【柳州市】城乡规划管理技术规定

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条  为加强本市城乡规划管理,保证城乡规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律法规、国家标准和柳州市城市总体规划,结合本市实际情况,制定本规定。

第二条  本规定适用于本市城市规划区内各项建设活动。编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划,下同)应符合本规定。

2第二章 建筑容量控制

第二章    建筑容量控制

第三条  建设项目用地面积大于15000㎡的,需由有相应城乡规划设计资质的单位编制修建性详细规划,经批准后实施。

    成片开发地区的修建性详细规划,应先根据控制性详细规划确定建筑总容量控制指标;在不超过建筑总容量控制指标的前提下,成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可在参考本规定表一的基础上作适当调整。

第四条  编制控制性详细规划时有关地块的建筑容量控制指标,参考《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表》(以下简称表一)执行。

 

注:(1)FAR——容积率;D——建筑密度;GAR——绿地率。

(2)上述表格中用地面积指实际的建设净用地面积。容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。

(3)新区及旧区的界定范围见附录。

(4)市区内居住建筑原则上不再考虑低层形式,仅在部分重大项目建设工程实施中根据需要对远郊农民安置采用低层住宅小区形式(控制建筑容积率不少于1.0,建筑密度不大于35%,绿地率应达到30%)。

(5)商住综合楼项目中商业服务用房面积占总建筑面积比例应不少于10%(否则按照居住建筑指标控制),高层商住综合项目中建筑主楼部分(即建筑高度24m以上部分)的投影密度应不大于18%。

第五条  表一规定的指标中容积率、建筑密度为上限值,绿地率为下限值。对混合类型的建筑,其控制指标按使用性质不同的各类建筑基地分别划定后,对照执行;难以分类执行的,按不同性质建筑的建筑面积所占比例进行控制。

第六条  旧区建筑密集地段的新建项目,在满足第三章、第五章有关规定的前提下,建设项目的建筑容量控制指标可根据城乡规划的具体情况按同类控制指标适当上浮。

第七条  鼓励开发利用地下空间,人防地下室、地下车库(含相应的设备用房)的建筑面积不计入容积率,但地下空间中有关商业、娱乐、市场等经营性用房和套型住宅的地下室专属用房、仓储用房等的建筑面积应计入容积率。

第八条  原有建筑基地的建筑容量指标已超过本规定控制值的,不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第九条  建设项目建筑基地未达到下列最小用地面积的,不得单独建设:

(一)多层建筑和工业仓储类建筑为3000㎡。

(二)高层建筑为4000㎡。

(三)建筑基地未达到上述规定的最小用地面积,但有下列情况之一,且确实不影响城乡规划实施的,经城乡规划行政主管部门审核同意后可予核准建设:

1、邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的。

2、因城乡规划街区划分、市政公共设施等限制,确实无法调整、合并的。

第十条  建筑基地短边长度不宜少于50m,且新建建筑在满足相应与周边建筑退距要求前提下,方可考虑单独建设。

第十一条  建筑用地面积小于等于500㎡的低层建筑项目,其建筑容量应符合以下要求:

(一)在划定的旧城保护区内(5.5km,见附录),建设用地小于或等于500㎡的单位或个人建房原则不得超过两层,建筑高度不超过7 m。

(二)在划定的旧城保护区外,原则应按区域控制性详细规划、村庄规划的要求执行。如相应的控制性详细规划、村庄规划无具体控制要求,建筑总层数不得超过三层,总高度小于10m(指檐口以下高度)。

(三)在城市道路、桥梁两侧个人自建住房建筑层数、高度按区域控制性详细规划的要求执行。

(四)在道路红线、历史街区中的房屋重建、改扩建,经市房屋安全部门鉴定为危房的房屋,可按原房屋产权面积及历史街区风貌核批重建(社会公益性设施项目除外)。

(五)原有建筑基地面积小于500㎡的建设项目,原则上按不大于原建筑基底面积建设,不得擅自扩大原有建筑基底面积,不得妨碍道路交通、消防安全,不得侵占公共绿地和公共通道;处理好供水、供气、通讯、采光等方面的相邻关系。

(六)建筑基地面积小于500㎡的建设项目,新建、扩建、改建时,因为历史原因形成,无法满足本规定有关间距等控制要求的,由不动产的相邻各方按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。

(七)建筑基地面积小于500㎡的低层居住建筑底层层高不得大于3.6m。

3第三章 建筑间距

第三章 建筑间距

第十二条  同一建筑基地内的建筑间距控制,除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外,应同时符合本项规定。

多、低层居住建筑的间距控制。

(一)居住建筑平行布置时的间距。

1、正南北朝向其间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.9倍,在新区不小于1.05倍。

2、正东西朝向其间距在旧区不小于较高建筑高度的0.8倍,在新区不小于1.0倍。

3、南偏东(西)15-30度(含)按南北朝向的0.9倍折减;30-45度(含)按南北朝向的0.8倍折减;45-60度(含)按东西朝向的0.8倍折减;60度以上按东西朝向的0.9倍折减。

(二)居住建筑垂直布置时的间距。

垂直布置的居住建筑山墙宽度不大于20m的,其南北向的间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.7倍,在新区不小于南侧建筑高度的0.85倍,且不小于6米;东西向的间距在旧区不小于较高建筑高度的0.65倍,在新区不小于0.8倍,且不小于5m。

建筑山墙宽度大于20m的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

(三)居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。

1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时,其最窄处间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.8倍;在新区不小于1.0倍。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

(四)多层居住建筑底层有商业或其他非居住用房的,其上部居住用房间距计算不得扣除底层高度。

(五)多层居住建筑的山墙间距在旧区不小于相邻较高建筑高度的0.35倍,且不小于6m,在新区不小于相邻较高建筑高度的0.45倍,且不小于7m;低层居住建筑的山墙间距不小于4m。山墙上开启窗洞的,间距应适当加大,其增加值不小于最小规定值的20%,且应满足消防间距或通道要求控制,并经城市规划行政主管部门核定。

点式居住建筑的东(西)侧有居室窗洞的,其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前项规定的山墙间距,应按本条第(一)项的有关规定控制。

第十四条  高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距控制。

(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距。

1、南北向的,其间距不小于按下式计算的规定值(高层建筑建筑高度不超过60m):

新区:24×1.05+(高层建筑建筑高度-24)×0.4m

旧区:24×0.9+(高层建筑建筑高度-24)×0.35m

高层建筑建筑高度超过60m的,其高度每增加5m,间距增加1米;建筑高度超过100m的,其高度每增加5m,间距增加0.8m,建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。

对于高层建筑建筑高度超过60m的,还应结合项目日照分析来确定相应的高层建筑间距。

2、东西向的,其间距不小于按下式计算的规定值(高层建筑建筑高度不超过60m):

新区:24×1.0+(较高建筑高度-24)×0.25m

旧区:24×0.8+(较高建筑高度-24)×0.2m

相邻较高建筑高度超过60m的,其高度每增加5m,间距增加0.8m;建筑高度超过100m的,其高度每增加5m,间距增加0.5m;建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。

(二)高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距。

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于本条第(一)项第1点的规定。

2、高层居住建筑与其东(西)侧多、低层居住建筑的间距不小于按下式计算的规定值(相邻较高建筑高度不超过60m):

新区:24×1.0+(较高建筑高度-24)×0.2m

旧区:24×0.8+(较高建筑高度-24)×0.15m

相邻较高建筑高度超过60m的,其高度每增加5m,间距增加0.4m,建筑高度超过100m的,其高度每增加5m,间距增加0.3m,建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。

3、高层建筑位于北侧的,其间距按南侧多、低层居住建筑控制,但最小间距旧区不小于13m,新区不小于15m。

(三)高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时,其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于13m;高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时,其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于15m。

(四)高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距,其间距应不小于13m,且不少于建筑山墙面宽度。(本款仅适用于建筑高度60m以下,且建筑长边尺寸不大于60m,建筑短边尺寸不大于18m的高层建筑)。

高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距,其间距应不小于18m,且不少于建筑山墙面宽度。(本款仅适用于建筑高度60m以下,且建筑长边尺寸不大于60m,建筑短边尺寸不大于25m的高层建筑)。

(五)高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。

1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时,其最窄处间距按平行布置计算控制标准乘0.8倍折减。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

(六)按上述规定计算高层建筑间距时,有关高层建筑在主要朝向上建筑长度不宜大于60m,如大于60m还应结合项目日照分析来确定相应的建筑间距。

第十五条  在符合第十二条至第十三条的前提下,南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6m,低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为9m。

第十六条  在城市旧区实施危旧房改造工程中,确因地形、环境等条件限制难以按照第十三条控制高层建筑间距时,有关高层建筑与处于其日照遮挡范围内的居住建筑的间距可通过日照分析确定,并满足有关设计规范要求。

第十七条  医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距,除应满足本规定外,尚应满足相应的有关规范要求。

第十八条  各类建筑对无采光、日照要求的非居住建筑(第十八条所列的非居住建筑除外)的间距,可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上,适当减少10%-30%,并满足各专业规范要求;同时非住宅高层建筑之间的开窗面间距,南北向平行布置,间距不应小于20m;东西向平行布置,间距不应小于15m。


4第四章 建筑退让

第四章    建筑退让

第十九条  沿建设项目基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区建设的建筑物,其退让距离除符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外,还须符合本规定要求。

第二十条  沿建设项目基地边界的建筑物,其退让边界距离按以下规定控制,但退让边界距离小于消防间距时,按消防间距的规定控制。

(一)各类建筑的退让边界距离。

1、相邻的两个建设区,建筑间距由相邻建筑物从各自的用地红线起计算,原则上各负责后退按规定计算的一半间距,24m以下建筑只负责后退自身承担的建筑间距,其余部分由24m以上建筑负责后退,最窄处不得小于表三的最小距离,同时必须满足与界外建筑的消防间距要求。

2、建筑外墙与基地边界不平行布置的,可以临基地边界的外墙面中点起计算自身一方的建筑间距,但建筑物距基地边界的最窄处不得小于表二的最小距离。

3、高层建筑退让北侧地界距离按照下式计算的规定值控制(高层建筑建筑高度不超过60m的):

新区:24×1.05×0.5+(高层建筑建筑高度-24)×0.4m

旧区:24×0.9×0.5+(高层建筑建筑高度-24)×0.35m

高层建筑建筑高度超过60m的,其高度每增加5m,间距增加1m;建筑高度超过100m的,其高度每增加5m,间距增加0.8m,建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。

4、高层建筑退让南侧地界距离不少于15m。

5、高层建筑退让东、西侧地界距离须按下式计算的规定值(高层建筑建筑高度不超过60m的):

新区:24×0.8×0.5+(较高建筑高度-24)×0.25m

旧区:24×0.6×0.5+(较高建筑高度-24)×0.2m

相邻较高建筑高度超过60m的,其高度每增加5m,间距增加0.4m;建筑高度超过100m的,其高度每增加5m,间距增加0.3m;建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。

(二)界外是居住建筑和文教卫生建筑的,除须符合第二十二条第(一)项规定外,须同时符合第三章建筑间距的有关规定。

上述界外建筑由于历史原因未满足第二十二条第(一)项的退让规定的,在满足消防间距要求的前提下,其少退的距离原则上可不由界内建筑全部承担。

(三)当边界线以外是河流、湖泊、永久性公共绿地等时,为使外部空间与地块的内部空间有机结合、互相渗透,优化环境,建筑后退基地边界一般不少于建筑高度的0.2倍,且不小于5m。

(四)地下建筑物的退让边界距离,不小于地下建筑深度(自室外地面至地下建筑物底板的距离)的0.5倍,且不小于3m。

(五)存放易燃易爆物品和产生烟尘、噪声及有害气体的建筑物和构筑物,其安全防护和环境卫生防护距离应在本建筑基地范围内解决,原则上不由界外建筑承担。

第二十一条  各类建筑后退规划道路红线的距离,按表三控制(表中数值为下限值)。

位于柳江各跨江桥梁桥头及城市立交周边的建筑物,原则上后退距离不得小于20m,具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划行政主管部门核定。

对于按表四规定控制不能满足道路两侧建筑间距要求的,应增大后退距离,可以规划道路中心线作为建筑基地边界,参照第二十二条的有关规定执行。

城市生命线防灾抢险道两侧建筑的后退距离,另按有关专项规划的规定执行,且不小于本项规定的控制值。

注:(1)高层建筑裙房的后退距离按多、低层建筑控制。超过100m的建筑按100m建筑退让标准控制。

(2)以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。

(3)建筑首层为经营性用房的,其后退道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%,且最小距离不小于6m。

(4)列入规划保护的传统商业街区或历史地段内的建筑退让道路红线的要求,另按经批准的保护规划及详细规划确定。

第二十二条  新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房),其主要出入口面临城市道路的后退道路规划红线的距离,除经批准的控制性详细规划另有规定外,不应小于20m,并留出临时停车或回车的场地。

第二十三条  道路交叉口四周的建筑后退道路规划红线的距离,在满足表四要求前提下,多、低层建筑增加退距不少于2m,高层建筑增加退距不少于4m。不同等级道路相交路口,一般按较高等级道路退距要求控制,主干道与支路交叉口可适当折减,但不得少于次干道(或20≤L≤40)退距控制值。

第二十四条  建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施,不得超越规划道路红线。

地下建筑物后退规划道路红线的距离,按第二十一条第(四)项的规定执行。

在道路交叉口视距三角形用地和规定的后退道路规划红线的距离内,不得设置零星建筑物和构筑物。

第二十五条  沿河道管理范围两侧新建建筑物的,除水利部门另有规定外,建筑后退河道管理范围界线距离在满足其它有关规定的同时,不得小于15m。

沿防洪堤新建建筑物的,除水利部门另有规定外,建筑退距在满足其它有关规定的同时,还应后退防洪堤背水坡面距离不少于40m。

第二十六条 沿山体周边新建建筑工程,其后退与建筑基地相同标高的山体自然坡脚线的距离除有关的规划另 有规定外,不得小于15m。

5第五章 建筑高度及相关控制要求

第五章    建筑高度及相关控制要求

第二十七条  建(构)筑物高度控制除必须符合日照、建筑间距、消防等方面要求外,应同时符合本规定要求。

第二十八条  除文物保护单位、国家安全机关、监狱、危险性工厂及其仓库、电站、电讯主机楼等对保卫或安全有特殊要求的单位外,任何单位临城市道路所设置的围墙均应采用通透式设计,且总高度不应大于2.5m,后退用地界线不少于0.5m,后退城市主干道不少于1.5m。若因特殊需要必须设置实体围墙或增加高度的,应当报市规划委员会批准。

第二十九条  在文物保护单位建设控制地带内新建、改建建(构)筑物,其高度应符合建筑和文物保护的有关规定,并按经批准的城乡规划执行。

第三十条  有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯(含微波通讯)设施及对视线视廊有特殊要求的区域周围的新建、扩建、改建、重建建(构)筑物,其控制高度应符合有关净空及高度限制的规定。

第三十一条  有关建筑面积和容量指标计算以及新建建筑层高、层数控制要求

(一)住宅层高在3.5m及以下时,按住宅建筑自然层数1层计算住宅建筑面积并计入容积率控制指标;住宅建筑层高在大于3.5m并小于等于4.5m时,按1.5层计算住宅建筑面积并计入容积率指标;住宅建筑层高大于4.5m时按2层计算住宅建筑面积并计入容积率指标。

(二)办公建筑层高在5.0m及以下时,按办公建筑自然层数1层计算办公建筑面积并计入容积率控制指标,当办公建筑层高大于5.0m并小于等于6.0m时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算;办公建筑层高大于6.0m时按2层计算办公建筑面积并计入容积率指标。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

(三)单间商业建筑面宽小于6m,建筑层高在5.0m及以下时,按商业建筑自然层数1层计算商业建筑面积并计入容积率控制指标,商业建筑层高大于5.0m并小于等于6.0m,计算容积率指标时,商业建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算;商业建筑层高大于6.0m时按2层计算商业建筑面积并计入容积率指标。单间商业建筑面宽大于6m,建筑层高在5.5m及以下时,按商业建筑自然层数1层计算商业建筑面积并计入容积率控制指标,层高大于5.5m并小于等于6.5m,计算容积率指标时,商业建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算;商业建筑层高大于6.5m时按2层计算商业建筑面积并计入容积率指标。达到2000㎡以上的大型商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

(四)工业厂房和仓储用房等建筑,建筑层高在8m及以下时,按建筑自然层数1层计算建筑面积并计入容积率控制指标,建筑层高大于8m时按2层计算建筑面积并计入容积率指标

(五)地下室层高在2.2m及其以上的,以室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.0m时,地下室建筑面积不计入项目容积率;当地上部分大于1.0m时,该层地下室、半地下室应按水平投影面积计入容积率。地下室层高在2.2m以下的,以室外地坪为基准,地下室的顶板面高出室外地面不超过该层层高的1/3时,建筑面积不计入容积率,否则应按水平投影面积的1/2计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时,应参考周边最近的城市道路标高确定室外地坪,一般建设基地室外地坪标高不大于最近的城市道路标高0.5m。

(六)由于建设场地地势高差起伏,部分建筑存在负层的建筑设计(即该层建筑一侧在室外地面以下,另一侧室外地面以上),其建筑用途作为车库(含相应的设备用房)时建筑面积可不计入容积率,作为其它用途时建筑面积应计入容积率。

(七)建筑底层架空作为布置绿化小品、开敞休闲等公共用途的,架空层层高应在2.8m以上,其建筑面积可不计入地块容积率,但电梯井、门厅、过道等围合部分建筑面积应计入容积率。该层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞。该层应计入建筑层数。

(八)沿街建筑底层作为架空通道和骑楼底层投影部分的空间应计入建筑密度(骑楼建筑建于建设净用地外的除外),但其对应建筑面积不计入容积率。

(九)高层、超高层建筑避难层(间)的建筑面积不计入容积率,其建筑层高原则上不超过标准层层高。


6第六章 阳台、飘窗、花架等设施相关控制要求

第六章    阳台、飘窗、花架等设施相关控制要求

第三十二条  在柳州市市区范围内,除大型商业、文化、娱乐、工业等大空间公共建筑有特殊要求的建设项目外,其他各类建筑物涉及阳台、飘窗、花架等设施的规划审批,应遵守本章要求。

第三十三条  阳台的规定

(一)阳台的定义

1、阳台泛指附设于建筑物外墙,设有栏杆或栏板,可供人活动的室外空间。

2、阳台按结构形式划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台(以下简称复合型阳台)三种基本类型。凸阳台为在主体结构外的阳台,凹阳台为在主体结构内的阳台,当阳台由凸凹两部分构成时,为复合型阳台。

(二)阳台的界定形式

1、凹阳台:应按其结构外围水平面积计算全面积。凹阳台进深不宜大于2.4m。

2、凸阳台:应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。单个阳台水平投影面积不大于10平方米且其进深不大于2.4m。

3、复合型阳台:应以主体结构为界,分两部分按照凹、凸阳台规则分别计算建筑面积。单个复合型阳台水平投影面积不大于10平方米且其进深不大于2.4m。

4、建筑主体结构内或在建筑主体结构以外的不符合上述条件的阳台按其结构底板外围水平投影面积计算全面积。

5、房屋主体结构内标注为阳台、空中花园、入户花园、活动平台等敞开、半敞开的建筑空间,凡具有顶盖的,均应参照凹阳台计算全面积。

(三)阳台的设置要求

1、在规定的建筑间距内,建筑不宜外挑阳台、走廊、楼梯和楼梯平台;在规定建筑间距内住宅建筑北面不应出挑阳台,南面出挑阳台最大出挑距离为1.5m。

2、住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不应大于8m,东西向次阳台连续长度不应大于4m,阳台总长度(即阳台面宽之和)不应超过建筑面宽总长度的50%。

3、阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的以及北阳台,应从阳台外边缘计算建筑间距。

4、一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标,并相应计算建筑面积。

5、不得在阳台的长边外侧连接设置空调搁板,在短边外侧设置空调搁板的,垂直于该短边的宽度不得大于0.6m。

6、居住建筑中每套建筑内凸阳台建筑面积占总建筑面积的比例不应超过10%,每套住宅内设置阳台数量不应超过居住空间(卧室、书房)个数。

7、建筑沿街设置的阳台宜按照封闭式设计,有利于规整沿街建筑景观。

8、各类非住宅建筑设置的阳台,均按其结构底板外围水平投影面积计算全面积。

第三十四条  凸窗(飘窗)的规定

(一)凸窗(飘窗)的定义

凸窗(飘窗)是指凸出建筑物外墙面的窗户。

(二)凸窗(飘窗)的设置及面积计算要求

1、凸窗(飘窗)外边线至外墙墙体外边线距离不大于0.6m。凸窗(飘窗)窗台面与室内地面的高差不小于0.3m。

2、凸窗(飘窗)窗台及其与楼板连接部分应为钢筋混凝土一体结构。

3、窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗,窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗不计算建筑面积。

4、窗外边线与外墙在同一轴线,窗主体向建筑内凹的,视为建筑凹窗,其内凹进深不应大于0.6m,其结构净高在2.20m及以上者应计算全面积,结构净高不足2.20m者应计算1/2 面积。

5、每套住宅内设置凸(飘)窗或凹窗的数量不得超过居住空间(卧室、书房、)及起居室的总个数。

6、建筑单体含有凸(飘)窗或凹窗设计的,须在申报图纸中提供凸(飘)窗或凹窗大样,以明确构造形式及其窗台高度。

第三十五条  设备平台的规定

(一)设备平台定义

设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

(二)设备平台的界定形式

1、严格控制建筑物的设备平台面积,设备平台面积应根据设备尺寸合理确定,不得任意放大。

2、居住建筑中每套住宅用于放置集中外部设备的设备平台只限一个,且水平投影面积不应大于3.0㎡,并按前述阳台要求进行设计并控制其进深,其面积按照阳台应计入建筑面积指标。

每套住宅用于放置分体式空调外机的室外设备平台的数量不应超过各类居室(卧室、书房、起居室、餐厅等独立的室内居住房间)个数,每个空调外机室外设备平台水平投影面积不大于1.0㎡,进深宽度不大于0.6m,不计算建筑面积。

第三十六条  设备层、管道层的规定

对于建筑物内的设备层、管道层等有结构层的楼层,结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

住宅外墙之外原则上不设置结构板,如通过结构论证因安全需要确需设置的(由设计部门出具论证报告),结构板不应直接与结构板相邻的阳台、窗、门等可供改造后利用结构板的部分连接。高层建筑不应在位于建筑外轮廓的外墙或阳台(或露台)外设置花池、花架;低、多层建筑在阳台外或外墙外设置花池时,花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.3m以上,花池放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施。与阳台相接的花池,无论是否与阳台隔断,均作为阳台控制,并计算面积。


7第七章 建筑沿路展开面控制要求

第七章    建筑沿路展开面控制要求

第三十八条  居住和办公类建筑沿路展开面控制要求

(一)多、高层居住和办公建筑沿一侧城市道路设置时,平行城市道路的建筑展开面长度不宜大于60m。

(二)多、高层居住和办公建筑位于道路交叉口沿多条城市道路时设置,沿一侧城市道路的建筑展开面长度不宜大于60m。同时还应满足以下要求:

    1、交叉口道路中心线夹角小于等于90度时,沿路建筑的连续长度累计不大于100m。

    2、交叉口道路中心线夹角大于90度时,沿路建筑的连续长度累计不大于80m。

(三)多层居住和办公建筑的沿路展开面长度不宜大于60m;如此类建筑后退道路红线距离满足形成建筑通透面要求时,其沿路展开面长度可适当加大,但不宜大于80m。

(四)高层居住和办公建筑的展开面与其建筑高度的比值不宜大于0.618(建筑宽高比)。

(五)多、高层居住和办公建筑非沿路布置时,如建筑处于周边城市道路、柳江、重要山体视廊等重要城市景观面可视范围内,建筑展开面参照沿路布置建筑控制。

第三十九条  商业建筑沿路展开面控制要求

(一)低层、多层商业建筑,建筑沿路展开面宜按不大于60m控制。

(二)多层商业建筑或高层商业综合体裙楼单层建筑面积大于3600㎡并且总建筑面积大于20000㎡,建筑后退道路红线距离满足形成建筑通透面要求时,结合大型商业建筑布局需要,其建筑的展开面长度可大于60m。

(三)高层商业建筑主楼参照高层住宅和办公类建筑的展开面长度控制规定进行控制。

第四十条  其它大型公共设施建筑,如医院、博物馆等,建筑的展开面长度原则不得大于60m;如建筑后退道路红线满足形成建筑通透面要求时,建筑的展开面可适当加大。

第四十一条  上述建筑如有项目确系因特殊使用要求或功能安排需要,必须超过以上规定设置建筑沿路展开面长度,应做好景观效果研究以及三维城市模拟分析,通过专家组论证后上报市规划委员会审议。

第四十二条  工业建筑沿路展开面长度以满足工业生产工艺流程需求为主,但应注意与城市景观环境以及工业区整体效果相协调。

(注:建筑后退道路红线距离满足形成建筑通透面要求――临规划城市道路红线宽度大于30m时,沿路建筑与规划城市道路红线最小距离不少于25m;临规划城市道路宽度红线不大于30m时,沿路建筑与规划城市道路红线最小距离不少于15m。)


8第八章 市政设施建设技术要求

第八章    市政设施建设技术要求

第四十三条  凡在城市规划区内新建、扩建、改建道路、铁路、桥梁、涵洞、人防工程、架(敷)设电力、电讯线路,设置微波通道、给水、排水、煤气管道、开辟停车场、设置出入口等,除符合下列规定外还必须符合国家现行的各类专业技术标准、规范、规定和条例。

第四十四条  公路、铁路两侧应设置规划控制带,规划控制带内不得新建、扩建、改建与设施无关的任何建筑物,具体标准如下:

(一)高速公路中心线两侧各50m。

(二)国道、省道公路中心线两侧各30m。

(三)市级公路中心线两侧各20m。

(四)铁路干线中心线两侧各30m。

(五)铁路复线边轨外侧各20m;铁路支线、专用线轨道两侧各15m。

(六) 临铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10m,围墙高度在同一基准面上不得大于3m。

在公路、铁路规划控制带内,经城市规划行政主管部门及有关部门批准,建设单位可以开挖沟渠、敷设管道、架设杆线和开辟服务性车道等。

第四十五条  架空电力线路安全保护范围内不得新建任何建(构)筑物,具体标准如下:

最小水平距离(边导线对建筑物):

1—10千伏                        5m

35—110千伏                     10m

154—330千伏                    15m

500千伏                         20m

市区和城镇人口密集地区的宽度可略小于上述规定,具体距离由城市规划行政主管部门会同电力管理部门确定。

最小垂直距离(导线对地面):

1—10千伏                      7.5m

35—110千伏                      9m

154—330千伏                   9.5m

500千伏                         15m

市郊和城市的非建设区最小垂直距离可略小于上述规定,具体距离由城市行政规划主管部门会同电力管理部门确定。

架空电力线缆不得跨越任何建筑物,架空电力线与各种易燃易爆设施的水平安全间距,不得小于其杆塔高度的1.5倍。

第四十六条  地下管线设置技术要求如下:

(一)各种地下管线的设置应符合相关规范及标准;

(二)各种地下管线的设置除交叉处外不得上下重叠,如交叉敷设或新建管线与原有管线发生矛盾时,原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的;小管避让大管;临时管线避让永久管线;支管避让干管;压力管线避让重力自流管线;可弯曲管线避让不可弯曲管线。

(三)各类管线实施规划安全控制

1、未经城市规划行政主管部门同意,擅自设置的各类管线属非法设置,所出现的矛盾或发生的事故由设置单位承担责任。

2、在已批准设置的各类管线的安全范围内,未经城市规划行政主管部门同意,不准建设任何建筑物、构筑物。

3、对未经批准已设置的各类管线,设置部门认定确需保留使用的,由设置单位按本规定要求整改。

第四十七条  建设项目实施配建停车场面积 (泊位)指标控制

(一)新建(含整体改造)建设项目应按表四、五规定的标准分别配建机动车和非机动车泊位,改扩建(含局部改造)配建要求结合实际情况酌情调整。

(二)建设项目配建停车设施的车位指标,机动车以小型汽车为计算当量,非机动车以自行车为计算当量,各类车型车位可按表六所列换算系数换算成当量车型车位进行计算。

(三)建设项目按配建指标计算出的车位数,尾数不足1个的按1个计算。

 

 

注:(1)停车场机动车位用地面积均按当量小型汽车的停车位数计算,地面停车位不少于25㎡/位,地下停车位不少于35㎡/位。

(2)居住区内机动车地面停车率(即居住区内居民的地面机动车停车位与居住户数的比率)不宜超过10%。

(3)学生接送停车位应在学校总平内考虑,停车场(库)出入口应单独设置,不应开设在学校围墙内部,并满足学校的有关安全规定,停车场(库)与学校之间可考虑设置直接联系的人行出入口。

(4)困难企业职工集资建房项目配套机动车停车位酌情考虑不少于0.5车位/户。

(5)单独设置的餐饮娱乐、批发市场应在普通商业的基础上,结合实际情况适当上浮。

 

注:(1)停车场非机动车位用地面积计算按地面停车位不少于1.2㎡/位,地下停车位不少于1.5㎡/位。

(2)居住区内非机动车地面停车比率不宜大于50%(即宜有一半以上的配套非机动车停车位停到室内或地下)。

(四)停车场出入口的设置应满足《城市道路交叉口规划规范》的相关规定。

(五)建设项目地面停车场不得沿主次干道以上级别道路设置,但该道路红线外设置3米或3米以上绿化带的除外。

(六)居住配套机动车停车位原则上不设置机动车子母车位,因合理利用空间确需设置子母停车位的,一组子母停车位只按一个当量停车位统计停车位数量。

(七)居住区内机动车地面停车率(即居住区内居民的地面停车位与居住户数的比率)不宜超过10%;非机动车地面停车比率不宜大于50%(即宜有一半以上的配套非机动车停车位停到室内或地下)。

第九章    公共服务设施配套要求

第四十八条  居住区的建设应遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则,坚持配套公共服务设施优先建设的原则。公厕、垃圾转运站、社区服务用房、卫生服务中心等为片区配套服务的设施应沿城市道路设置,具备对外独立开放使用条件。

第四十九条  公共服务设施一般按市级、居住区级、居住小区级、组团级四级配置。

第五十条  本市城市规划区内的开发建设,按国家《城市居住区规划设计规范》结合我市实际情况执行。

第五十一条  结合居住区、居住小区、居住组团在城市中的位置以及现有设施的分布情况,城乡规划行政主管部门可根据城乡规划需要统筹安排,调整配套公共服务设施项目的位置。

第五十二条  除规划设计条件约定要求配设的社区服务用房、物业管理用房、青少年和老年活动中心、社区卫生服务用房、养老服务设施、公厕和垃圾转运站、配电间等公共服务设施以外,建设单位自行配设的其他设施应视为项目内的经营性用房。


10第十章 绿色建筑控制要求

第十章    绿色建筑控制要求

第五十三条  执行绿色建筑标准的建筑类型

    新建建筑应满足《绿色建筑评价标准》、《广西绿色建筑评价》中的相关规定和要求,按照国家和地方绿色建筑行动实施方案发展绿色建筑要求确定的建筑类型执行绿色建筑标准。


11第十一章 历史文化名城保护要求

第十一章    历史文化名城保护要求

第五十四条  组织编制详细规划,应当符合历史文化名城、历史文化街区保护规划,并与有关文物保护要求相符;组织编制控制性详细规划时,在前期工作中注意开展有关历史文化资源调查,必要时可以进行历史文化保护评估,研究制定有关历史文化保护措施;控制性详细规划的审查应注意征求文化主管部门意见。

第五十五条  加强规划管理,下列行政许可审批事项,在作出行政许可之前,应征求文物主管部门意见:

(一)在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程的工程设计方案审批;

(二)因公共利益需要进行建设活动,对历史建筑无法实施原址保护、必须迁移异地保护或者拆除(会同市文物主管部门审批,并报自治区建设厅会同同级文物主管部门批准);

(三)在历史文化街区核心保护范围内拆除历史建筑以外的建筑物、构筑物或者其他设施;

(四)对历史建筑进行外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑的结构或者使用性质。

(五)对历史建筑实施原址保护的保护措施;

(六)在历史文化名城保护范围内进行如影视摄制、大型群众活动等有可能影响传统格局、历史风貌或者历史建筑保护方案的审批。


12第十二章 绿化指标

第十二章    绿化指标

第五十六条  城市规划区内建设项目的绿地率应符合柳州市城市绿化管理有关规定的要求,同时满足表一中绿地率的指标。


13第十三章 附 则

第十三章    附则

第五十七条  本规定实施前已取得《建设工程规划许可证》或已完成建设工程设计方案审批的建设项目,仍按原规定执行。已获取建设用地规划条件或详细规划和城市设计已获批准的,应根据实际情况结合本规定酌情实施。

第五十八条  市属各县及城市规划区外的城镇,可参照本规定执行。

第五十九条  本规定由柳州市城市规划行政主管部门负责解释。

第六十条  本规定自颁布之日起施行。2010年8月发布的《柳州市城乡规划管理技术规定》同时废止。


14附 录

14 附 录

一、地段划分

1、旧区

(1)指胜利路、东堤路、文昌路西段、东环路南段、燎原路、南二环路、城站路、龙屯新道、柳太路南段、潭中西路、北鹊路围合的区域。

(2)该区域外现状建筑密度大于35%或容积率大于1.5的区域也可视为旧区。(临时建筑、违法建筑、简易结构建筑、钢架棚、搭盖等不计入统计指标内)

2、新区

(1)指城市规划区内旧区范围以外的区域。

(2)旧区范围内现状建筑密度小于、等于30%且容积率小于、等于1.5的区域也可视为新区。

3、旧城保护区

指莲塘路、五一路、文惠路、荣军路北段、屏山大道西段、飞鹅路东段、红光路北段、红光桥围合的区域

4、规划严格控制区

广雅路、广场路、友谊路、滨江东路、文惠桥、荣军路、银桐路、航银路北段、城站路东段、红光路、红光桥、滨江西路西段围合区域与旧城保护区之间的区域。

 

二、名词解释

1、容积率——本文所称容积率是指在一定地块范围内,有关建筑面积总和与建设基地净用地面积的比值。(注:有关建筑面积的计算应符合《建筑工程建筑面积计算规范》中的相关要求,是否纳入容积率计算还应结合本规定第一章、第五章有关条款要求来安排)

2、建筑密度——指建筑物底层占地面积与建筑基地净用地面积的比率(用百分比表示)

3、绿地率——指绿地面积与建筑基地净用地面积的比率(用百分比表示)

4、低层建筑——指高度小于、等于10m的建筑,低层居住建筑为一层至三层

5、多层建筑——指高度大于10m,小于、等于24m的建筑,多层居住建筑为四层至六层。

6、高层建筑——总高度超过24m的公共建筑、综合性建筑及十层以上的住宅。

7、商业建筑——指综合百货商店、商场,经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。

8、商住综合楼——指商业和居住混合的建筑。

9、裙楼——指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。

中高层居住建筑——七至九层的住宅。

11、消防间距——有关防火规范规定的最小防火间距。

12、住宅建筑净密度——住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率。

13、住宅建筑面积净密度——也称住宅容积率,指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(㎡/公顷)或以住宅建筑总面积(万㎡)与住宅用地(万㎡)的比值表示。

14、住宅高层建筑投影密度——高层建筑建筑高度24m以上部分投影面积与用地面积的比率。

15、建筑保护——指对文物建筑、革命历史建筑及其它有纪念意义或保留价值的建筑的保护。

16、经营性用房——指以营利为目的用房,如开设餐饮、网吧、小区会所和商业办公、文化娱乐等用途的用房。

17、山墙面——本规定的山墙面主要指建筑中面宽不大于25米的短边,系建筑次要朝向。建筑山墙面上一般不得开窗、挑阳台,仅考虑设置透气高窗,且窗洞尺寸不大于0.6m×0.6m,且高窗下沿距该层楼地面应不少于1.8m;当开设有卧室、起居、厨房等主要房间窗时,应视为建筑主要朝向或主要采光面。

 

三、计算规则:

1、建筑基地面积计算

建筑基地的面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准;城市道路规划红线和河道保护范围、城市预留发展用地等的面积不计入。

2、开放空间

开放空间主要指在建筑基地内,为社会公众提供不得改变用途的广场、绿地、通道等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场)。

3、建筑间距计算

除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

4、建筑高度计算

(1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度;有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶。

(2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度;坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,可不计入建筑高度。

5、绿地率计算

(1)居住区绿地面积按照《居住区设计规范》中的相关条款进行计算;其他性质用地参照居住区绿地计算方式计算。

(2)铺设植草砖的场地和建筑物屋顶绿化不计入绿地。


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