【邵阳市】城市规划行政技术规定

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 为了使邵阳市城市规划管理工作科学化、规范化、法制化,确保城市规划实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《湖南省<城市规划法>实施办法》、《邵阳市<城市规划法>实施细则》、《邵阳市土地利用总体规划》、《邵阳市城市总体规划》和有关法律、法规、现行国家相关技术规范及邵阳市实际情况,特制定本行政技术规定。

第二条 本规定适用于邵阳市市本级城市规划区范围内各类新建、改建、扩建等建设工程项目的规划编制、审批及实施。紧急情况下的抢险救灾项目可不按本规定执行。

第三条 制定和实施详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划,包括城市设计下同)应符合本规定。

    各项工程建设,须按经批准的详细规划实施;尚无经批准的详细规划的应先编制详细规划,因特殊情况不能及时编制详细规划的,经有权批准机关同意后,可按城市总体规划(或分区规划)和本规定执行。

    若国家法律、法规、规范要求高于本规定的,按国家法律、法规、规范执行,若未明确或低于本规定的应按本规定执行。


2第二章 城市建设用地的分类及适建范围

第二章 城市建设用地的分类及适建范围

第四条 本市建设用地按照《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)》中城市用地分类进行划分。

第五条 城市建设用地的性质和用途必须符合城市总体规划的要求。建设用地可根据兼容性按表1经批准后使用。

第六条 凡须改变用地性质或超出表1之规定的,应由建设单位书面向规划行政主管部门申请,如获同意则由建设单位委托设计单位作调整规划方案,经城市规划行政主管部门审查,按法定程序和审批权限报有权机关审批。

3第三章 建设用地规划审批

3.1 建设用地规划审批(一)

3.1 建设用地规划审批(一)

第七条 建设项目的选址、定点,必须符合城市总体规划、分区规划、详细规划、以及消防、环保、城市公共安全等要求。

    为建设山水园林城市,凡相对高差在30米以上、自然坡度在25%以上的山体和面积在6000平方米以上的水体不得作为建设基地,并在规划中加以保护利用(成片工业园区、大型专业市场可根据工艺流程和物流组织的需要进行适当调整,由规划行政主管部门确定),以利于改善城市生态环境。

第八条 建设项目的选址、定点,必须坚持以新区开发为主,以拉开城市骨架为重点,成片统一配套建设的原则,必须坚持环境影响评价制度。

第九条 在审批建设项目用地规模时,必须根据计划部门批准的立项文件或可行性研究报告、年度计划(民营投资项目按相应规定办理),按照详细规划及专业用地定额指标进行核定,适当考虑留有发展余地,防止多征少用,征而不用或变相炒卖土地的行为发生。

第十条 建筑基地面积未达到下列规模的民用建筑,原则上不得单独建设,其建设用地规划不应审批,应纳入成片统一开发范围内进行建设。

   (一)低层住宅建筑:(1-3)层,高度<10m,用地≥400m2

   (二)多层及中高层住宅建筑:(4-9)层,用地≥1500 m2

   (三)高层住宅建筑:24m<高度<50m,用地≥3000 m2;高度≥50m,用地≥4000 m2

   (四)高层公共建筑:24m≤高度<50m、用地≥4000 m2,高度≥50m的,用地≥5000 m2

第十一条 建筑基地面积未达到 第十条规定,但属下列情况之一的,且确实不妨碍城市规划实施的,城市规划行政主管部门可予审定建设:

   (一)在批准的详细规划中已明确的建设项目,其实施对周边建设无影响的;

   (二)周边建筑已经建成,确实无法调整或合并用地的;

   (三)因周边为既成的道路、铁路、河道或市政公用设施等限制,无法扩大用地范围的。


3.2 建设用地规划审批(二)

3.2 建设用地规划审批(二)

 

 

第十二条 用地界线和形状的确定,应满足如下要求:

   (一)用地界线应与批准的详细规划所划定的地块相一致;

   (二)地块形状除考虑地形、地貌、土地权属关系等条件外,宜规整;

   (三)位于规划道路两侧的建设项目,必须负责征用与临街长度相对应的规划道路用地的50%,并拆迁该范围内的建、构筑物(代征市政公用设施用地),即必须为城市政府征用拆迁至道路中心线; 

   (四)用地大小必须按批准的规划,征用规定建筑间距范围内50%以上的土地,并拆迁该范围内的原有建筑。

第十三条 建筑基地面积≥6000 m2以上的,必须作修建性详细规划(<6000 m2,也必须作规划总平面设计或建筑总平面图设计),重要地段(广场周围、主次干道两旁、特殊地区等)还须同时做城市设计,经批准后实施;未按规定编制详细规划(或规划总平面图)和城市设计的,不予审批建设用地和建设工程。

4第四章 建筑容量控制标准

第四章 建筑容量控制标准

第十四条 新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度,下同)应按本章的有关规定执行。

第十五条 新区成片开发的详细规划,应先确定建筑总容量控制指标,并不得超过表2要求(二层以上为商业建筑的,可放宽2%):

第十六条 在不超过成片开发或街坊范围内总容量指标的前提下、单个的建筑基地单体建筑容量控制指标,可按表3参照执行。

 注:1、规划、建筑设计,应同时符合本表和本规定有关建筑间距的要求;

        2、规划允许高层建筑设裙房的,其建筑密度可适当增加,但不超过限额的5%;

        3、需要提高层数时,在不超过本表规定的容积率前提下应减少建筑密度;

        4、需要降低层数时,在不超过本规定的建筑密度前提下应减少容积率。

第十七条 计算建筑容量时,建设用地范围必须符合以下规定,在执行中有矛盾时,取范围小的计算。

   (一)规划设计阶段其范围必须在规划设计调查蓝线范围内;建筑设计阶段必须在土地用地红线范围内,且不包括为公共设施代征土地;

   (二)用地与20米[不含20米]宽以上的道路相邻时,以道路红线为界(专业规划、规范有特别规定的按专业规划、规范规定),但绿地率指标必须优先保证;

   (三)用地在道路(指城市总体规划用地范围外的高速公路、国道、省道、城市总体规划用地范围内则指未按规划道路实施到位的道路)、铁路等路堤下时,以路堤坡脚下的水沟外缘为准,没有水沟时以坡脚外1米为准;用地在道路、铁路等路堑边坡上时,以边坡顶为准。如有截水沟时,以截水沟外缘为准(并同时满足相关法律法规的要求);

   (四)用地滨临江河、水库或规划水面时,以建房台地边缘为准;

   (五)用地与现有建筑或规划建筑毗连时,以两建筑空地的平分线为准;

   (六)用地与20米宽以下的小区级道路相邻时,道路另一侧不宜建房时,以道路中线为界;有建筑或宜于建房时,以建筑之间空地的平分线为界。

第十八条 工厂、仓库、科研机构、大专院校、中小学校、托幼、体育场、医疗卫生、文化娱乐、商业、市政公用设施等建筑容量控制指标,应按各自专业规范或规定执行。

第十九条 原有用地的建筑用地容量控制指标已超出规定值的,不得

    在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。属危房的按危房政策办理。

第二十条 建筑基地为社会公众提供额外开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按表4的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的百分之二十。

核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表3和本章的有关规定确定。

    开放空间的条件和计算方法见附录二。

第二十一条 建筑物之间因公共交通需要,架设跨越城市道路的空中人行廊道的,应报市城市规划行政主管部门和市公安交通管理部门批准,并符合下例规定:

   (一)廊道的净宽不大于6米,廊道下的净空不小于5.0米,但跨越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路廊道下的净空高度不小于4.5米;

   (二)廊道内不得设置商业设施。

    凡符合前款规定的廊道,其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

5第五章 建筑间距

第五章 建筑间距

第二十二条 建筑间距除必须符合日照间距、消防、绿化、卫生、环保、道路交通、工程管线、文物保护和空间景观等方面的要求外,应同时符合本章的规定。

第二十三条 建筑前后间距,以南侧建筑高度及建筑方位角度作为计算的基本依据。

第二十四条 十层以下住宅建筑或一般办公建筑,前后间距控制应符合表5、表6的规定。

  注:因道路宽度调整等非建设单位原因引起的临街第一栋与第二栋的间距可适当放宽,但新区不得小于1.0H,旧区不得小于0.8H。

    非平行布置、非垂直布置最小间距控制表 表6

注:1、表5中的方位为建筑正南朝向(0°)布置偏东或偏西的方位角。 

        2、表5、表6中H为南侧建筑高度,其确定: 

       (1)北侧建筑底层有商店或其它用房、底层连成一体的,可扣除底层高度。 

       (2)两建筑室外地坪有高差时,其南侧建筑计算高度(H)以北侧建筑室内地坪标高为计算基准。 

        3、表6 中R为相邻两建筑的夹角。 

        4、屋顶有楼梯、电梯、水箱等突出物时,如累计长大于主体建筑长的1/3,或单个面宽大于或等于15m时,应按其顶面高度计算。 

        5、墙体、檐口等有出有进时,突出部分累计长大于建筑总长的1/3或单个长大于或等于15M时,应以此平面位置计算间距。南面建筑北侧有阳台等悬挑物时,悬挑累计长大于建筑总长1/3或单体大于或等于15m时应以此挑出面计算间距。 

        6、因特殊情况建筑间距≤6m时,两侧建筑均不得设置悬挑物。 

        7、南面建筑面宽≤15m且与东西向建筑间距均≥15m时,其间距可按表列值的0.7倍取值,面宽15.1-20m时,可乘以0.85的系数。 

        8、高度(H)、间距(L)存在多种计算方法时取最不利值做为计算结果。 

第二十五条 南侧十层以上住宅建筑与其它住宅建筑前后间距,在新城区应保证受遮挡的住宅建筑的居室在大寒日满窗日照有效时间不少于3小时(旧城区2小时),不做日照分析时需符合下列规定:

注:表中H为南向建筑高度(见表5、6),在满足消防间距后以日照分析为准。

       (一)南侧十层以上住宅建筑与北侧十层以上建筑其相互平行布置时,按表7控制最小间距;

       (二)南侧十层以上住宅建筑与北侧十层以下住宅建筑平行布置时,间距宜不少于十层以上建筑高度的0.6倍,且最小距离不少于20m;

       (三)十层以上住宅建筑与其东(西)侧的十层以上住宅建筑间距不少于13m;

       (四)十层以上住宅建筑与其它住宅建筑的山墙间距,按消防间距的规定控制,山墙有居室窗户的,其间距不少于16m。

第二十六条 建筑侧面间距

    建筑长度和侧向间距由城市规划行政主管部门根据国家规范、详细规划、市容市貌、消防、交通、绿化等多方面要求综合决定。非临街的十层以下住宅建筑或一般民用建筑山墙间距不少于6.0m,低层建筑山墙其间距不少于4.0m。若建筑侧向开小量门窗时,建设单位必须在其管业的土地(即拥有土地使用权)范围内留足出入、采光、通风的空间。

    沿城市主次交通干道(不含商业步行街)平行布置建筑物,其用地范围内临街敞开度必须达到25%以上,敞开宽度不足9米的其最小敞开宽度为9米,沿城市支路级以下道路建设的,敞开度必须达到20%以上,其最小敞开宽度为6米(不包括单体私房),单体私房在主次干道按规划要求批准联建的,临街长度超过80米的必须留6米以上的通道。商业性街道以满足消防、卫生、公共安全等指标为准。敞开的用地只能作为绿地、停车用地(道路用地外)。敞开进深:在退足建筑红线的基础上,主次干道以上道路大于12米,支路大于10米。

第二十七条 四周开有门窗的点式住宅建筑,其侧向间距应略大于条式建筑,具体由城市规划行政主管部门参照有关条款,根据具体情况确定。

第二十八条 住宅建筑交错布置时,搭接长度超过3米时,其前后间距按第二十四条标准控制,3米以下(包括3米)的,由城市规划行政主管部门根据具体情况确定。

第二十九条 非住宅建筑的间距,应符合各专业规范要求;无专业规范要求的,应符合下列规定:

   (一)低层非住宅建筑与其它非住宅建筑平行布置时,间距按消防间距规定控制,且不少于6米;

   (二)多层非住宅建筑平行布置时,间距不少于10米;

   (三)高层非住宅建筑平行布置时的间距:

    南北侧平行布置的,不少于南侧建筑高度的0.6倍,且其最小值为18米;

    东西向平行布置的,不少于较高建筑高度的0.5倍,且其最小值为13米;

   (四)高层非住宅建筑与多层非住宅建筑平行布置时的间距,不少于13米;

   (五)其他形式布置的非住宅建筑的间距,按消防间距及有关专业规范执行;

   (六)非住宅建筑的山墙间距按消防规定控制。

第三十条 非住宅建筑与住宅建筑的前后间距,应符合下列规定:

   (一)非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧,其前后间距按第二十四至第二十五条执行;

   (二)非住宅建筑位于住宅建筑北侧的,其间距按三十二条规定控制;

   (三)非住宅建筑与住宅建筑山墙间距按消防规定控制,且不得少于6m。

第三十一条 单位内部住宅建筑新建、改建、扩建的建筑间距,根据单位总图或详细规划确定,因特殊情况,城市规划行政主管部门可参照旧区标准适当折减间距,但最小不得小于1:0.8(南北向,其它方向可按系数折减),非住宅建筑不得折减间距。

第三十二条 毗邻周边单位或个人永久性建筑建设时,其间距在满足消防、通风、交通等要求的前提下,在取得对方业主同意的书面材料后,可适当折减间距,但最小不得小于1:0.8(南北向,其它方向可按系数折减)。

6第六章 建筑退让

第六章 建筑退让

第三十三条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路、城市给水与煤气主干管保护区范围内的建筑物,其退让距离除必须符合消防、防汛、交通与公共安全、建筑间距等方面的要求外,还应同时符合本章的规定。

第三十四条 沿建筑基地边界的建筑物,其离界距离按以下规定控制:

   (一)各类建筑的离界距离,按表8规定的建筑物高度的倍数控制,但不得小于最小距离;

   (二)界外是住宅建筑的,除须符合本条第一款离界距离的规定外,须同时符合第五章建筑间距的有关规定;

   (三)界外是公共绿地的,各类建筑的最小离界距离在不影响绿地景观的前提下,按本条第一款非住宅建筑的离界距离控制;

   (四)地下建筑物的离界距离,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍,且最小值为3米。

   (五)若用地界线相邻方有永久建筑,新建建筑要满足其建筑间距要求,但新建建筑离界距离不足,在征得相邻方书面同意后,且满足消防,交通要求的前提下,由城市规划行政主管部门审核可予以核减离界(用地红线)距离;

   (六)教学楼、病房及类似性质的建筑退让应增加的间距(相对住宅建筑),应留在本单位用地红线内;

   (七)危险品库、油库、液化气站等危及安全的卫生防护要求的非住宅建筑(构)筑物,其安全防护距离应留在本单位用地红线范围内,不得将相邻建(构)筑物离界线距离作为安全防护距离;

   (八)若用地界线为非规则或与建筑长轴线不平行时,则根据第五章建筑间距设定建筑位置(如相邻方有永久性建筑或有批准的详细规划,则按规划的建筑设定位置;如相邻方无永久性建筑,又无详细规划,则以新建建筑物设定位置),定位后分摊合理的离界用地或对用地界线本着互惠互利的原则进行调整。

 注:多层以下临道路建筑,距道路中线或含道路退让后超过本栋建筑半间距的除外。

第三十五条 沿城市道路两侧新、改建建(构)筑物、临道路凸出部分后退道路规划红线的最小距离按表9控制,道路两侧相对的建筑物之间的距离必须同时满足第五章规定的建筑间距要求。

    建筑后退道路红线最小距离表(单位为m) 表9

 ★建筑高度大于80米的,应相应加大后退距离,具体标准由城市规划行政主管部门根据经批准的详细规划确定。

     注:1、表中H指建筑总高度。

         2、高层建筑后退线指主体部分,建筑高度不超过24米的裙房可按低层、多层控制。

         3、在旧城或特殊地段按此规定确有困难的,由城市规划行政主管部门根据经批准的详细规划确定。

第三十六条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大中型商场等公共建筑及有大量人流、车流集散的多层、低层建筑及高层建筑裙房、其临城市主、次道路的建筑主要出口退离道路规划红线的距离,除批准的详细规划另有规定外,不得小于10米,并应留足公共临时停车或回车的场地。

第三十七条 城市主、次道路交叉口四周(自城市主次道路红线直线段与曲线段的连接点算起)的建筑物后退道路规划红线的距离;在相应直线段部分后退道路红线距离的基础上增加5米。

第三十八条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施,不得逾越道路规划红线;灯箱、招牌、广告等一般不得伸入道路规划红线;地下建筑物后退规划红线的距离,按第三十四条第(四)款的规定执行。在规定的后退道路红线的距离内,不得设置零星建筑物。

第三十九条 在城市总体规划划定的建设用地范围之外的城市规划区内的公路规划红线两侧应划定隔离带,隔离带宽度如下:

   (一) 快(高)速公路≥50米;

   (二) 国道≥30米;

   (三)省道(主要公路)≥20米; 

   (四)县道(次要公路)≥15米。

    公路规划红线隔离带内,不得新建、扩建、改建任何建筑物,但可耕种或绿化造林;经有关部门批准,也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线,开辟服务性车道等。

    沿穿越城市总体规划划定的建设用地范围之外的城市规划区内的城镇、村镇的公路两侧兴建建筑工程,按城镇、村镇规划进行管理,但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。

第四十条 沿河道规划蓝线(市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线)两侧新建建筑物,其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外,不得小于6米。

第四十一条 沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定:

   (一)铁路干线两侧的建筑工程与最近轨道边线的距离不得小于30米,铁路支线、专用线两侧的建筑工程与最近轨道边线的距离不得小于20米,铁路两侧的围墙与最近轨道边线的距离不得小于15米,围墙的高度不得大于3米;但在划定的铁路防护林带用地范围内不得新建、改建、扩建任何建筑物(铁路设施除外)。

   (二)铁路两侧的高层建筑、高大构筑物(水塔、烟囱等)、危险品库和厂房等最近轨道边线的距离须经铁路主管部门审核后确定;

   (三)在铁路道口附近进行建设的、须符合铁路道口管理的有关规定;

   (四)铁路弯道处新建建(构)筑物与最近轨道边线的距离,须满足行车视距要求并经铁路行政主管部门审核后确定。

第四十二条 架空电力线路保护区由城市规划行政主管部门会同电力部门共同确定,其两侧建筑不得突入电力线路保护范围内。

第四十三条 在风景名胜、文物古迹用地界线周边建筑的退离要求,按详细规划或专题规定执行。

第四十四条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置,或设于建筑物底层。

7第七章 建筑物的高度控制

第七章 建筑物的高度控制

第四十五条 建筑物的高度必须符合日照、通风、消防、建筑间距、建筑退让等方面的要求外,还应同时符合本章的规定。

第四十六条 在航空港、气象台、电台、电视台、和无线通讯(含微波通讯)等有净空高度限制的设施周围新建 、改建建筑物时,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定,并由专业行政主管部门提出建筑限高要求,并经有权部门批准予以确定。

第四十七条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物,其控制高度应符合文物和建筑保护的有关规定,并按已经批准的详细规划执行;尚未批准详细规划的,应先编制城市设计或建筑设计方案,进行视线分析,提出控制高度和保护措施,由城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定。

    视线分析方法参见附录二附图。

第四十八条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑物的控制高度除满足最小后退道路红线距离外,尚应符合下列规定:

    (一)沿路一般建筑物的控制高度(H),不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍,即:H≤1.5(W+S);

    (二)沿路高层组合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的总面积等于或小于附录二的公式计算值,计算方法见附录二附图;其中:L——建筑基地沿道路规划红线的长度,W——道路规划红线宽度,S——沿路建筑的后退距离;

    (三)沿路高层组合建筑的高度按下式控制:

    1、 A≤L(W+S)

    式中:A-沿路高层组合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的总面积

    L——建筑基地沿道路规划红线的长度

    W——道路规划红线宽度

    S——沿路建筑的后退距离

    计算方法见附录二图6

    2、在实际应用中,为了简化作图和计算方法,也可按下列深化而来算式和图7的作图方法控制建筑高度。

    A′≤1.5L(W+S)

    式中:A′为沿线建筑以1:1(既45度)高度角在地上投影 面积。

    L 、W 、S的意义同前。

    计算方法见附录二图7。

    按以上公式验算后退距离不够的,在大于最小后退道路红线距离的前提下,由城市规划行政主管部门核定后退距离。

第四十九条 建筑物临接两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

    建筑物直接面临或其前面的道路临接广场、河道、电力线路保护区的,在计算控制高度时,可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。

8第八章 市政公用设施

第八章 市政公用设施

第五十条 居住区建设、小区建设、住宅组团建设或单项公共建筑的新建必须相应配套公共停车场(库),其指标应符合下列规定:

   (一) 行车停放场(库)面积(m2)

    1.单位住宅建筑或住宅组团:

    住宅总建筑面积÷人均居住使用面积×0.17

    2.机关办公楼:总建筑面积×0.025

    3.旅馆、宾馆、酒店、招待所、街道工业及一般性小商店:职工总人数×0.375

    4.商贸大楼、医院、菜市场、农贸市场:总建筑面积×0.048

    5.文物参观点、游览点(含公园内):总占地面积×0.006

    6.展览馆:总建筑面积×0.006

    7.影剧院、会议中心:总座位数×0.24

    8.体育场(馆):总座位数×0.24

   (二)机动车停放场(库)面积(m2)指标

    1.中、高档旅馆、宾馆、酒店、招待所:总客房数×6

    2.普通旅馆、招待所:总客房数×3

    3.饭店、茶楼:总营业面积×0.3

    4.高档写字楼、办公楼:总建筑面积×0.2

    5.普通办公楼:总建筑面积×0.1

    6.普通商业大楼:总建筑面积×0.15

    7.外贸商业楼、金融大楼:总建筑面积×0.2

    8.市、区级医院:总床位数×2.0

    9.展览馆:总建筑面积×0.2

    10.影剧院、会议中心:总座位数×0.7

    11.体育场(馆):总座位数×0.7

    12.文物参观点、游览点(含公园内):总用地面积×0.015

    13.公园、风景区:总用地面积×0.006

    14.一般居住区:12.5/100平方米建筑面积(或0.5车位/户)

    具体指标参见附表。

    上述指标要求不包括单位拥有的专业车队所需的机动车停放场(库)面积。

第五十一条 城市环卫设施的建设,有批准的详细规划的,按详细规划执行;没有详细规划的,必须符合下列规定:

   (一)公共厕所

    1.公共厕所的间距和数量的规定:

   (1)按城市道路人流量确定设置间距:流动人口高度密集和商业闹市区道路,间距为300—500m,一般街道间距不大于800m;

   (2)按地区面积确定设置数量:旧城区成片改造地段和新建小区,每平方千米不少于3座;其它地区, 每平方千米不少于2座。公共厕所的等级标准由城市规划行政主管部门根据具体情况确定。

    2.公共厕所建筑面积,一般按下列流量千人指标执行:

   (1) 居住小区内:6-10m2/千人

   (2) 车站、码头、体育场(馆):15-25 m2/千人

   (3) 广场、街道:2-4 m2/千人

   (4) 商业大街、购物中心(农贸市场):10-20 m2/千人

   (5)公共厕所一般按常住人口2500-3000人设置一座,其建筑面积一般为30-50 m2

   (二)垃圾转运站与收集点

    分区域设置的小型中转站每0.7-1.0km2设置一座,用地面积不少于100 m2,与周围建筑物的间隔不小于5m(可与公厕等市政设施联建)。供居民直接倾倒垃圾的垃圾收集点(围),服务半径不应大于100m,用地面积不小于10 m2,并采取措施保证周围环境卫生与美观。

   (三)果皮箱

    城市道路按规范规定设置果皮箱。按商业性街道40米左右、交通性道路不超过80米设置一对。

第五十二条 城市各级道路(桥梁)的规划,必须以总体规划所确定的道路为依据,应按无障碍设计,并符合下列规定:

   (一)道路网规划原则

    1.功能明确,结构清晰,分布均匀;

    2.要充分考虑地形、地貌和建筑现状;

    3.有利于城市土地综合开发和改造利用;

    4.有利于近期建设和远期规划相互配合。

   (二)道路路幅要求

    1.市级道路:详见邵阳市城市总体规划;

    2.居住区级道路:红线宽度不少于20m;

    3.小区级道路:路面宽度5-8m,建筑物控制之间的宽度不少于12m;

    4.组团级道路:路面宽度3-5m,建筑物控制之间的宽度不少于8m;

    5.宅间小路:路面宽度不宜小于2.5m。

   (三)道路交叉口(含桥梁)

    1.尽可能采用“十字”交叉,其交角不宜小于75度,力避“Y”型和“错位”交叉方式;

    2.交叉口侧右转弯半径(R):根据设计车速确定,按表10执行:

  同时必须满足如下要求:

    主干道:R≥25m

    次干道:R≥20m

    一般道路:R≥15m

    小区内部道路:R≥5m

    3、交叉口必须满足视距三角形要求,其停车视距参照表11;

    4、立体交叉口边缘外四周15m范围内为控制范围,不得有建(构)筑物。

    5、规划桥梁(含立交桥)匝道围合范围内不得布置任何建筑物。

   (四)道路纵坡长应符合城市道路设计规范要求,居住区道路要符合表12的规定:

    (五)居住区道路设置

    1、小区内主要道路至少应有两个出入口;居住区内主要道路至

    少应有两个方向与外围道路相连;机动车道对外出入口数量应控制,其它出入口间距应不小于150m;

    2.沿街建筑物长度超过150m时,应设不少于4m×4m(净高×净宽)的消防通道。人行出口间距不应超过80m,当建筑长度超过80m时,应在底层加设人行通道;

    3.居住区内尽端式道路长度不大于120m,并应设不小于12m×12m的回车场地。

   (六)交通流量较大的建筑基地,其通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定:

    1.距城市主干道交叉口的距离(自道路红线交点量起)不应小于70m;

    2.距非道路交叉口的过街人行道(包括引道、引桥和各类地下出入口)最边缘线不应小于5m;

    3.距公共交通站台边缘线不应小于10m;

    4.距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20m;

    5.与立体交叉口的距离或其它特殊情况时,按有关规定办理;

    6.两个机动车出入口之间距离不宜小于60m。

9第九章 管 线

9.1 管线(一)

9.1 管线(一)

第五十三条 详细规划和总平面设计都必须编制管线规划,经城市规划行政主管部门审查,报有权部门审批。

第五十四条 城市新建、改建道路(包括桥、涵)、人防工事、铁路等,应根据管线综合规划,设计预留管线位置。施工遵循先地下后地上,先深埋后浅埋的建设程序。

第五十五条 各种管线宜采用地下敷设的方式,力求线型顺直、短捷,适当集中,尽可能与道路平行或垂直布置,同类管线尽量合并,同沟敷设,电缆集中的地段应建导管地沟。具备条件时应修建综合管沟,弱电管线(通讯、有线电视、军用光缆等)必须同沟共井建设。

第五十六条 各种管线的埋设顺序符合下列规定:

(一)离建(构)筑物的水平排列,由近及远宜为:电力管线或电信管线、煤气管、热力管、给水管、雨水管、污水管;

(二)各类管线的垂直排序,由浅入深宜为:电信管线、热力管、小于10KV电力电缆、大于10KV电力电缆、煤气管、给水管、雨水管、污水管;

(三)管线设置的一般方位:按总体规划确定的敷设方位进行设置。本市惯例为:南北向道路:东侧为电力、煤气等,西侧为弱电、供水等,下水管设慢车道或车行道下 。东西向道路:南侧为电力、煤气等,北侧为弱电、供水等,下水管设慢车道或车行道下 。

第五十七条 管线之间遇到矛盾时,应按下列原则处理:

(一)临时管线让永久管线;

(一) 小管线让大管线;

(二) 压力管线让重力自流管线;

(三) 易弯曲管线让难弯曲管线;

(四) 新建管线让已有永久管线;

(五) 未经审批的管线让合法审批的管线。

第五十八条 地下管线平面布置一般应满足表13的水平净距规定;地下管线交叉时,垂直净距离不得小于表14之规定。城市道路下各种管线最小敷土深度参照表15的规定执行。第五十九条 建设单位其内部管线(含化粪池)均不得侵占城市道路红线敷设(连接地下干管线的连接管线除外)。

第六十条 架空电力线与通信线距离,必须满足不干扰通信要求并通过计算确定; 架空电力线路与收、发讯台天线的最小距离必须满足表16、表17的要求; 架空电力线对建筑物的最小距离按表18的规定执行。

第六十一条 管线按规定布置有困难时,由城市规划行政主管部门会同有关部门协商确定。


9.2 管线(二)

9.2 管线(二)

 

 

 


10第十章 建筑基地的绿化

第十章 建筑基地的绿化

第六十二条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例(以下称绿地率)及有关技术规定必须符合国家有关规定的指标,同时满足表19至23的要求。

 

 

 

第六十三条 计算绿地率的绿地面积、包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。具体计算规则见《城市居住区规划设计规范》附录A。

    建筑基地内的集中绿地面积,在居住用地中应不少于用地总面积的10%,在体育、医疗卫生和教育科研机构用地中应符合有关专业规定,在其他类别用地应不少于5%。

    居住小区内每块集中绿地的面积应不少于400平方米,且至少有三分之二的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。沿城市道路两侧绿化隔离带不得作为集中绿地计算。

    资江、邵水的防护林带宽度不少于20米, 铁路旁的防护林带宽度不少于50米。

第六十四条 居住区各级中心公共绿地设置规模按表20规定执行。

第六十五条 一个街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可不在每块建筑基地内平均分布。

第六十六条 位于市区旧区的建筑基地,确实难以达到规定绿化指标的,经城市规划园林绿化部门同意后,可将屋面地栽绿化面积(每块面积不得小于100平方米)折算成地面绿地面积。其折算公式如下:

    F=M×N

    式中:F—地面面积、

    M—屋面地栽绿化面积、

    N—有效系数(见表24)

第六十七条 任何单位不得侵占现有绿地进行建设,特殊情况必须征得城市绿化主管部门同意后,方可进行规划审批。

第六十八条 保护古树名木,任何单位和个人不得破坏、损害古树名木,不得侵占古树名木进行建设,特殊需要的,必须采取保护措施征得城市绿化主管部门批准后,方可进行规划审批。

11第十一章 私房规划管理

第十一章 私房规划管理

第六十九条 本章所称私房为城市规划区内居民(包括农村居民)为家庭使用零散建设的房屋。层数控制不含按已批修建性详细规划由私人联合建设的房屋(私房联建执行前述规定)。私人住宅建设项目可视具体情况参照以上技术规定的条款执行。

第七十条 对私人住宅项目的规划报建必须进行业主资格审查,党政机关干部在城市规划区内自筹自建私房按照有关政策审批。

第七十一条 城市规划区内的私人住宅建设必须符合城市规划要求,实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证制度。

   (一)个人新辟用地建住宅必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证;

   (二)个人在原房基础上新建、改建住宅必须取得建设工程规划许可证。

第七十二条 城市规划区内的城镇居民(含农转非的村民)征地建房时,必须符合建房要求,缴纳城市建设的各项费用。

第七十三条 城市总体规划用地范围之外的城镇居民、农村居民征地建设及市规划控制区范围之内农村居民建房按规定收取各项费用。

第七十四条 私人住宅建设项目按照不同区域,户口人数或原有住宅规模严格控制建房户数和每户的占地面积和建筑面积,其具体规定如下:

   (一)城市居民建房每户(人口四人及四人以下)建筑占地面积不超过80 m2,每户人口每超过一人增加用地10 m2,但总占地面积不超过120 m2。建筑层数不超过两层。

   (二)城市规划区内, 农村居民建房每户建筑占地面积不得超过120 m2。建筑层数不超过两层。

   (三)城市远景规划范围内农村居民建房每户占地面积不得超过160㎡。建筑层数不超过两层。

第七十五条 位于城市旧城区或列入近期改造地段内的私人住宅,允许维修、维护,不准改建、扩建、加层、增加建筑面积。

第七十六条 严格控制在城市建成区内建私人住宅;国道、省道以及城市主干道、次干道两侧不准新建和改建私人住宅;如有特殊情况,能够满足城市规划要求的允许按规定建设。

第七十七条 城市规划区内私人住宅建设要遵循成片开发建设,严格控制零星分散建设的原则,并要求尽量打破村组界限,按规划要求集中成线、成片和联建私人住宅。

第七十八条 私人住宅建设规划报建在各阶段须有以下必备资料:

   一、定点阶段必备资料

  (一)新辟用地类必备资料:

   1.提交私人建房报告:

   2.提交所在单位、居委会或办事处、村委会或乡政府的证明资料;

   3. 是党政机关干部的还须有上级主管部门及纪检监察部门的意见。

  (二)在原宅基地上改、扩建类必备资料:

   1.提交私人建房申请报告;

   2.《国土使用证》、《房屋产权证》的复印件;

   3. 是党政机关干部的还须有上级主管部门及纪检监察部门的意见。

   二、私人住宅用地规划审批阶段必备资料:

   1.《私人住宅建设规划申请表》

   2.定点位置1:500或1:1000的地形图;

   3.户口本、身份证的复印件;

   4.周边条件不符合规定的还必须有四邻签署的意见或协议;

   5.其它资料(如例会纪要、规划设计条件、有关部门意见等)。

   三、私人住宅工程规划审批阶段必备资料:

   1. 已正式批准的规划设计文件;

   2. 已正式批准的私人房屋设计方案图和施工图(三层以上房屋应由有设计资质的建筑设计单位设计)及一、二阶段的必备资料。

12第十二章 特别地区的补充规定

第十二章 特别地区的补充规定

第七十九条 本章所称的特别地区,指在土地使用和建筑管理上有特别要求,需在前述各章规定的基础上作补充性规定的地区,包括资江、邵水风貌区和旧城区、机场、风景名胜、水资源保护、文物保护区等其它地区。在特别地区内的建设工程须按经批准的详细规划执行,尚无详细规划的,需编制详细规划后,方可办理建设用地、建设工程规划审批手续。

第八十条 

     一、资江、邵水风貌区

   (一)范围:资江(上游与邵阳县交界,下游与新邵县交界)、邵水(两河口下游地段)及两岸适当范围。

   (二)本地段两岸以滨江绿地或滨江游览道为主,根据城市总体规划适当布置码头、水文、水利、给水泵房等设施。

   (三)本地段内新建的码头、水文、水利、给水泵房等建(构)筑物的规模只限于满足自身功能要求。其它地段的建筑物适当点缀亭阁水榭,且沿河岸线的长度一般不超过10M;个别地段可建通透式长廊;以约500M长为基本单元地段进行控制,其建筑物(含通透式长廊)的总长度不得超过该地段长度的十分之一。上述建筑、滨江绿地和滨江游览道内侧新建建筑物的外型、面料、色彩等应体现江南沿江风貌和山水特色。

   (四)在本地段建筑保护单位和文物保护单位的保护范围内,不

得新建、改建建筑物;在其周围的建设控制地带内确需新建、改建的,应保护沿江轮廓线,其高度控制应以沿江大道沿线为视点,按第四十七条执行。

   (五)在本地段城市饮用水源保护区范围内的建设必须符合国家和地方有关饮用水源保护的要求。

     二、旧城区

    (一) 范围:西湖路—宝庆路—铁砂岭路—建设路—东大路—曾家山路—塔北路—资江南岸所围合的(包括道路外侧50米)范围。

   (二)本地区严禁零星开发建设(含私房),在条件成熟时可成片改造开发,其改造开发的最小用地规模为2公顷,并按市政府规定的程序办理。

13第十三章 附 则

第十三章 附则

第八十一条 本规定是《邵阳市 <城市规划法> 实施细则》的配套文件。

第八十二条 本规定施行前已取得《建设项目选址意见书》,并经核定设计要求,或已取得《建设用地规划许可证》的建设工程,仍按原规定执行。

第八十三条 本规定由邵阳市城市规划行政主管部门解释。

第八十四条 邵阳市市本级城市规划区以外的城镇[各县(市)城关镇、建制镇]未制定本城镇规划行政技术规定的参照本规定执行。

第八十五条 本规定自颁布之日施行,原市建委发布的试行稿同时废止。

14附 录

附录一 名词解释

附录一 名词解释

一、建筑容积率(容积率)

    指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

二、建筑密度

    指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。

三、低层住宅建筑

    指高度小于10米(含10米)、层数为一层至三层。

四、多层住宅建筑及中高层住宅建筑

    指高度大于10米,层数为四层至九层。

五、高层建筑

    指高度大于24米的建筑。

六、裙房

    指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米,超过24米的,按高层建筑处理。

七、临街敞开度

    指临街用地长度内非建筑用地(临街第一栋无建筑物)长度与总用地长度之比值。

八、古树名木:古树指树龄100年以上的树木;名木是指国内外稀有的以及具有历史价值和纪念意义及重要科研价值的树木。

九、必须:表示很严格,非这样做不可,正面词用“必须”,反面词用“严禁”;应:表示严格,在正常情况下均应这样做,反面词采用“不应”或“不得”;宜:表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的,反面词采用“不宜”。

附录二 计算规则

附录二 计算规则

一、建筑面积计算

    按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层、可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由城市规划行政主管部门核定面积。

二、建筑容积率计算

   (一)在计算容积率时,地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积不超过标准建筑面积1/8的不计;用作开放空间的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

   (二)半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的,按下式计算建筑面积:A′=KA式中:A′—折算的建筑面积,K —半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—半地下室建筑面积。

   (三)商办综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。

   (四)商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度控制指标按表2的规定;高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。

三、建筑基地面积计算

    建筑基地的面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准;城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。

四、开放空间的条件和计算

   (一)开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。 

    开放空间必须同时符合下列条件:

    1.沿城市道路、广场留设;

    2.任一方向的净宽度在6米以上,实际使用面积不小于150平方米;

    3.以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路,且与基地地面或道路的高差在15.0米以内(含15.0米);

    4.提供室内连续开放空间(最大高差为-5.0米至+11.0米的开放地面层)的;

    5.建设竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理;

    6.常年开放,且不改变使用性质。

   (二)开放空间有效面积的计算公式如下:

    P=M×N

    式中:P—开放空间的有效面积,M—开放空间向公众开放的实际使用面积,N—有效系数。有效系数(N)按下列条件确定:

    1.室外开放空间在地面层的,其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内(含±1.5米)时,N =1.0;

    2.室外开放空间在屋面上或下沉式广场的,其标高与道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米(含5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)时,N=0.7;

    3.提供室内开放空间,其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外基地地面的高差在-5.0米至+11.0米时,N=1.0。

五、建筑间距计算

    除另有规定外,建筑间距是指两栋建筑的外墙檐口之间最小的垂直距离。坡度大于45度的坡屋面建筑、其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

六、建筑高度计算

    在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

   (一)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度(见图1);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见图2)。

   (二)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口挑出宽度(见图3);坡度大于45度的自室外地面算至屋脊顶(见图4)。

   (三)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

七、沿路建筑高度

   (一)沿路一般建筑设计高度的控制(见图5)

    H≤1.5(W+S)

   (二)沿路高层建筑高度的控制见图6(轴测图)

    1.A≤L (W+S)

    图中斜线A为1:1.5(即56.3°)高度角的投影面积。

    H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。

  2、在实际应用中,为了简化作图和计算方法,也可采用

    图7的作图方法控制建筑高度。

    A’ ≤1.5L(W+S)

    式中A’为沿路线建筑以1:1(即45°)高度角在地面以上投影的面积。L、W、S的意义同前。

    见图7(平面图),图中斜线部分A’为沿路建筑以1:1(即45°)高度角的投影面积;H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。

  八、建筑高度控制视线分析方法

  根据建筑文化保护单位的周围环境,选择适当的视点确定视线走廊,进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2h。

见图8:

附录三 离界距离

附录三 离界距离


15附 表

附表:邵阳市各类建筑配建停车位指标

 

注:表列配建停车位指标均为建筑应配建停车位的最低指标。

    工厂办公(包括生产办公、综合楼等)。其配建停车设施可在工厂用地范围内统一集中设置。建筑面积在20000平方米以上的办公楼建筑每增加10000平方米建筑面积,增加部分的配建指标折减10%,但最高不得超过50%的折减率。

    批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其他交易市场。

    附表中计算值与第五十条规定计算值有矛盾时以较大值为准。

    停车位按当量小汽车停车位数计算。地面停车场用地面积,每个停车位宜为25-30m2;停车楼和地下停车库的建筑面积,每个停车位宜为30-35m2。摩托车停车场用地面积,每个停车位宜为2.5-2.7m2,自行车公共停车场用地面积,每个停车位宜为1.5-1.8m2。或者将摩托车、自行车及其它车辆换算成当量小车计算停车位(见《城市道路交通规划设计规范》附录A)。


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