、烟道、油(水)罐、水塔、贮油(水)池等。

(3)建筑物公共通道(骑楼、过街楼的底层)

(二)建筑基底面积计算

1、以下项目按下列规定计算建筑基底面积:

(1)建筑物按其接触地面的自然层建筑外墙或结构(柱)外围水平投影面积计算。

(2)单排柱、独立柱的雨篷、车棚、货棚、站台等按其顶盖的水平投影面积的一半计算。

(3)两个建筑物间有顶盖的架空通廊按其水平投影面积计算。

(4)室外楼梯按其水平投影面积计算。

(5)在室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室,按其上口外墙(不包括采光井等)外围的水平投影面积计算。地下室、半地下室的室外地面有高差,其室外地面以上部分高度不相同的,按下式计算其建筑基底面积:

s’=s(L1+L2+……+ LN)/L

s为地下室、半地下室建筑基底面积,s’为地下室、半地下室折算建筑基底面积;L1,L2…LN为地下室、半地下室顶板在室外地面以上部分的不同高度(超过1.0米)的各边线长度,L为其周长。

2、下列项目不计算建筑基底面积:

(1)花架等建筑小品。

(2)无顶盖地下车库的引道。

(3)独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池等构筑物。

(4)露出室外地面以上部分的高度不超过1.0米的地下室、半地下室。

(5)服务于整个小区的独立式变配电房和垃圾转运站。

(三)建筑容积率计算 

1、下列项目的建筑面积单列,计入总建筑面积,不计入容积率:

(1)仅作为人防、设备用房和车库用途的,且在室外地面以上部分的高度不超过1.0米的地下室建筑面积。

(2)城市公共通道、建筑公共开放空间的建筑面积。在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间的建筑面积。

(3)建筑架空(除屋顶外)作为公共停车、居民休闲绿化等公共用途,且层高不低于2.8米、不高于3.6米的,其建筑面积不计入容积率。

(4)服务于整个小区的独立式变配电房和垃圾转运站。

2、下列项目的建筑面积计入容积率:

(1)住宅阳台、入户花园、挑(走)廊等进深不大于1.8米按其水平投影面积的一半计算,进深大于1.8米按其水平投影面积的全面积计算。阳台、入户花园和挑(走)廊的水平投影面积总和不应大于住宅本套型建筑面积的15%。飘窗净高超过2米及以上的,应按围护结构外围水平面计算面积。

(2)建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构(设备管道)转换层、底层车库、杂物间等,层高超过2.2米及以上的应按计算全面积;层高不足2.2米的应计算1/2面积。

(3)利用坡屋顶内空间的净高超过2.2米部位应计算全面积,净高大于1.2米、小于2.2米的部位应按1/2计算面积。

(4)除作为人防、设备用房、停车外的其他用途的地下室、半地下室建筑面积。

(5)凡顶板标高超过室外地坪标高1.0米以上(如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪)建筑部分的地下室、半地下室建筑面积。

3、下列项目建筑层高按以下规定计算容积率

(1)住宅建筑的层高不宜小于2.8米,但不应大于3.2米,首层和顶层层高不应大于3.2米,酒店式公寓层高不应大于3.6米;当住宅建筑层高≥3.3米并<5米、酒店式公寓层高≥3.6米并<5米,计算容积率指标时,建筑面积均按该层建筑面积的1.5倍计算;层高≥5米并< 6米,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积的2倍计算。跃层式住宅起居室(厅)上空楼板开洞部分面积不应大于本楼层本套型建筑面积的30%。

(2)当办公建筑层高≥4.8米并< 6米,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积的1.5倍计算;建筑层高≥6米,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积的2倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

(3)住宅建筑底层的商业用房建筑层高不应高于4.5米。当住宅建筑底层的商业用房建筑层高>4.5米、公共建筑的商业用房层高≥5.4米,计算容积率指标时,建筑面积均按该标准层面积的1.5倍计算。单层建筑面积达到2000平方米以上的商业用房建筑层高可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

(4)当工业厂房建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

4、综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。

(1)F=(F1×P1%)+(F2×P2%)

式中:F—核定容积率;

F1、F2—不同性质的建筑容积率[见表(五)];

P1、P2—不同性质的建筑所占比例。

(2)同一建设用地内由不同类型的多幢建筑混合而成的,应将不同类型的建筑占地面积分别划定后,再按上式核定其各自的容积率。

(3)高层商住楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住楼商业用房至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。

(四)绿地面积计算

按《城市居住区规划设计规范GB 50180—93》(2002年版)规定执行。计算绿地率的绿地面积包括建筑用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等。

(五)建筑用地面积计算

建筑用地面积以市城乡规划行政主管部门划定用地范围的面积为准,城市道路红线、河道蓝线及绿地绿线用地面积不计入。

(六)建筑间距计算

1、建筑间距是指两幢建(构)筑物的外墙面之间最小的垂直距离。

2、坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

3、在确定由不同建筑高度组合的非住宅建筑与相邻建筑之间的间距时,可按各自不同建筑高度计算其间距;在确定退台式的住宅建筑与相邻建筑之间的间距时,应按其顶层屋面建筑高度计算其间距。

4、用地红线内新建、扩建、改建的建筑与用地红线外的旧屋毗邻区建筑的间距计算,可不按第四章建筑间距规定执行,但应符合消防间距的有关规定。

5、同一建设用地内,两相邻建筑底层同为架空层的,其间距计算可不含底层架空层的建筑高度;南北向布置的建筑,北侧建筑底层为架空层的,计算其与南侧建筑的间距可扣除其底层架空层的建筑高度。

6、建筑的山墙面连续宽度大于20米,但其山墙面与相邻建筑投影重叠部分的山墙面宽度小于或等于20米,则其山墙面与相邻建筑间距可按垂直布置时的间距控制。

(七)建筑高度计算

1、本规则仅适用于确定建筑间距、后退用地红线和道路红线时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的(如机场、气象台、微波通道、安全距离、视线分析等),按建(构)筑物的最高点计算。

2、在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

(1)平屋面建筑[图示见附录四图(四)]:挑檐屋面自室外设计地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度;檐口挑出宽度小于0 .5米的,按0.5米计算。有女儿墙的屋面,自室外设计地面算至女儿墙顶。

(2)坡屋面建筑[图示见附录四图(四)]:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外设计地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度;檐口挑出宽度小于0.5米的,按0.5米计算。坡度大于45度的,自室外设计地面算至屋脊顶。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的,不计入建筑高度。

(八)建筑层数计算:

1、架空层、设备层、避难层和层高2.2米及以上应计入建筑层数,小于2.2米不计入建筑层数。

2、地下室、半地下室不计入建筑地面以上有效层数。地下室顶板的建筑标高均不得超过其对应的室外地平计算点高度1.0米。在坡地建筑中,建筑地下层部分任何一侧露出室外地面超过1.0米的,应计入地面以上有效层数。

3、建筑周边存在地形高差的,建筑层数按室外标高最低点一侧建筑露出地面以上部分的实际层数计算。

 附录三 图 示

​图(一)建筑间距示意图

图(一)建筑间距示意图

注:B>20M时,建筑间距按条文规定控制。

图(二) 道路交叉口四周建筑退让距离示意图

图(二) 道路交叉口四周建筑退让距离示意图

图(三) 住宅建筑面宽控制示意图

图(三) 住宅建筑面宽控制示意图

图(四) 建筑高度计算示意图

图(四) 建筑高度计算示意图

​图(五) 建筑退让用地红线距离示意图

图(五) 建筑退让用地红线距离示意图

注:L主:建筑主要朝向退让用地红线距离

L次:建筑次要朝向退让用地红线距离

B:建筑山墙(短边)宽度

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