【鄂州市】规划管理建筑面积计算技术规定

1、总 则

第一条 为规范规划管理中建设工程建筑面积的计算，依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）以及相关设计规范，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条 本市行政区域内各项建设工程在规划（建筑）设计和规划审批、规划条件核实等管理环节中涉及建筑面积计算的，应当遵守本规定。

2、建设工程设计

第三条 各项建设工程设计应符合国家相关建筑设计规范和本市有关技术规定，不得虚构设计平面用途及性质。

　　第四条 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

　　第五条 建筑物承担主要功能的建筑空间，以及结构柱、梁、结构墙体等建筑结构围合而成的主体结构建筑空间，除设计规范和本规定其他条款有明确规定的情形外，无论该空间标注任何功能，是否有开敞面，是否设置楼板，均视作自然层按水平面积计算建筑面积并计入容积率。

　　第六条 建筑物确因结构安全需要搭结的结构板、结构联系梁，在后期使用中不得将其转换为功能空间。

　　第七条 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.1米及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位，应计算1／2面积；结构净高在1.2米以下的部位，不应计算建筑面积。

　　第八条 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

　　第九条 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

　　第十条 住宅结构层高不应超过3.6米，且最低不应低于2.8米。结构层高大于3.6米且不大于5.8米（3.6+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于5.8米且不大于8.0米（5.8+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.0米的，以此类推。

　　宿舍、公寓、除商业及市政公用设施外的居住配套公建，结构层高均按住宅结构层高进行控制。

　　第十一条跃层式住宅门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内外墙结构外围水平面积的30%且高度不超过7.2米的，该通高部分的建筑面积按照该层外墙结构外围水平面积的1倍计算；通高部分超过该层套内外墙结构外围水平面积的30%或者高度超过7.2米的，按照第十条规则计算建筑面积。除门厅、起居室、餐厅、阳台之外的其他部分出现通高情况的，按照第十条规则计算建筑面积。

　　第十二条商业结构层高不应超过6.0米。结构层高大于6.0米且不大于8.2米（6.0+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于8.2米且不大于10.4米（8.2+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于10.4米的，以此类推。

　　第十三条办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.9米的，以此类推。

　　第十四条工业厂房因使用功能、工艺要求以及技术经济条件的需要，建筑层高可结合实际情况确定，结构层高超过8米的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积，办公形式的工业厂房参照办公标准控制。

　　第十五条住宅、商业、办公、酒店等建筑首层门厅、大厅、中庭等公共空间，办公和酒店的会议厅、宴会厅及单一空间建筑面积超过2000平方米的且有较高层高要求的集中商业等功能空间，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，不受上述层高规定控制。对于建筑存在多种功能的情况，参照建筑功能相对应的建筑层高予以控制。

3、建筑物形态的围护结构

第十六条建筑物形态的立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

第十七条构筑物形态的机械式停车库建筑面积按单个泊位的面积与总泊位数的乘积的1/2计算。

　　第十八条有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1／2计算建筑面积。

第十九条 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

地下室、半地下室符合以下条件，并作为车库和设备用房用途的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：

    地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/2，半地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/3且不超过1/2；地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不超过1.5米；地下室、半地下室除地下车库出入口外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。

地下室、半地下室出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1／2计算建筑面积。 

4、建筑物的控制性详细规划要求

第二十条建筑物的室外地平面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地平面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地平面标高。

控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地平面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准。

　　第二十一条建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

架空层同时满足以下条件，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率。

　　仅有结构支撑而无围护结构；开敞面积不得少于该层建筑面积的1/2；结构层高不低于该建筑标准层结构层高；作为休闲、绿化景观等公共空间使用。

建筑物顶部局部设置的用于观景、休闲活动的构筑物形态的开敞建筑空间，其建筑面积计算参照架空层标准控制。

　　第二十二条  对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。结构层高不高于该建筑标准层结构层高的，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外可不计入容积率；否则，该楼层参照该建筑标准层建筑功能计算建筑面积并计入容积率。

避难层的净面积、楼层及配套设施设置等满足规范要求的，兼作设备层时层高控制可在该建筑标准层结构层高基础上增加1.5米。

结构转换层建筑面积计算参照此条执行。

第二十三条建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

第二十四条 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.2米以下的部位不应计算建筑面积。

楼梯下、坡道下等类似坡屋顶建筑空间的建筑面积计算参照坡屋顶标准执行。

　　第二十五条场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.2米以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1／2计算面积。

　　第二十六条建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1／2面积。

　　第二十七条设在建筑物顶部的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.2米及以上的应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

第二十八条与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

　　第二十九条建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。

建筑物间的非架空走廊的建筑面积计算参照此条执行。

　　第三十条有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1／2面积。

建筑物外面向天井（多建筑物围合形成）设置的室外走廊、挑廊、檐廊，其建筑面积计算参照此条执行。

5、建设工程项目特殊建设要求

第三十一条 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

　　第三十二条门廊应按其顶板水平投影面积的1／2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1／2计算建筑面积；无柱雨棚的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.1米及以上的，应按雨篷结构板水平投影面积的1／2计算建筑面积。

　　第三十三条住宅主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。

主体结构外的阳台，满足设计和基本功能要求，布局合理，不压占室内空间影响室内功能空间的使用，水平投影面积总和不超过单套套内建筑面积的15%，进深不超过相邻基本功能空间进深的40%且进深不超过2.1米，按其结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；否则，按其结构底板水平投影面积计算全面积并计入容积率。

住宅公共部分设置的阳台按其结构底板水平投影面积计算全面积并计入容积率。设备平台（包括集中空调室外机搁板）以及与阳台相接的建筑部件，均视作阳台计算建筑面积，并参与阳台15%的比例控制。

对于紧临城市主干道沿街住宅，临街面因立面公建化要求和住宅功能需要设置的凹阳台，除满足上述阳台规定外，单个阳台结构底板水平投影面积不超过5.0平方米的，按其结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积。

　　第三十四条老年公寓阳台建筑面积计算参照住宅标准控

制，其他非住宅建筑阳台均按其结构底板水平投影面积计算全面积并计入容积率。

　　第三十五条附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1／2面积。

　　第三十六条飘窗应突出外墙面，作为墙面的一部分，不应有楼层地板（楼板）的延伸，满足采光的基本要求。住宅飘窗窗台台面与室内地面的高差在0.45米及以上或高差在0.45米以下但结构净高在2.1米以下，且外墙墙体结构外边线至飘窗围护结构外边线距离不超过0.8米的，可不计算建筑面积；窗台台面与室内地面的高差在0.45米以下但结构净高在2.1米以上，且外墙墙体结构外边线至飘窗围护结构外边线距离不超过0.8米的，按围护结构外围水平面积计算1/2面积；否则计算全面积。

非住宅飘窗按围护结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。

　　第三十七条空调室外机搁板应突出外墙面，满足使用及安全要求，避免对室外活动和环境产生影响。满足以下条件的，不计算建筑面积，否则，应按结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入容积率：

空调室外机搁板进深（取空调室外机搁板外边线至外墙面的最大垂直距离）不应超过0.8米。住宅每个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.0平方米，且每套住宅空调室外机搁板水平投影面积总和应小于5.0平方米。

　　第三十八条主体结构外突出建筑外墙面，进深（取外墙附属物结构外边线至外墙结构外边线最大垂直距离）小于或者等于0.6米且无围护设施的花池、结构板、装饰性阳台等建筑部件（不含室外空调机搁板）不计算建筑面积；否则，突出建筑外墙结构外边线大于0.6米或者有围护设施的，按结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

第三十九条室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1／2计算建筑面积。

　　第四十条骑楼应临城市道路、城市步行街，且临街面整体后退留出公共人行空间，建筑底层外墙面至骑楼顶盖外边线距离不大于2.4米的，可不计算建筑面积；大于2.4米且不大于3.6米的部分，按顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积；大于3.6米的部分，按顶板水平投影面积计算建筑面积。

对于地块内临商业内街整体后退留出公共人行空间的情况，后退距离不大于1.5米的，可不计算建筑面积；大于1.5米的，按顶板水平投影面积计算建筑面积。

　　第四十一条下列项目可不计算建筑面积：过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，挑出宽度在2.1米以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；无围护结构的观光电梯；建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

　　第四十二条建设工程项目有特殊建设要求，其建筑面积计算在国家标准及本规定中没有规定的，由规划管理部门专题研究确定。

6、附 则

第四十三条本规定自2015年1月1日起实施，本规定执行的具体问题由鄂州市规划管理局负责解释。

　　本规定颁布实施之前规划管理部门已核发规划（方案）批准意见的建设项目，继续沿用原建筑面积计算相关规定。

7、附件：术 语

　　1 建筑物

　　用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。

　　2 构筑物

　　为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。

　　3 建筑面积

建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。

　　4 建筑空间

　　以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。

　　5 自然层

　　按楼地面结构分层的楼层。

　　6 标准层

　　平面布置相同的楼层。

　　7 结构层

　　整体结构体系中承重的楼板层。

　　8 主体结构

    接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整

　　体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。

　　9 结构层高

　　楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。

　　10 结构净高

　　楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。

　　11 围护结构

　　围合建筑空间的墙体、门、窗。

　　12 围护设施

　　为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。

　　13 地下室

室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1／2的房间。

　　14 半地下室

　　室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1／3，且不超过1／2的房间。

　　15 架空层

　　仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

　　16 设备层 

　　建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。

　　17 避难层 

　　建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

　　18 结构转换层

　　建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型与形式，并通过该楼层进行结构转换。

　　19 设备管道夹层

　　建筑物内单层空间中仅为安排设备管道而设局部楼层者，不包括非夹层的设备管道或设备转换层。

　　20 走廊

　　建筑物中的水平交通空间。

　　21 架空走廊

专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。

　　22 檐廊

　　建筑物挑檐下的水平交通空间。

　　23 挑廊

　　挑出建筑物外墙的水平交通空间。

　　24 门斗

　　建筑物入口处两道门之间的空间。

　　25 门廊

　　建筑物入口前有顶棚的半围合空间。

　　26 落地橱窗

　　突出外墙面且根基落地的橱窗。

　　27 凸窗（飘窗）

　　凸出建筑物外墙面的窗户。

　　28 阳台

　　附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。

　　29 雨篷

　　建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。

　　30 楼梯

　　由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。

31 天井

　　被多个建筑物围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光与通风。

　　32 围护性幕墙

　　直接作为外墙起围护作用的幕墙。

　　33 装饰性幕墙

　　设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

　　34 永久性顶盖

　　经规划批准设计的永久使用的顶盖。

　　35 变形缝

　　防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。

　　36 骑楼

　　建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。

　　37 过街楼

　　跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。

　　38 建筑物通道

　　为穿过建筑物而设置的空间。

　　39 露台

　　设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。

　　40 勒脚

在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。

　　41 台阶

　　联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。