【宁德市】城市规划管理技术规定

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1第一章 总则

第一章 总则

第一条 为突出创建国家园林、宜居、生态工业型港口城市目标,体现山、海、川、岛、湖、港、城一体的城市特色,构建碧海蓝天、青山翠湖、繁花绿树、人文和谐的城市形象,进一步加强宁德市城市规划、建设和管理工作,有效地实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化,保障城市规划的实施,制定本规定。

第二条 本规定根据《中华人民共和国城乡规划法》、《宁德市城市总体规划》及有关法律、法规、规章等的要求,遵循国家有关规范、标准,并结合宁德市规划管理的具体情况编制而成。

第三条 本规定适用于宁德市城市规划区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及一切与城市规划、设计和管理有关的活动。 

第四条 各项工程建设原则上按已批准的详细规划、城市规划法定图则或城市设计执行;尚无经批准的上述规划的,或因特殊情况需要对上述规划进行修订的,按本规定执行。

建设工程用地面积超过4万平方米或城市主要控制地带及市城市规划委员会(或市城乡规划主管部门)认为有必要的其它区域,应编制修建性详细规划、法定图则或城市设计。

第五条 各类专业性用地建设项目的建设应符合已批准的专项规划和已颁布的专业技术规范及本规定的要求。

2第二章 城市规划编制

第二章 城市规划编制

第六条 宁德市城市法定规划编制分为城市总体规划(包括近期建设规划)和详细规划二个层次,详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

第七条 城市总体规划编制应按照国家建设部《城市规划编制办法》的规定执行。

第八条 城市总体规划由市人民政府组织编制,市城乡规划主管部门负责具体的组织编制工作。

第九条 近期建设规划由市城乡规划主管部门组织编制;近期建设规划应明确近期内实施总体规划的重点和发展时序,不得违背总体规划的强制性内容。

第十条 近期建设规划的内容应包括:

1、确定近期人口和建设用地规模,确定近期建设用地范围和空间布局;

2、确定近期交通发展策略,确定主要对外交通设施和主要道路交通设施布局;

3、确定各项基础设施﹑公共服务和公益设施的建设规模和选址安排;

4、确定近期居住用地安排和布局;

5、确定历史文化街区﹑风景名胜区等的保护措施,城市河湖水系﹑绿化﹑环境等保护﹑整治和建设措施;

6、确定控制和引导城市近期发展的原则和措施。

第十一条 城市总体规划的专项规划由市城乡规划主管部门或会同政府其他业务主管部门组织编制,包括道路交通规划、给水排水工程规划、供电工程规划、电信工程规划、燃气工程规划、绿地系统规划、商业网点规划、环卫设施工程规划、环境保护规划、历史风貌建筑保护规划、防洪规划、消防规划、地下空间开发利用及人防规划等。

第十二条 控制性详细规划由市城乡规划主管部门组织或会同区人民政府、政府其他业务主管部门编制。应当包括以下内容:

1、确定规划范围内不同性质用地的界线,确定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型;

2、确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配置要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等规划要求;

3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;

4、根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施;规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高;

5、根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合;确定地下空间开发利用具体要求;

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

7、控制性详细规划确定的各地块的主要用途﹑建筑密度﹑建筑高度﹑容积率﹑绿地率﹑基础设施和公共服务设施配套规定、住宅面积净密度、住宅建筑套密度应当作强制性内容。

控制性详细规划成果包括规划文本、图件及附件。图件由图纸和图则两部分组成,规划说明、基础资料和研究报告收入附件,并附电子文档。

第十三条 城市重点地段的修建性详细规划由市城乡规划主管部门组织编制,城市一般地段的修建性详细规划由区人民政府、政府其他业务主管部门或开发、建设单位组织编制。修建性详细规划应当包括以下内容:

1、规划地段位置图:应标明工程项目位于城市中的位置以及和周围地区的关系;

2、规划地段现状图:应标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量等,并标明用地红线、道路红线、河道蓝线、文物和历史风貌建筑保护紫线、城市基础设施用地黄线及其他市政设施控制线;

3、建设条件分析及综合技术经济论证;

4、建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图。总平面规划图:应标明用地边界线角点坐标、分期建设用地边界线、规划建筑的层数和高度、绿地、道路广场、停车场、水面等,主要出入口与城市道路交叉口的距离,确定主要出入口方向、区内规划道路宽度、地下室范围、地下室坡道出入口的位置和宽度,以及市政设施、公共服务设施和消防设施等的位置和范围;

5、对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析,重要地段空间分析及城市设计分析图需表达设计意图,反映空间环境、视线分析、景观效果等;

6、根据交通影响分析,提出交通组织方案和设计。道路交通规划图:应标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标及标高、道路坡度、坡向及坡长、转弯半径、公交站场及停车场用地界线等;

7、竖向规划设计。竖向规划图:应标明道路交叉点、变坡点控制高程,室外地面规划标高、规划建筑底层标高、雨污水排向及坡度等;

8、市政工程管线规划设计和管线综合。管线综合规划图:应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高以及有关设施和构筑物的位置,绘制道路横断面图(体现不同管线的相对位置、距离、管径、埋深等);

9、规划说明书:应说明规划设计依据、用地周边相关的条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、发展规模、空间组织和景观特色要求等;道路、广场、停车场、绿地、消防、环保、管线综合规划等的说明;人口和用地平衡;分期建设用地面积及分期建设时序等;表达规划设计意图的模型或鸟瞰图;不同建筑标准层的平面图、立面图及剖面图;主要技术经济指标表,一般包括:总用地面积、建设用地面积、总建筑面积、分项建筑面积、分期建设各项指标、各幢建筑的高度和层数、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、住宅面积净密度、住宅建筑套密度、居住总户数、学校学生人数、医院病床数和日门(急)诊人数、宾馆客房数等;

10、估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。

修建性详细规划成果包括规划说明书和图纸,并附电子文档。

第十四条 详细规划的编制内容可由市城乡规划主管部门根据实际要求细划若干部分,分阶段编制与审批,缩短编制周期。

第十五条 法定图则由市城乡规划主管部门组织编制。法定图则应对地块内的土地使用性质、开发强度、配套设施的布置等进行规定。其成果包括图表及文本两部分。

第十六条 详细规划和法定规划的编制调整应提供修改内容对照表,由市城乡规划主管部门审核修改内容,并按程序审批。

第十七条 宁德市城市非法定规划由市城乡规划主管部门或会同政府其他业务主管部门组织编制,是对法定规划的补充和支撑。非法定规划由市城乡规划主管部门审批,可通过一定程序转化为法定规划的一部分内容。

第十八条 城市非法定规划主要针对需要研究的重点问题进行专项深化,具有实务规划或项目实施策划的特点。宁德市城市非法定规划编制分为发展战略规划、概念咨询规划、项目行动规划(城市设计)等三个层次。

发展战略规划是宏观层面上的非法定规划,对全市或区域发展中具有方向性、战略性的重大问题进行专题研究,提出宏观、全局性的发展政策和设想,一般不设定具体的规划期限。

概念咨询规划是中观层面上的非法定规划,对城市片区或基于某种目标进行整合的地区进行专题研究,提出开发建设设想和规划设计导则。

项目行动规划(城市设计)是微观层面上的非法定规划,对近期需要建设、改造或予以保护的具体地块开发提出规划指导,或对某一种类型的项目提出专项规划标准和策划方案。市城乡规划主管部门应根据项目的性质特点确定项目行动规划(城市设计)的对象、内容和形式。

第十九条 市城乡规划主管部门可根据实际需要编制项目地块的建筑日照分析、交通影响分析、市政容量分析、公共服务设施配套分析、建筑面积复核等。

第二十条 “招、拍、挂”项目规划咨询所确定的地块技术经济指标及其相关规定经相关程序审查并经市城市规划委员会批准后,视同控制性详细规划成果的调整,作为地块的土地使用和建筑管理的强制性内容。

第二十一条 宁德市规划编制成果实施实行责任规划师制度,责任规划师应承担以下职责:每半年更新一次本责任区的规划总图,经市城乡规划主管部门审核后提供电子文件和图纸;参与市城乡规划主管部门关于责任区内建设项目的会审,提供技术意见;为市城乡规划主管部门提供相关地块的规划指标和技术要求等规划服务。

3第三章 建设用地分类与适建范围

第三章 建设用地分类与适建范围

第二十二条 宁德市城市用地,根据其主要用途和功能分区的基本原则,按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)分为大类、中类和小类三个层次,其中大类10类、中类49类、小类81类(详见下表)。

第二十三条 本用地分类表适用于宁德市城市规划和城市用地统计工作。对于城市专项规划,如园林绿地系统规划、历史街区保护规划等,在规划编制中可采用专门标准,不受此类标准限制。

各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划或法定图则执行。尚无经批准的详细规划或法定图则的,按本规定表(二)《各类建设用地适建范围表》[以下简称(表二)]的规定执行。

凡表(二)中未列入的建设项目,由市城乡规划主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件,具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质,超出表(二)规定范围的,应先向市城乡规划主管部门提出规划调整方案,按规定程序和审批权限报批,经批准后执行。

文化、教育、卫生、道路交通及园林绿化用地,应优先给予预留和控制,任何单位和个人不得违反规划、擅自改变用地功能。

第二十四条 凡用地单位征用未开拓的或未拓宽的规划道路旁土地,需同时代征规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地,作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地;若道路另一侧是广场、河道或绿化带且未被征用的,用地单位应将道路全部代为征用并负责拆迁,不得它用。其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际建设用地面积计算。


4第四章 建筑容量控制指标

第四章 建筑容量控制指标

第二十五条 根据宁德市现状,按照《宁德市城市总体规划》,宁德市城市规划区划分为三类建设区,以不同的控制指标进行规划、建设和管理。具体划分如下:

1、第一类建设区:范围为宁川路以西、天湖西路、东湖路以北、西至规划区边界所围合的地区(详见附图)。

2、第二类建设区:指第一类建设区及特定区域以外的地区。

3、特定区域:指在土地利用和规划管理上有特殊要求,需要作补充规定的地区。

第二十六条 宁德市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,在控制性详细规划覆盖的地区,其建筑容量指标应按控制性详细规划确定。

第二十七条 建设用地面积小于40000平方米,且尚无经批准规划的建设项目,其建筑容量控制指标应按本规定中表(三)、(四)、(五)的有关要求执行。表(三)、(四)中建筑密度、容积率为上限,是强制性指标;绿地率为下限,是建议性指标。 

第二十八条 表(三)、(四)、(五)规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地,应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第二十九条 对未列入表(三)、(四)的教育机构、文体科技、医疗保健、老年人建筑等建设的建筑容量控制指标,应按有关专业规划执行。 

第三十条 原有建设用地范围内的建筑,其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的,不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层;用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值,但其扩建、加层经论证对原有空间布局有不良影响的亦不得建设。

建筑的修缮改造工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线,否则,应视为加层或扩建。建筑扩建、加层改造,其建筑间距和退让应符合建筑间距控制与建筑退让的有关规定。

第三十一条 开发建设用地未达到下列最小面积的,不得单独建设:

1、低层、多层、中高层住宅建筑为2000平方米;

2、10--18层住宅建筑为4000平方米;

3、19层及以上的住宅建筑为5000平方米;

4、建筑高度小于或等于24米(不含市政配套公建)的公共建筑为2000平方米;

5、建筑高度为24米至50米的公共建筑为4000平方米;

6、建筑高度大于50米的公共建筑为5000平方米;

7、工业、仓储建筑最小开发地块为2000平方米。

开发建设用地未达到上述规定的最小面积,但因邻近用地已经完成城市建设,或因城市基础设施、公用设施等的限制,确实无法调整、合并,且不妨碍城市规划实施的,由市城乡规划主管部门核定后批准建设。

第三十二条 多层、高层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲等公共用途的,架空层层高宜在2.5米至5.0米之间,架空层不得围合、封闭、改作他用或出售。住宅底层架空面积不得少于住宅建筑总占地面积的60%。

第三十三条 城市规划区内的建设项目,必须配建与其规模相应的机动车停车场(库)和非机动车车停车场(库)。停车场(库)配建标准按表(六)规定执行,并鼓励采用地下或多层车库。其中,室外停车位的数量不得高于核定配建停车位数的20%,且必须采用嵌草砖,鼓励室外停车场按停车方式和间距种植乔木。停车位应符合相关专业规范要求。

建设项目配建的停车场(库)建成后不得改变使用性质,也不得被占用或停用。

第三十四条 在城市规划区内建设停车场(库)应遵循以下规定:

1、停车场(库)是指以计时收费方式,服务外来或市内停车。外来停车场(库)应设置在城市道路出入口附近或其他合适的地点,市内停车场(库)应靠近主要服务对象设置,其场(库)址选择应符合城市规划要求和车辆出入口不妨碍道路畅通的要求。停车场(库)出入口的设置应符合下列规定:

(1)、出入口应符合行车视距的要求,并应右转出入车道;出入口宜设置在次干道和支路上,若需设在主干道上,则应设专用通道与主干道相连;

(2)、出入口距离道路交叉口应大于80米;与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道口的距离应大于50米。

2、室外货车停车场与居住建筑和公共建筑之间应有不小于15米的绿化隔离带,与其它建筑之间应有不小于5米的绿化隔离带,停车场内应按停车方式和间距种植高大乔木,停车场地面宜选择网格式绿化铺地;独立建设室内停车库时,绿地率不得小于10%,与居住建筑和公共建筑之间应有不小于10米的绿化隔离带。

3、少于50个停车位的停车场,可设一个出入口,其宽度必须采用双车道;50~300个停车位的停车场,应设两个出入口;大于300个停车位的停车场,出口和入口应分开设置,两个出入口之间的距离应大于20米。

4、建设项目中可与主体建筑分开,单独建设单层或多层停车库(不含地下停车库),但须满足建筑容量控制指标、建筑间距控制和建筑退让的要求,并应符合环境景观要求。

5、地下停车库在规划、设计、建设中,宜与人防设施相结合。

6、在商业繁华地区、大型超市、会展中心、火车站、长途车站、客运码头等公共建筑附近,应设置出租汽车候车专用场(道)和社会车辆停车场。

第三十五条 公共(服务)配套设施的配置,应符合以下规定要求:

1、物业管理用房:建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置,但最少不低于50平方米;建筑面积超过10万平方米的,超过部分按照2‰配置。

2、幼儿园(或托儿所):住宅建筑面积4.5万平方米至15万平方米的按照总建筑面积的12‰配置;建筑面积超过15万平方米的,超过部分按照6‰配置。

3、文化活动(室)中心:按照住宅建筑面积的2‰配置,最少不低于60平方米。

4、社区居委会办公用房:按照住宅建筑面积的5‰配置,最少不低于50平方米。

5、卫生服务站:按照住宅建筑面积的0.5‰配置,最少不低于20平方米。

6、公共厕所

5第五章 建筑间距控制与建筑退让

第五章 建筑间距控制与建筑退让

第三十六条 建筑间距须符合日照、卫生、消防、抗震、环保、工程管线敷设和文物、历史建筑保护等方面的要求,并应同时符合本章的规定(见附录五)。

住宅建筑有条件的应南北向布置。

第三十七条 低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制应符合下列规定:

(一)、平行布置时的建筑间距(包括两建筑夹角≤30°):

1、朝向为南北向的[指正南北向和南偏东(西)45°以内(含45°),下同]。两建筑物外墙面之间最窄处的间距在第一类建设区不小于南侧建筑高度的0.8倍,在第二类建设区不小于1.0倍,且最小间距为12米;

2、朝向为东西向的[指正东西向和东(西)偏南45°以内(不含45°),下同]。两建筑物外墙面之间最窄处的间距在第一类建设区不小于较高建筑高度的0.7倍,在第二类建筑区不小于0.9倍,且最小间距为12米。

(二)、垂直布置时的间距(90°≥两建筑夹角≥60°):

两建筑物相对两侧外墙面最窄处的间距,在第一类建设区不小于较高(或南侧)建筑高度的0.5倍,第二类建设区不小于0.7倍,且最小间距为10米。

低、多、中高层住宅建筑的山墙连续宽度应小于或等于20米,若大于20米,其间距按平行布置时的间距控制。

(三)、既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距: 

当朝向为南北向或东西向时,两建筑的夹角大于30°,小于60°时,两建筑物相对两侧外墙面间最窄处的间距,在第一类建设区不小于南侧(或较高)建筑高度的0.6倍;第二类建设区不小于0.8倍,且最小间距为12米。

(四)、低、多、中高层住宅建筑的山墙间距不小于6米。有卫生间、 楼梯间等房间在山墙上开启洞口的,不得有任何物体突出墙面,当住宅山墙有居室、起居室、客厅开启窗户时,其山墙间距应增加2米,且窗户应错开开启,有突出物时,应相应调整间距,保证净距符合上述规定。

第三十八条 高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距应符合以下规定:

(一)、平行布置的间距:

1、朝向为南北向的,其建筑间距在第一类建设区为南侧建筑高度的0.4倍,且最小间距为28米;在第二类建设区为 0.5倍,且最小间距为32米; 

2、朝向为东西向的,其建筑间距在第一类建设区不小于其较高建筑的0.35倍,且最小间距为23米;在第二类建设区不小于0.4倍,且最小间距为28米;

3、若北侧为高层住宅建筑时,其间距按南侧中高、多、低层住宅建筑高度控制,且最小间距为12米;

4、高层住宅建筑山墙之间的最小间距:高度小于、等于60米的为13米;高度大于60米的为15米;高层住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑之间,其山墙最小间距为9米。

(二)、垂直布置的间距:

在第一类建设区不小于较高(或南侧)建筑高度的0.3倍,在第二类建设区不小于0.35倍,且以上两类建设区最小建筑间距不小于18米。

(三)、既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距:

1、两建筑的夹角小于或等于30°时,其间距最小处按本条第(一)款控制。

2、两建筑的夹角大于30°、小于60°,且高层住宅建筑位于南侧时,其最小处间距在第一类建设区不小于建筑高度的0.35倍,且最小间距为26米;在第二类建设区为0.4倍,且最小间距为30米。

3、两建筑夹角等于或大于60°时,其最小处间距按本条第(二)款控制。

第三十九条 建筑高度在100米以上的超高层住宅建筑,在100米高度建筑的基础上,高度每增高5米,间距增加不小于1米;超过150米高度的其间距按150米高度标准控制。

第四十条 不规则平面的住宅建筑,按建筑外墙面的最凸出外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

第四十一条 住宅建筑南北向布置,相邻两住宅建筑之间地面有高度差时,其建筑间距按下列原则计算:当南侧住宅地面低于北侧住宅地面高度时,以两建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距,并应同时符合其它规范的要求;当南侧住宅建筑地面高于北侧住宅建筑地面高度时,应以南侧建筑高度加上南北地面高差计算建筑间距,以上最小间距为12米。东西向地面有高差的参照执行。

第四十二条 位于同一裙房之上的几幢建筑,计算建筑间距可扣除裙房的高度;计算与相邻建筑间距时,应包括裙房高度。以上最小间距为12米。

第四十三条 底层设有架空层(或非住宅、文、教、卫用房)的住宅建筑相邻时,其建筑间距计算可不含北侧(或东、西侧)底层的建筑高度;若北侧(或东、西侧)住宅建筑底层未架空(或未设文、教、卫用房),其建筑间距的计算应为南侧(或东、西侧)整幢建筑高度的相应倍数。

第四十四条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、老年人建筑、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼建筑之间的间距,须在同型布置方式时的住宅建筑间距要求上提高10%—20%,同时须满足各专业规范要求。

第四十五条 非住宅建筑(第四十四条所列的非住宅建筑除外,下同)之间及其位于住宅建筑(或第四十四条所列的非住宅建筑)北侧时,其间距可在同型布置方式的住宅建筑间距的要求上减少10%—20%,但其最小间距应符合下列规定:

1、低层、多层建筑的最小间距不小于10米;

2、高层建筑与北侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距为24米,高层建筑与其东西侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距为18米,以其他形式布置时的最小间距为13米。以上间距均需同时满足各专业规范要求。

第四十六条 非住宅建筑与住宅建筑的间距,应符合下列规定:

1、非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧时,其间距按第三十六条至第四十三条的规定控制;

2、文、教、卫建筑(第四十四条所列的建筑)位于其他建筑北侧的或东西侧的(含山墙),其间距按第四十四条控制。

第四十七条 工业、仓储、市政设施建筑之间的间距,按其工艺及消防要求控制。

第四十八条 住宅建筑阳台出挑和阳台、楼梯间等凸出部分累计长度应符合下列规定:

1、住宅建筑阳台最大出挑距离为1.8米;

2、住宅建筑楼梯间等凸出部分的距离不超过1.5米;

3、住宅建筑阳台和楼梯间等凸出部分累计长度不应超过同一建筑外墙面宽总长度的50%;

4、超出本条1、2、3款规定值的,应从阳台和楼梯间等凸出部分外边缘计算建筑间距。

第四十九条 挡土墙、护坡与建筑的间距应符合下列规定:

1、挡土墙位于建筑南侧或东西侧时,应按挡土墙的高度倍数计算其间距,并和同型布置方式时的建筑间距要求相同;

2、高度大于2米的挡土墙、护坡的下边缘与建筑的最小间距为5米。

第五十条 沿建设用地边界线(或称用地红线)和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路、电力线路保护区及其他规划控制线周边的建筑物,其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、抗震、防灾、防汛和交通安全、景观、环保等方面的规范以及经批准的城市规划要求外,应同时符合本规定。

建筑控制线或建筑红线退让指标分为退让用地红线、退让道路规划红线、退让绿地规划绿线、退让河道规划蓝线、退让电力规划黑线、退让文物保护规划紫线、退让市政基础设施规划黄线等。

第五十一条 建筑控制线或建筑红线后退用地红线的距离按以下规定控制,但后退红线距离小于消防间距时,应按消防间距的规定控制:

1、各类建筑后退用地红线距离按表(七)规定的建筑高度的倍数控制,且应满足消防通道的最低要求;

2、各类建筑应在其建设用地范围内满足防火、防爆、环保以及其他特殊后退用地红线的要求;各规划控制线同时控制时,应满足最大的退距要求;

3、建筑控制线或建筑红线后退用地红线或其它规划控制线时,应按其相互间最近距离计算建筑退距。

4、建筑控制线或建筑红线后退用地红线距离除符合本条规定外,同时须符合本章建筑间距控制的有关规定。

5、相邻地界为公共绿地的,各类建筑的退距按表(七)中其他非住宅建筑的退距控制。

6、住宅建筑的退距应计算底层建筑高度。

7、围墙后退用地边界线不小于0.5米,且其基础不得超过用地边界线范围。

第五十二条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物,除经批准的详细规划另有规定外,其建筑控制线或建筑红线退让道路规划红线应符合表(八)的控制指标,还应符合本章建筑间距控制及市政公用设施控制的有关规定。特殊地段的建筑物,经市城乡规划主管部门核定后,其退让道路规划红线的距离可适当调整。

第五十三条 地下建筑物(含地下建筑物坡道)退让道路红线和用地红线距离不小于地下建筑物深度(自室外地坪面至地下建筑物底板底部的高度)的0.6倍,且最小退距为5米。有特殊要求的地段除外,但不得影响道路结构和管道。

建设用地内地下构筑物、管井、管沟等退让道路红线的净距按下列规定:

1、城市主、次干道不得小于3米。

2、城市支路以下不得小于2米。

第五十四条 绿地绿线、水系篮线、基础设施黄线、道路红线范围内的建(构)筑物只拆不建。

第五十五条 除经批准的详细规划另有规定外,新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、农贸市场、娱乐场所等有大量人流、车流集散的建筑(含高层建筑中作为大型商场的裙房),其面临城市道路的主要出入口方向的建筑控制线或建筑红线退让道路规划红线的距离不得小于20米,次要出入口方向不得小于15米,并应留出临时停车或回车场地,且与城市道路相连。

其他商业建筑退让道路规划红线距离在表(八)规定的基础上增加2米。

第五十六条 城市主要道路交叉口周边应留出足够的开敞空间,合理组织和渠化交通,并形成一定面积的街头绿地,主要交叉口应预留立交建设用地。道路交叉口周边的建筑控制线或建筑红线退让道路规划红线距离应按转角处道路规划红线切点连线的垂直距离进行退让计算。

城市主要道路交叉口周边建筑退让道路规划红线切点连线的垂直距离L:(见下图)。

第五十七条 沿城市规划道路建筑物的基础、台阶、平台、阳台、雨篷、附属设施及除用地范围内连接城市管线以外的其他地下管线(包括管沟、管井等构筑物),均应在划定的用地红线范围内建设,不得逾越道路规划红线。

第五十八条 沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建的建筑项目,可按村镇、城镇规划进行管理,除另有规定外,建筑控制线或建筑红线退让道路规划红线的距离不得小于5米。

第五十九条 沿河流、湖泊规划蓝线两侧新建、改建、扩建的建筑物,除另有规定外,其建筑控制线或建筑红线后退河流、湖泊等水系规划蓝线的距离不得小于10米。

建筑控制线或建筑红线退让道路隔离带控制线、绿地绿线的距离不得小于5米(不包括居住小区级及以下绿地),地下室边界线后退绿线距离不得小于3米。

建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。

第六十条 沿铁路两侧新建、改建、扩建的建设项目,应符合以下规定(铁路内部的管理、配套用房除外):

1、在铁路干线两侧的建(构)筑物,其外边线与最外侧钢轨的距离不得小于30米,铁路专用线两侧不得小于15米;

2、在铁路两侧修建高层建筑、高大构筑物(如水塔、烟囱等)、可能危及铁路运输安全的危险品仓库和厂房与轨道的距离须经论证并经铁路主管部门核准后确定;

3、涉及铁路道口、桥梁、隧道、高切坡路段的工程建设,应符合铁路管理的有关规定。

上述情况中建筑物的建筑红线后退用地红线控制指标按第五十条至第五十一条执行。

第六十一条 沿城市道路两侧的货运装卸平台应退让道路规划红线10米以上。

第六十二条 建筑控制线或建筑红线后退城市防洪(潮)堤的堤脚线距离,除另有规定外,不得小于6米。

6第六章 建筑高度和面宽控制

第六章 建筑高度和面宽控制

第六十三条 建筑物的高度、面宽控制除应符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外,还应同时符合本章的规定。

第六十四条 在有净空高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)等设施周围的新建、改建、扩建的建(构)筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第六十五条 在文物保护单位、保护建筑和历史建筑以及风貌建筑周围的建筑控制地带及其他特殊地区内新建、改建、扩建的建(构)筑物,其控制高度应符合特殊地区的有关规定,并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的,应先编制城市设计或建筑设计方案,进行视线分析,并经市城乡规划主管部门会同有关部门批准,按保护规划执行。

视线分析方法见附录二附图五

第六十六条 沿城市主、次干道两侧新建、改建、扩建的建(构)筑物的控制高度 (H) ,除经批准的详细规划另有规定外,不应超过道路规划红线宽度(W)加上建筑退让道路规划红线距离(S)之和的1.5 倍。

建筑物临接两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

第六十七条 建筑的面宽,除经批准的详细规划另有规定外,按以下规定执行(见附录二附图六):

1、建筑高度小于、等于24米,其最大连续展开面宽的投影不大于80米;

2、建筑高度大于24米,小于、等于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于70米;

3、建筑高度大于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于60米;

4、不同建筑高度组成的连续建筑,其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行;

5、部分工业厂房、仓储、大型文化体育设施等建筑的面宽,可以根据生产工艺或功能布局的实际需要,确定建筑物的面宽

第六十八条 住宅建筑的层高宜为2.8米,不得高于3.3米,开间小于9米的底层独立店面层高不得高于4.5米。

7第七章 建筑与城市环境控制

第七章 建筑与城市环境控制

第六十九条 在城市规划区范围内进行各项建设工程,应符合城市空间环境规划的要求。

第七十条 公共建筑、居住区以及城市市政设施等应按有关专业规范,建设无障碍设施。

第七十一条 各类建设工程在编制建设项目总平面规划或城市设计时,应标明用地界线折点的城市坐标和建设用地周边相邻地段30米—50米范围内的现状地物地貌,建筑立面及色彩应进行多方案比较,并注明与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连续。

第七十二条 沿城市主次干道、商业街区及城市重要节点地段两侧的建(构)筑物,要做好整体立面设计,立面装修方案须经市城乡规划主管部门审批,色调要与周围环境的协调统一,并符合城市色调设计导则,立面宜选用优质装饰建材和新型材料。

第七十二条 城市规划区范围内九层(含九层)以下的居住建筑必须采用全坡屋顶形式;十层至十八层的高层居住建筑坡屋顶不少于屋面建筑面积的三分之二,十九层以上的高层居住建筑视具体情况而定。

第七十三条 在立面上安装各种空调器及其他建筑设备时,必须统一协调设计、统一施工。空调设置既不能影响建筑立面景观,又应保证空调室外机的通风和排热,还应便于室外机维护,且不宜设置于西向太阳直射部位。

第七十四条 临街确需设置防盗网应设置于门窗内侧不得外露,其他方向设置应不得超出外墙投影线;需设置太阳能设施的,其位置应统一设计、预留。

第七十五条 建筑屋顶需要设置水箱、冷却塔、电梯间等设备用房时,应进行建筑形式处理,结合建筑造型统一设计。

第七十六条 建筑物临城市主、次干道的住宅阳台应为封闭式阳台。

第七十七条 城市主、次干道两侧的建筑物,其锅炉房及烟囱、泵房、冷却塔、配电房(包括发电机房)、厨房、污水处理池、垃圾转运站等附属设施不得临街布置;建筑物地下室排烟(井)道等宜与主体建筑相结合,不得沿街单独设置。对于产生烟尘、噪声及有害气体的,其环境卫生防护距离应按有关规定采取必要措施在其用地范围内解决。水塔、烟囱等高耸构筑物,其周边建筑物应在安全保护间距之外。

第七十八条 经规划确定在城市道路两侧建设骑楼的,应符合以下规定:

1、骑楼净高、净宽:净高不得小于4米,净宽不得小于3.6米; 

2、骑楼地面:骑楼地面应与人行道地面相平,无人行道的应高出道路边界处0.1米~0.2米。表面铺装应平整,不得设置任何台阶或障碍物;

3、骑楼同时作为城市道路的人行道的,应充分预留市政管道的敷设空间。

第七十九条 居住建筑建设要求如下:

1、新建住宅建筑应成片规划,形成居住小区或居住组团,尽量避免零星插建;

2、同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩宜协调统一,并在此基础上,体现单幢住宅建筑的识别性;

3、涉及已建住宅建筑外部造型、色彩的改变,必须以楼幢为单位整体设计,并应保持与周围环境的协调统一;

4、住宅建筑在规划、建设中应按规定设置物业管理用房、邮政信报箱(间)、门卫收发室等设施;

5、居住区规划的饮食、娱乐项目应集中设置,住宅楼内(包括住宅楼下商业建筑)不得新建、改建饮食、娱乐及产生环境污染的其他项目;

6、安置房建设,若国家、省、市另有关规定的,按其规定执行。

第八十条 商住建筑的商业使用性质,在设计中应注明商业经营门类性质,禁止设置产生噪音、粉尘、废气、废渣、废水等对居住环境有影响的行业。 

第八十一条 城市规划区内进行各项建设,应按有关专业规范的规定在下列范围设置公共厕所:

1、广场、车站、码头、各类公共建筑等的内部及附近;

2、风景名胜区、公园、市场、大型停车场(库)、体育场(馆)等的内部及附近;

3、市区旧居民区改造,原有的公共厕所必须按原有规模,结合改造重新安置,原无公厕应按规范规定要求配置;

4、新建住宅区,应按规范规定的规划要求设置公共厕所;

5、建城区如果设立独立式公厕有困难时,可设置附建式公共厕所,其建筑面积不小于60平方米,独立式公共厕所建筑面积不小于100平方米;

6、各住宅小区及有关单位配建的公共厕所的出入口必须面向城市道路,且应设置明显指示标志。

第八十二条 垃圾转运站的设置应符合城市规划和环保、卫生等专业规划的要求,并符合以下规定:

1、垃圾转运站应设置在交通方便、不影响市容景观的位置,并应符合防火、卫生规范及各种安全要求。其建筑外立面应与周围建筑物相协调;

2、单独设置的垃圾转运站,其建筑控制线或建筑红线退让道路规划红线距离不小于15米、后退用地边界线距离不小于10米,用地边界线内应露出不小于5米宽的绿化隔离带,其绿地率不低于30%;

3、垃圾转运站内的建(构)筑物应采用封闭式的建筑形式,并应符合有关专业规范的规定;

4、垃圾收集点服务半径不应小于70米。

第八十三条 在城市规划区内的城市道路、公路两侧、广场、公园、风景名胜区和其他公共场所建设城市雕塑,除另有规定外,还应符合下列规定:

1、应符合国家及《福建省城市雕塑管理办法》的有关规定;

2、建设城市雕塑,建设单位须将拟建雕塑的题材、体量、建设地点、雕塑模型、环境设计和上级主管部门的意见,报市城乡规划主管部门审查;在城市公共绿地内建设城市雕塑,应先征得市园林管理部门同意后,再报市城乡规划主管部门审查,核发“一书两证”;

3、属于重要的政治性、历史性题材的城市雕塑,由市城乡规划主管部门报市城市规划委员会审定;

4、城市雕塑的设计,须由持有《城市雕塑创作设计资格证书》的设计人员承担;

5、城市雕塑设计方案经批准后,不得擅自修改,擅自建设城市雕塑属违法建设;城市雕塑工程竣工后,建设单位须报市城乡规划主管部门组织验收。

第八十四条 设置户外广告、标语牌、画廊、橱窗、牌匾等,要与周围景观协调,做到整洁美观、确保安全,并报市城乡规划主管部门审批,且应符合下列要求:

1、建筑物在进行规划设计时应充分考虑广告等设置的位置、形式、灯光照明等,并应在方案图中示出;

2、在建筑物上设置广告,不得破坏原有的建筑造型,户外广告等不得突出建筑立面和平面轮廓线1米,离室外地面不得低于3米,如位于车道上方,不得低于5.5米;

3、城市道路上空不得设置跨街广告;

4、不得妨碍城市交通。

第八十五条 商业街区、城市主次干道及其两侧的主要建(构)筑物应设计和配套建设夜景工程,其设计应符合夜景工程专项规划及有关规范要求,并应与周围环境相协调。

第八十六条 城市重要地段、景观节点、标志性建筑及50米以上的各类建(构)物的屋顶应设计夜景工程,并与主体建筑同步设计、同步施工、同步验收。

第八十七条 在城市规划区内,建设工程项目需修建围墙或临时围墙的,须向市城乡规划主管部门报批,并应符合下列规定:

1、大、中型公共建筑,如体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆、娱乐场所等对社会公众开放的建筑,其临街面不得修建围墙,应以花台、绿化带等建筑小品作为用地边界的隔离带或隔离墙;

2、在医院、大中专院校、中小学、幼儿园、托儿所、居住区以及风景区等用地的周边修建围墙,必须为透空型围墙,围墙高度不应超过1.6米;

3、确有特殊要求的,如监狱、看守所、油库、燃气罐站、各种物质储备专用仓库区、发电厂、水厂、煤厂、电台、部队营房、宗教场所、有防疫要求的畜、禽饲养场等,可建封闭式的围墙。围墙饰面及外观应进行形式美化处理,有利于城市观瞻,除行业特殊规定外,墙高不得超过2.2米;

4、沿城市道路两侧的建设项目原则上不修建围墙,已建的要拆墙透绿;确需修建围墙的,其退让道路红线距离为:主、次干道2.0米以上;支路以下1.5米以上,该退让用地必须按规划要求进行绿化;

5、在第一类建设区的建设项目,在建设期间可利用原有围墙作为临时围墙。如市政建设需要,应按市政建设要求改建,并符合本条第1至4款的规定;

6、在第二类建设区的建设项目,其临时围墙可允许压道路规划红线建设;

7、确有特殊情况,不能按时建设的项目用地,沿城市道路必须修建临时围墙,且对临时围墙进行美化、绿化; 

8、临时围墙在其使用期结束后,应自行立即无偿拆除;

9、现有围墙应按以上要求限期改建。

8第八章 绿地控制

第八章 绿地控制

第八十八条 城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地五类,城市绿地建设应符合绿地系统规划要求,严格实施城市绿线管制制度。

第八十九条 公园绿地是指向公众开放,以游憩为主要功能,兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园和街旁绿地五类。

生产绿地是指为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等用地。

防护绿地是指城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地。包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高庄走廊绿带、防护林、城市组团隔离带等。

附属绿地是指城市建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地。包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地。

其他绿地是指对城市生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地。包括风景名胜区、水源保护区、郊野公园、森林公园、自然保护区、风景林地、城市绿化隔离带、野生动植物园、湿地、垃圾填埋场恢复绿地等。

第九十条 产生有害性气体及污染物的工厂应建卫生防护林带,且宽度不小于50米。

水库四周的绿地宽度应不小于30米,海岸防风林带宽度不小于80米。

城市垃圾处理场周边的卫生防护林带宽度不宜小于300米。

古树名木周边宜留出不少于半径20米的保护绿地。

建设用地内位于整块绿地中用于美化环境的水面、无建筑面积的建筑小品的占地面积可计入绿地面积。

第九十一条 道路绿地包括行道树绿带、分车绿带、交通岛绿地、交通广场和停车场绿地等。

分车绿带起防护隔离和美化街景的作用,宽度应不小于2米,以灌木和地被植物种植为主。

道路绿地应根据实际需要和相邻建筑物性质进行设计,并应保持路段内的连续和完整。当宽度大于8米时,可设计成开放性绿地,但绿化用地面积不得小于路侧绿带总面积的70%。当路侧绿带与毗邻的其他绿地一起辟为街旁游园时,其设计应符合《公园设计规范》的要求。

各种挡墙及护坡绿化必须结合工程措施栽植地被植物或攀缘植物。

交通岛绿地应突出城市景观特色,保证行车视线通透。

互通式立体交叉绿岛宜种植草坪等地被植物,形成开敞的绿化空间,草坪可孤植树、点缀花灌丛,墙面应进行垂直绿化。

第九十二条 严禁在风景林地和面向城市周边的山坡地开采土石资源,以保护自然地貌景观的完整。

第九十三条 居住区的公共绿地可按规定的指标进行统一规划、综合平衡,在符合整个小区集中绿地指标的前提下可不在每块建设用地内平均分布。

居住区公共绿化应适当外部化,通过小区集中绿地朝外、敞开小区出入口、底层架空等手法,达到露绿,增加城市街道空间的绿量。

第九十四条 滨临水体的绿带应结合地形与岸线设计,形成有景观特色的滨水绿带,并应在道路和水面之间留出透景线,使水体、绿带有机地组织在街景中。

第九十五条 各类工程建设项目应符合建设部《城市绿化规划建设指标的规定》,绿地建设应符合以下规定。 

(一)、计算建设用地内绿地率的绿地面积包括:建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地和绿地内的步行道,以及规定的建筑间距内的零星绿地面积(包括满足植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地)。绿地应以绿化用地的平面投影面积为准,每块绿地只能计算一次。

(二)、建设用地内的绿地规划宜采用集中与分散结合方式布置,宜保留和利用用地范围内的已有树木和绿地。

(三)、居住区绿地按《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)的要求执行。公共绿地,根据不同的规划布局形式,设置相应的中心公共绿地,以及老年人、儿童活动场和其他的块状、带状公共绿地等。中心绿地的设置应符合下列规定:

1、应符合下表规定,表内“设置内容”可视具体条件选用;

2、至少应有一个边与相应级别的道路相邻;

3、绿化面积(含水面)不得少于70%;

4、便于居民休憩、散步和交往之用,宜采用开敞式,以绿篱或其他通透式院墙栏杆作分隔;

5、组团绿地的设置应满足有不少于1/3 的绿地面积在规定的建筑日照阴影线范围之外的要求,并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。

(四)、沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为公共绿地计算。

(五)、其他块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于8m,面积不少于400m2和本条第(三)款第1、2、3、4点及第5点中的日照环境要求。

(六)、新建居住区绿化及单位附属绿化面积占总用地面积应不小于30%,旧区改建不小于总用地面积的25%,居住区内公共绿地的总指标应不少于1m2/人,并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。第一类建设区可根据以上指标酌情调整,但不得低于相应指标的70%。

(七)、城市公共绿地应合理布局、分布均匀,1000m2以上的公共绿地的服务半径应达到500m。

第九十六条 位于本市第一类建设区的建设用地,确实难以达到规定绿地指标的,可将屋面地栽绿化面积(每块面积不得小于100m2)折算成地面绿地面积。

其折算公式如下:F=M×N,式中:F─地面绿地面积;M─屋面地栽绿地面积;N─有效系数 (见下表)

第九十七条 公园设计应按《公园设计规范》要求,突出植物景观,绿地和水体面积应占总面积的70%以上,植物配置合理,富有特色,规划建设管理具有较高水平。

第九十八条 城市广场建设要突出以植物造景为主,绿地率达到60%以上,植物配置要乔灌花草相结合,建筑小品、城市雕塑要突出城市特色,与周围环境协调美观,充分展示历史文化风貌。

第九十九条 江、河、湖、海等水体沿岸绿化要注重自然生态保护,按照生态学原则进行驳岸和水底处理,生态效益和景观效果要明显,形成城市特有的风光带。

9第九章 特定区域

第九章 特定区域

第一百条 本章所称的特定区域,指在土地使用和规划管理上有特殊要求,需要在前述各章规定的基础上作补充规定的地区,包括:主要公共活动中心、风貌保护区、规划保留保护区、大型公共绿地、旅游风景区以及其他重点地区。特定区域的具体范围在编制各项规划时确定,特定区域必须先规划后建设,尚无经批准规划的,不得进行建设。

10第十章 附则

第十章 附则

第一百零一条 本规定是实施国家、省、市有关法律法规的具体技术规定。违反本规定的行为,将依照有关规定进行处罚。

第一百零二条 本规定实施前已取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《乡村建设规划许可证》,且在有效期内的仍按原“一书三证”执行,其余均须按本规定执行。

第一百零三条 建设单位和个人在取得《建设项目选址意见书》一年内,未申请办理《建设用地规划许可证》的,该《建设项目选址意见书》由原核发机关予以吊销;

《建设用地规划许可证》自核发之日起六个月内未申请办理《建设工程规划许可证》,且又未申请延期的,该《建设用地规划许可证》由原核发机关予以吊销;

《建设工程规划许可证》自核发之日起六个月内主体工程不动工,且又未申请延期的,该《建设工程规划许可证》由原核发机关予以吊销。

第一百零四条 城市建筑风格主色调及建设项目配建的绿化工程、停车场、夜景工程、公共服务设施配套等专项设计导则,以及临时建设由市城乡规划主管部门负责制定并实施。

第一百零五条 各县(市)可参照本规定执行。

第一百零六条 本规定未尽事宜,依照国家、省有关法律、法规、规范规定执行。

第一百零七条 本规定由宁德市城乡规划局负责解释。

 附录一 名词解释

附录一 名词解释

1、规划区:指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要,必须实行规划控制的区域。

2、中心城区:指城市市区、近郊区因城市建设需要实行规划控制的区域(具体详见附图)。

3、旧区改建:指对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌等的建设活动。

4、城市总体规划:指对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。

5、控制性详细规划:指以城市总体规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

6、修建性详细规划:指以城市总体规划或控制性详细规划为依据,制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

7、居住用地:在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。

8、公共设施用地:城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。

9、工业用地:城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施(包括其专用的铁路、码头和道路等)的建设用地。

10、仓储用地:城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。

11、对外交通用地:城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。

12、道路广场用地:城市中道路广场和公共停车场等设施的建设用地。

13、市政公用设施用地:城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地,包括:供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其他市政公用设施的建设用地。

14、绿地:城市中专门以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。

15、水域和其他用地:城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地,以及江、河、湖、海、水库、苇地滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。

16、保留地:城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地。

17、居住小区:城市中由居住区级道路或自然分界线所围合,以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则,并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。

18、居住组团:城市中一般被小区道路分隔,设有与其居住人口规模相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

19、居住区用地:住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

20、住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

21、公共服务设施用地:一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的,为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

22、居住区道路用地:居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

23、公共绿地:城市中向公众开放的绿化用地,包括其范围内的水域。

24、快速路:城市道路中设有中央分隔带,具有四条以上机动车道,全部或部分采用立体交叉与控制出入,供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽车专用道。

25、步行街:专供步行者使用,禁止通行车辆或只准通行特种车辆的道路。

26、居住区(级)道路:一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

27、小区(级)路:一般用以划分组团的道路。

28、组团(级)路:上接小区路、下连宅间小路的道路。

29、宅间小路:住宅建筑之间连接各住宅出入口的道路。

30、用地面积:征用土地红线范围内的土地面积。

31、建设用地面积:用地红线范围内,除城市道路、河道、电力走廊、轻轨控制线、绿化隔离带等规划控制用地外的实际建设用地面积。

32、道路红线:城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

33、建筑线:一般称建筑控制线或建筑红线,是建筑物基底位置的控制线。

34、绿地规划绿线:一般称绿线,指城市各级绿地用地规划控制线。

35、文物保护紫线:一般称紫线,指核定为文物保护单位或建筑保护单位的用地及其周围进行规划保护的规划控制线。

36、容积率:一定地块内,地面以上总建筑面积与建设用地面积的比值。一般不包括架空层及市政设施建筑面积。--半地下室?

37、建筑密度:一定地块内所有建(构)筑物的基底占地总面积占建设用地面积的比例。

38、建筑间距:两栋建筑物或构筑物外边缘之间最窄处的水平距离。

39、绿地率:一定地区内各类绿化用地总面积占建设用地面积的比例。

40、建筑退线:建筑物外墙面与建设用地红线之间的最小垂直距离。

41、建筑高度:指自建筑物室外散水面或明沟面至建筑物顶部最高点的垂直距离。

42、低层建筑:建筑高度不大于10米的非居住建筑。

43、多层建筑:建筑高度大于10米且不大于24米的非居住建筑。

44、高层建筑:建筑高度大于24米且不大于100米的非居住建筑。

45、超高层建筑:建筑高度在100米以上的建筑。

46、低层住宅:层数为1~3层的住宅。

47、多层住宅:层数为4~6层的住宅。

48、中高层住宅:层数为7~9层的住宅。

49、高层住宅:层数大于等于10层的住宅。

50、居住建筑:整幢建筑的使用性质均为住宅的建筑物。

51、办公建筑:非单元式小空间划分,按层设置卫生设施的办公建筑。

52、民用综合建筑:多种功能混合的建筑。

53、旅馆建筑:指接待短期停留的旅客为主,每个客房单元不配备厨房,满足国家旅馆建筑设计规范的建筑。

54、裙房:指和主体建筑紧密相连并与之组成为一个整体,且建筑高度不大于24米的附属建筑。

55、骑楼:临道路的建筑物将底层临道路部分作成柱廊式人行通道,楼层部分跨建在底层人行通道上部,则底层人行通道部分连同柱廊称之为骑楼。

56、封闭阳台:指对凸阳台的三面临空面和凹阳台的单面临空面进行围合封闭,使室内外连续空间成为室内空间的阳台。

57、半地下室:房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。(房间顶板超出室外地平面1米,且不超过地下室层高一半;或地下室一至两侧露出室外地平面的均为半地下室。)

58、地下室:房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。(房间顶板不超出室外地平面1米的为地下室。)

59、公园绿地:指向公众开放,以游憩为主要功能,兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。

60、生产绿地:指为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等用地。

61、附属绿地:指城市建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地。包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地。

62、防护绿地:指城市中用于具有卫生、隔离和安全防护功能的林带及绿化用地。

63、其他绿地:指对城市生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地。包括风景名胜区、水源保护区、郊野公园、森林公园、自然保护区、风景林地、城市绿化隔离带、野生动植物园、湿地、垃圾填埋场恢复绿地等。

64、护坡:防止用地土体边坡变迁而设置的斜坡式防护工程,如土质或砌筑型等护坡工程。

65、挡土墙:防止用地土体边坡坍塌而砌筑的墙体。

66、风景名胜区:指风景资源集中、环境优美、具有一定规模和游览条件,可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域。

67、港湾式停靠站:在道路车行道外侧,采取局部拓宽路面的公共交通停靠站。

68、开关站(开闭所):城网中起接受电力并分配电力作用的配电设施。

69、高压线走廊(高压架空线路走廊):在计算导线最大风偏和安全距离情况下,35KV及以上高压架空电力线路两边导线向外延伸一定距离所形成的两条平行线之间的专用通道。

70、生活污水:居民在工作和生活中排出的受一定污染的水。

71、生产废水:生产过程中排出的未受污染或受轻微污染以及水温稍有升高的水。

72、生产污水:生产过程中排出的被污染的水,以及排放后造成热污染的水。

73、城市防灾:为抵御和减轻各种自然灾害和人为灾害及由此而引起的次生灾害,对城市居民生命财产和各项工程设施造成危害和损失所采取的各种防御措施。

74、公寓式办公建筑:指单元式小空间划分,有独立卫生设备的办公建筑。

75、商业建筑:指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。

76、商住综合楼:指商业和居住混合的建筑。

77、商办综合楼:指商业和办公混合的建筑。

78、汽车停车率:指居住区内汽车的停车位数量与居住户数的比率。

79、公寓式酒店:指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。

80、酒店式公寓:指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。

81、城市基础设施:城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。

 附录二 计算规则

附录二 计算规则

1、建筑占地面积计算:

A、参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算:

(1)单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。

(2)地下室、半地下室等按其上口外墙(不包括采光井等)外围的水平面积计算。

(3)有柱雨篷按柱外围水平面积计算,独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算。

(4)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。

(5)单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算。

(6)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算,未形成的不计算。

(7)穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按其水平投影面积计算。

(8)两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算。

(9)有柱或有围护结构的门廊,按其柱或围护结构外围投影面积计算;突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算。

(10)室外楼梯按其投影面积计算。

B、以下部分不计入建筑占地面积:

(1)无顶盖的花架等建筑小品不计算。

(2)亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。

(3)城市公共通道不计算。

(4)骑楼不计算。

2、建筑面积计算:

(1)按国家有关建筑面积的计算规则计算;

(2)对高度为2.2米以下的设备层不计算建筑面积。对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由市城乡规划主管部门核定;

(3)围护的挑廊按其水平投影面积计算建筑面积;阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

3、建筑容积率计算:

(1)在计算容积率时,地下室、半地下室的建筑面积不计;但地下室、半地下室作为商场或其他营业性公共场所的,其建筑面积应计容积率;屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计容积率;架空层建筑面积不计容积率;用作开放空间的建筑面积不计容积率;以上建筑面积应计入总建筑面积。

(2)市政设施(如变配电设施、电信和闭路电视机房、垃圾收集设施、消防设施、燃气设施、供排水设施、公厕等)设置在拟建建筑物内的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积;单独设置的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积,但在计算建筑密度时,应计算该设施的建筑基底占地面积;以上建筑面积应计入总建筑面积。

(3)商业综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。

F=(Fl×P1%)+(F2×P2%)

式中:F——核定容积率;

F1、F2——不同性质的建筑容积率(见表三、四);

P1、P2——不同性质的建筑所占比例。

如同一建设用地内由不同类型的多幢建筑混合而成,应将不同类型的建筑占地面积分别划定后,再以上式核定其各自的容积率。

(4)商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。

4、绿地面积的计算;

(1)公共绿地包括各级中心绿地、河、湖畔、海滨、山边绿地和其它带状、块状绿地,同时满足宽度不小于8米,面积不少于400平方米。

(2)中心绿地与宅旁(宅间)绿地的主要区别为:有三分之一以上的绿地面积在规定建筑间距范围之外的,可作为中心绿地,否则应视作宅旁(宅间)绿地。

(3)居住区宅旁(宅间)绿地面积计算起止界为:绿地边界对宅间路、组团路和小区路应计算至路边,当小区路设有人行便道时计算至便道边;沿居住区路、城市道路则计算至道路红线;沿建筑物的绿地计算至距房屋墙脚1.5米处;对其它围墙、院墙计算至墙角。 

(4)道路绿地面积计算:以道路红线内规划的绿地为准进行计算。

(5)院落式组团绿地面积计算的起止界为:绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路边1米,当小区路设有人行便道时算到人行便道边;沿居住区道路、城市道路则计算至道路红线;距房屋墙脚1.5米。

(6)块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地,沿居住区级道路、城市道路的公共绿地计算至道路红线。

(7)计算建设用地内绿地率的绿地面积包括:建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地和规定的建筑间距内的零星绿地面积。绿地应以绿化用地的平面投影面积为准,每块绿地只能计算一次。

(8)建设用地内位于整块绿地中用于美化环境的水面、无建筑面积的建筑小品的占地面积可计入绿地面积。

(9)开敞型院落组团绿地,应符合《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93 2002年版,以下简称《规范》)表7.0.4-2要求;至少有一个面面向小区路,或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开,并向其开设绿地的主要出入口和满足《规范》附录A第A.0.4条的规定。

5、建设用地面积计算:

建设用地面积以市城乡规划主管部门正式划定用地范围的面积为准,城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内、基础设施黄线内、文物保护紫线内等的面积不得计人。

6、建筑公共开放空间的条件和计算:

(1)建筑公共开放空间是指在建设用地内,按规划审定的方案建设,由建设单位永久性全天候为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。开放空间必须同时符合下列条件:

a.沿城市道路、广场、小区道路留设;

b.任一方向的净宽度在5米以上,实际使用面积不少于100平方米;

c.若有楼梯连接的,应以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接用地地面或道路,且与用地地面或道路的高差在±5.O米以内(含±5.0米);

d.提供室内连续开放空间的,其最大高差为-5.O米至+12.O米,且开放地面层;

e.向公众开放绿地、广场的,应设置座椅等休息设施;

f.建筑竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理;

g.常年开放,且不得改变使用性质、不得封闭;

h.室内或室外开放空间,应进行无障碍设计;

i.室内净高不少于5米。

J.面积应单独标注,且扣除结构和垂直交通面积;高度应计入总建筑高度。

(2)开放空间有效面积的计算公式如下:

F=M×N

式中:F——开放空间的有效面积,M——开放空间中对公众开放的实际使用面积,N——有效系数。

a.室外开放空间在地面层的,其地坪标高与道路或用地地面的高差在±1.5米以内(含±1.5米)时,N=1.O。

b.室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的,其标高与道路或用地地面的高差在+1.5米至+5.O米(含+5.O米)或-1.5米至-5.O米(含-5.O米)时,N=O.7。

c.提供室内开放空问,其标高与室外用地地面的高差在±5.O米以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外用地地面的高差在-5.O米至+12.O米时,N=1.O.

7、建筑间距计算

(1)除另有规定外,建筑间距是指两建筑物外墙面之间的最小垂直距离。分正面间距和侧面间距两个方面,凡泛称的住宅间距系指正面间距。本规定确定的建筑间距仍以满足日照要求为基础,综合考虑了采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生与空间环境等要求为原则。

(2)坡度大于45○的中高、多、低层坡屋面建筑,其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间的最小垂直距离。

(3)建筑物突出部分的累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/3,且突出距离不超过1.8米,则其最小间距可忽略不计突出部分。

(4)建筑后退用地边界线距离和建筑间距应同时符合本规定。在第一类建设区,因基地条件限制不能同时符合本规定的,经与相邻地块权利人或利害关系人签定协议,报市城乡规划主管部门核准,其建筑间距必须符合消防间距规定要求。

8、建筑高度计算

在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

(1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外散水地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度(见图一);有女儿墙的屋面,自室外散水地面算至女儿墙顶(见图二)。

(2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外散水地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度(见图三);坡度大于45度的,自室外散水地面算至屋脊顶(见图四)。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施、其高度在6米以内,水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,可不计入建筑高度;但当建筑位于文物、建筑保护区、建筑控制地区和有净空要求的控制区时,上述突出部分应计算建筑高度。

建筑高度计算附图

9、沿路建筑高度

沿路一般建筑高度的控制

H≤1.5(W+S)

式中:H——为建设允许高度;W——为道路宽度;S——为建筑退距。

10、建筑高度控制的视线分析方法

根据建筑、文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析,视点的距离大于或等于3H,因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H (见图五)。

11、建筑面宽控制示意图

(一)A、B、C为连续建筑,A为建筑最高部分

(二)A≤24米时,L≤80米

(三)24米<A≤60米时,L≤70米

(四)A>60米时,L≤60米


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