【绍兴市】《2015嵊州市城乡规划管理办法》

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1第一章 总 则

第一条 为加强我市城乡规划管理工作,协调城乡空间布局,改善人居环境,促进城乡经济社会全面协调可持续发展,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》(以下简称《省规划条例》)和其他有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。 

第二条 本市行政区域内制定和实施城乡规划,在规划区内进行新建、扩建、改建临时或永久性的各类地上地下建筑物、构筑物,道路、管线以及其他工程建设(以下统称为建设项目),应遵守本办法。 

前款所称的其他工程建设,包括广场、停车场、绿化工程、城市雕塑、大中型户外广告固定设施、重要街道两侧建筑物外立面装修和法律、法规规定的其他工程建设。 

第三条 本办法所指城乡规划,包括市域总体规划(含城镇体系规划、城市总体规划和专项规划,下同)、镇规划、乡规划、城市详细规划和村庄规划。镇规划分为总体规划(含专项规划,下同)和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 

本办法所指专项规划主要是指交通、水利、电力、燃气、通信、给排水、环境卫生、绿化、消防、地下空间开发、人民防空、医疗、教育、文化、体育等涉及空间布局的专项规划。 

本办法所指规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要,必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围在有关城乡规划中划定。 

第四条 城市和乡镇人民政府应加强对城乡规划工作的领导,将城乡规划编制和管理经费纳入本级财政预算。 

第五条 市规划局是本市城乡规划行政主管部门,承担城乡规划的编制、审批和管理职能。经济开发区规划分局、城南新区规划分局、高新技术产业园区规划分局(三界规划分局)、旅游度假区规划分局、甘霖规划分局、崇仁规划分局、长乐规划分局、黄泽规划分局按规定职责承担有关城乡规划管理工作。 

市城市管理行政执法局(以下简称市城管执法局)是本市城市、镇规划行政执法部门,承担城市、镇规划实施监督检查、违法建设查处职能。 

第六条 经依法批准的城乡规划,是城乡建设和规划管理的依据,未经法定程序不得修改。 

任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理,并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合城乡规划的要求向市规划局查询。


2第二章 城乡规划的编制和审批

第七条 本市的城乡规划编制、审批、备案和修改按照《省规划条例》的相关规定实施。其中: 

开发委、城南新区管委会(三江街道办)、高新委(三界镇人民政府)、旅游度假区管委会以及乡镇人民政府负责各自辖区内总体规划、详细规划的编制工作,经市规划局审核同意后报市人民政府审批;村庄规划由所在地的乡镇人民政府、街道办组织编制,报市规划局审批。 

专项规划由相应的职能部门组织编制,经市规划局审核同意后,报市人民政府审批。凡涉及城乡空间布局的公共设施和基础设施项目,相应的职能部门均应编制专项规划。

第八条 位于市域总体规划确定的城市建设用地范围内的镇、乡和村庄,不编制镇总体规划、乡规划和村庄规划。 

位于镇总体规划确定的镇建设用地范围内的村庄,不编制村庄规划。 

第九条 城乡规划报送审批前,组织编制单位应将城乡规划草案予以公告(村庄规划应实地张贴公告,其它城乡规划应在市级媒体进行公告),公告期不少于30日,并充分听取专家和公众意见;城乡规划批准后,组织编制单位应将城乡规划成果予以公布。 

组织编制单位在城乡规划批准后30日内应将编制完成的规划成果报市规划局备案。


3第三章 城乡规划的实施

第一节 一般规定 

第十条  市人民政府和镇人民政府应当依法制定近期建设规划,并根据近期建设规划编制城乡建设年度计划。近期建设规划应当经市人大常委会或镇人民代表大会审议通过后,由市人民政府或镇人民政府公布实施,并报相应总体规划审批机关备案。近期建设规划的规划期限为五年。 

第十一条  为加强本市的城乡规划工作,设立市城乡规划委员会(以下简称市规划委),以下城乡规划或建设项目在获批准或规划许可前,应先报送市规划委审核同意: 

(一)市域总体规划、镇总体规划、乡规划、城市详细规划以及五大中心镇的控制性详细规划; 

(二)房地产开发项目(是指在出让的商业、办公和住宅类用地上的建设项目,下同)的规划条件及开发规划设计方案;  

(三)总投资在500万元以上的政府投资性建设项目的选址和建筑设计方案; 

(四)涉及出让土地出让后规划条件的变更以及不符合兼容用地规定的用地性质调整; 

(五)省级风景名胜区、省级度假区以及省级历史文化名镇(村)规划建设用地范围内的建设项目(保护区范围外村民建房项目除外)选址和建筑设计方案; 

(六)列入市区工业企业“转型发展第三产业”实施范围内就地转型升级和转变用地性质的建设项目; 

(七)城市景观风貌规划中确定的城市重要道路两侧建筑设计方案;曹娥江(三界至上三高速公路出入口段)两岸距离堤岸500米范围内的建设项目的选址和建筑方案; 

(八)城市核心区大中型户外广告设施设置,重要的大型城市雕塑,给水原水管、城市排水主干管、燃气干管,35KV及以上等级高压走廊和跨市域的通讯光缆等工程方案; 

(九)市政府确定的其它项目。 

第十二条  工程建设用地应当在城乡规划确定的建设用地范围内安排;规划部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。 

第十三条  土地出让时必须附有规划部门出具的规划条件。出让土地的规划条件编制应当以控制性详细规划为依据,未编制控制性详细规划的用地,规划部门不得出具规划条件。 

出让土地的规划条件的制定应参照市人民政府发布的规划条件(范本)。经营性用地的容积率设定和计算应按照《嵊州市城乡规划管理技术规定(试行)》执行。 

第十四条  城乡规划确定的铁路、公路、道路、轨道交通、港口、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、风景名胜保护区、文物保护区、防汛通道、消防通道、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂等公共基础设施和公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地,不得擅自改变使用性质,任何单位和个人不得侵占。 

城市和镇规划建设用地范围内除分隔围墙和军事设施用地外,其它围墙一律采用透空式围墙;除经市规划委审批同意外,其他新建通讯光缆、有线电视线缆、10KV及以下的输电线应埋地铺设,已建的架空线,相关部门应有计划地进行改造,实现埋地铺设。 

第十五条  新104国道线、嵊义线、嵊张公路、绍甘线甘霖至崇仁段、仙黄公路、环城公路等交通主干道和曹娥江、长乐江、新昌江、澄潭江、黄泽江两侧建筑红线严格按城乡规划的要求进行控制。 

第十六条  除私人建房外,其它新建建设项目在获得规划许可,开工建设前应在建设用地范围内设置项目公示牌,标明规划许可的总平面布置图、主体建筑立面、用地批复和规划许可证书等相关内容;房地产开发项目还应在销售处设置公示牌,此公示牌应与项目公示牌相一致。 

对房地产开发或位于旧城区范围内或调整原规划许可内容的建设项目,市规划局在作出许可前,应在市级媒体和建设现场对项目进行公示,公示期不得少于10日,听取公众和利害关系人意见。在公示期间,公众或利害关系人对拟许可事项提出异议的,市规划局应研究处理,作出回复。 

第十七条  市区四街道范围内的村民建房规划许可按市政府相关村民建房政策执行,对此区域范围内现有住房经危房鉴定机构鉴定属危房的或因不可抗力造成现有住房损坏的,可按原面积、原高度、原结构原则规划许可现有住房修缮。 

市区四街道范围外的村民建房宜向中心村、中心镇和城市集中,村民建房按村庄规划进行规划许可和管理。 

村民建房提倡建造公寓式和联排式住宅,严格控制建设独立式住宅。使用宅基地建设村民住宅的须符合“一户一宅”条件,住宅后檐顶距离室外地坪高度不得超过10米;建公寓式住宅的,设计规范及设施配套按城市住宅建设标准控制,面积及其它优惠条件按相关农民公寓政策实施。 

第十八条  规划管理实行“一书三证”制度(选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证)和规划核实制度。具体为: 

在乡、村庄规划区内使用集体所有土地的建设项目实行“一证”制度,即乡村建设规划许可证。 

需要批准、核准的建设项目,或在国有土地上,以划拨方式供地的,实行“一书两证”制度,即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 

对围墙等各类构筑物、管线、城市雕塑、大中型户外广告固定设施、绿化、重要道路两侧建筑物外立面装修等建设项目(以下统称工程类建设项目)实行“一证”制度,即建设工程规划许可证。 

其他建设项目实行“两证”制度,即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 

  

第二节  建设用地规划管理 

第十九条  除需上报国务院及相关部门批准、核准或列入省人民政府确定的重大建设范围内或位于省级风景名胜区内的建设项目外,选址意见书由市规划局核发。申请选址意见书时建设单位应提交项目性质、建设规模、选址意向等内容的选址申请书,市发改局需要批准、核准的证明文件,地形图等其它相关材料。对城乡布局有重大影响的建设项目,市规划局应组织项目选址论证。市规划局在核发选址意见书时,同时明确该用地的规划条件。 

对需上报国务院及相关部门批准、核准或列入省人民政府确定的重大建设范围内或位于省级风景名胜区内的建设项目的选址意见书,按《省规划条例》及相关法规规定核发。 

第二十条  在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,在办理划拨土地批准手续前,建设单位或个人应当持建设项目批准、核准、备案文件或市国土资源局核发的私人建房用地预审表向市规划局申请核发建设用地规划许可证。 

在城市、镇总体规划确定的建设用地范围内使用集体所有土地的建设项目,建设单位或个人应当持建设项目所在地村民委员会和乡镇街道签署的书面同意意见向市规划局申请核发建设用地规划许可证,村民个人建房的,同时提交市国土资源局核发的私人建房用地预审表。按规定需要批准、核准、备案的,还应提交建设项目批准、核准、备案文件。 

前二款规定的建设项目中,依法不需要核发选址意见书的建设项目,市规划局应在核发建设用地规划许可证时,同时明确规划条件。 

建设单位或个人取得建设用地规划许可证后,方可申请用地。 

    第二十一条  以出让方式提供国有土地使用权的建设项目,建设单位或个人凭签订的国有土地使用权出让合同,向市规划局申请核发建设用地规划许可证。按规定需要批准、核准、备案的,还应提交建设项目批准、核准、备案文件。 

    市规划局不得在核发建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 

第二十二条  建设用地规划条件根据控制性详细规划、专项规划和建设项目的具体情况确定,一般包括:建设用地的位置和面积、使用性质、建筑密度、绿地率、容积率,允许建设的范围、建筑高度、建筑风貌,配套建设的基础设施和公共服务设施,地下空间开发利用要求等。需要建设单位编制修建性详细规划的,应当在规划条件中予以明确。 

建设单位或个人应当按照规划条件进行建设;确需变更规划条件的,应当报市规划委审核。有下列情形之一的,不得批准变更规划条件: 

(一)不符合控制性详细规划的强制性内容的; 

(二)不符合乡规划、村庄规划或者专项规划的强制性内容的; 

(三)以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目,改变规划条件确定的用地性质,提高规划条件确定的容积率、建筑高度或者建筑密度,降低规划条件确定的绿地率,或者减少规划条件确定的基础设施、公共服务配套的。 

第二十三条  在城市、镇规划区内因建设项目施工或者地质勘查需要临时使用土地的,应当向市规划局申请核发临时建设用地规划许可证;取得临时建设用地规划许可证后,方可向市国土资源局申请办理临时用地审批手续。 

临时建设用地规划许可证的办理按照《省规划条例》相关规定实施。 

第二十四条  市国土资源局在办理国有土地使用权转让手续时,宜征求市规划局意见,并不得改变原国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。转让后,受让方应当持转让合同等材料,到市规划局办理建设用地规划许可证变更手续。 

土地转让事先未征求市规划局意见,已办理项目开工审批手续,并且已有建筑建至主体结顶阶段,市规划局不得办理建设用地规划许可证变更手续。 

第二十五条  已获国土部门用地批复,并在办理土地使用权证的用地范围内进行建设的,建设单位或个人不需申请核发建设用地规划许可证,直接申请核发建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证。 

对乡、村庄规划区内使用集体所有土地的建设项目,市规划局可根据市国土资源局申报土地农转用需要,经建设单位或个人申请也可按照本办法第十九条、第二十条规定办理。 

  

第三节  建设工程规划管理 

第二十六条  在乡、村规划区内使用集体所有土地进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设以及村民住宅建设的,应当依法取得市规划局核发的乡村建设规划许可证。 

除前款规定外的其它建设项目都应当依法取得市规划局核发的建设工程规划许可证。 

第二十七条  除工程类建设项目外其它建设项目,建设单位或个人申请核发建设工程规划许可证时,应当先将按照规划条件设计要求编制的规划设计方案提交给市规划局,并持土地使用有关证明文件以及房屋建筑面积预测绘报告(划拨用地的个人建房可不提交预测绘报告)等相关材料申请办理建设工程规划许可证。 

前款规定的规划设计方案应包括项目的总平面布置图、鸟瞰图、竖向设计图、地下空间开发及说明、区内管线布置及说明(包括与外部的管线衔接情况)、景观设计图、建筑效果图以及建筑方

案图;涉及有日照要求的,应提交建筑日照分析报告;重大建设项目应提交由专业规划设计单位编制的交通流量和容量分析报告。 

除村民建房外的其它民用建筑,建设单位或个人在申请建设工程规划许可证前还应当按照《民用建筑节能条例》的规定取得市建管局的意见。对不符合民用建筑强制性标准的,市规划局不得核发建设工程规划许可证。 

第二十八条  对工程类建设项目,建设单位持项目建设所涉及土地的业主或村民委员会签署的书面同意意见、平面定位图、设计方案等相关资料向市规划局申请核发建设工程规划许可证。按规定需要批准、核准、备案的,还应提交建设项目批准、核准、备案文件。 

未取得建设工程规划许可证的工程类建设项目,市建设局、市建管局等相关职能部门不得核发施工许可或破路许可,相关部门不得核发开工报告,市公管办不得受理工程招标。 

第二十九条  在乡、村庄规划区内使用集体土地的建设项目,建设单位或个人应当持村民委员会签署的书面同意意见、使用土地的相关证明文件及按规划要求编制的乡、村庄规划或总平面布置图,建筑施工图或村民住宅设计图等相关材料向市规划局申请核发乡村建设规划许可证。对农村村民住宅建设的,还应提交市国土资源局核发的私人建房用地预审表。 

建设单位或个人在申请乡村建设规划许可证前,可事先向所在地乡镇人民政府和市规划局咨询项目建设的规划要求。对书面提出咨询要求的,乡镇人民政府和市规划局应在五个工作日内书面答复项目建设的规划要求。 

乡村建设规划许可证核发的其它程序和要求,按照《省规划条例》相关规定执行。 

第三十条  严格控制临时建设,除建设项目用地范围内因施工需要和已取得临时用地规划许可证的临时建设外,确需建设临时建设工程的,建设单位或者个人应当持土地使用权属证件、建设工程设计方案等材料,向市规划局申请办理临时建设工程规划许可证。 

临时建设工程的规划许可有效期限不得超过二年,层数不超过二层,建设规模不得超过500平方米;有效期满确需延期的,应在有效期届满前三十日内向原核发机关申请延期,每期延期不超过一年,连续使用期限不得超过五年。延期未获批准或未提出延期申请的,建设单位或者个人应在有效期届满前自行无条件无偿拆除。在有效期内,因城乡规划建设需要拆除时,应服从城乡规划,依法予以拆除。 

临时建设工程不得作为资产拍卖、转让、抵押,不得改变规划许可确定的用途,房管部门不得对其确权发证。 

  

第四节  规划许可后管理 

第三十一条  市规划局、乡镇人民政府、街道办、各管委会应按照《嵊州市建设工程项目规划跟踪管理实施意见》规定,做好项目的跟踪管理工作。 

第三十二条  建设项目获得规划许可后,建设单位或者个人应当持建管部门的图审意见及施工图中建筑方案部分图件向市规划局提出放样申请,经同意后委托具有相应测绘资质的单位进行坐标放样。项目竣工后应及时委托具有相应测绘资质的单位进行竣工测绘。市规划局应当加强建设项目的验线管理工作。测绘单位应对测绘图件、数据的真实性和准确性负责。地下管线工程的竣工测绘应当在覆土前进行。重要管线工程应跟踪测绘。 

第三十三条  建设项目竣工验收后,建设单位或个人应当持竣工地形图和房屋建筑面积竣工测绘报告等相关资料,向市规划局申请竣工规划核实。在规划核实前,建设单位或个人应当拆除相关临时设施,完成批准规划设计方案内明确的所有建设,同时地下管线的埋设位置应在地面有明确的标识符号。 

未取得规划核实确认书的,不得组织建设项目(包括工程类建设项目)的竣工验收,房屋登记部门不得办理所有权登记手续。 

第三十四条  建设工程规划许可证确认的每一期建设应一次性进行竣工规划核实。 

第三十五条 在建设项目竣工验收后六个月内,建设单位或个人应按城建档案规范要求向市规划局城建档案部门报送竣工验收资料。 

未报送竣工资料的,房屋登记部门不得办理所有权登记。 

第三十六条 建设单位或个人取得选址意见书后一年内未获得建设项目批准、核准文件,或取得建设用地规划许可证后一年内,未取得用地批准文件,或取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证后一年内未取得施工许可证的,可以在期限届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续;申请延期的次数不得超过两次,每次延续的期限不得超过一年;逾期未申请或未获批准的,相应的规划许可证失效,市规划局应当及时注销。 

第三十七条 市工商局应当按照建设工程规划许可证确定的建筑物用途核发相关经营许可,未按规划许可或房产证确认的建筑用途使用的建筑应事先征得市规划局许可。 

第三十八条 房屋使用人应当按照规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的,应当经市国土资源局和市规划局批准,并按规定交纳土地收益金。 

申请临时改变房屋用途的,应当征求相关利害关系人的意见;并征得市建管局、市环保局、消防大队等相关部门的审批、备案手续。其中,将住宅改为经营性用房的,应当征得相关利害关系人同意。  

临时改变房屋用途的期限不得超过五年。期限届满确需延续的,可以在期限届满前六十日内向原审批机关申请办理延续手续,每次延续期限不得超过两年。 

永久改变房屋用途的,依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规执行。 


4第四章 监督检查

第三十九条 市规划局应建立嵊州市规划信息数据库,把市域总体规划、乡镇总体规划、专项规划、控制性详细规划以及村庄规划纳入规划信息数据,加强对城乡规划的监督、指导和管理工作,协调相关部门,提高城乡规划实施及监督管理的效能。 

城市和镇规划区内建设项目取得规划许可后30日内,市规划局应将相关资料抄送给市城管执法局和项目所在地乡镇人民政府、管委会,并造册登记。 

第四十条  市城管执法局和乡镇人民政府、各管委会应加强违法建设的查处工作,经常性检查在建项目的建设情况,确保本市的各项建设纳入城乡规划管理,符合城乡规划要求。被监督和检查单位应当积极配合提供相关材料,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。    

第四十一条 任何单位或者个人都有权对城乡规划的制定和实施提出意见和建议;有权向市城管执法局或市规划局举报、控告违反城乡规划的行为,市城管执法局或市规划局应当依法及时受理并查处,并将监督检查和处理情况依法公开,供公众查阅和监督。 

第四十二条 镇人民政府、街道办事处、各管委会对本辖区内的违法建设行为,应当立即予以制止,并及时向市城管执法局通报,配合市城管执法局的处理。乡人民政府对本辖区内的违法建设行为,应当立即予以制止并及时查处。 

居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的,应当予以劝阻,并及时向所在地乡镇人民政府、街道办、管委会及市城管执法局报告。 


5第五章 法律责任

第四十三条  建设单位或个人未取得规划许可进行建设或未按规划许可建设的、城乡规划编制单位违规编制的、房屋使用人擅自改变房屋用途的以及规划管理人员违规审批的,按《省规划条例》规定程序和要求进行处罚。 

第四十四条  未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可的要求进行建设的,由市城管执法局责令停止建设;经市规划局认定,尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,限期改正,可并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或违法收入,并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。 

有下列行为之一的,应当认定为前款规定的无法采取改正措施消除影响的情形: 

(一)超过建设工程规划许可证确定的建筑面积(计算容积率部分)且超出合理误差范围的; 

(二)超出建筑面积在合理误差范围内,但属增建单体建筑物的; 

(三)超过规划许可确定的建筑高度且超出合理误差范围的; 

(四)超出建筑高度在合理误差范围内,但不能满足消防设计规范或使周边建筑不能达到日照标准的; 

(五)侵占城市道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的; 

(六)在已竣工验收的建设工程用地范围内或者利用建设工程擅自新建、搭建建筑物、构筑物的; 

(七)其他无法采取改正措施消除影响的情形。 

 违法收入按照该建设工程的销售平均单价或者市场评估单价与违法建设面积的乘积确定;建设工程造价按照有违法建设情形的单项工程造价确定,其中房屋建筑工程按照单体建筑物工程造价确定。 

第四十五条  房地产开发项目建筑面积的合理误差按以下规定累进计算: 

(一)1000平方米以内(含1000平方米)部分为3%; 

(二)1000—5000平方米(含5000平方米)之间部分为2%; 

(三)5000—10000平方米(含10000平方米)之间部分为1.5%; 

(四)10000平方米以上部分为0.5%; 

(五)累进计算的建筑面积合理误差不得超过500平方米。 

除房地产开发项目、村民建房外,其它建设项目建筑面积的合理误差不得超过500平方米。 

对因非增建单体建筑物原因产生的建筑面积误差在合理误差范围内,且没有突破土地出让时规定最高容积率控制的项目,建设单位在补缴相关规费后,由市规划局直接补办规划许可;已突破土地出让时规定的最高容积率控制的,建设单位在补缴土地出让金和相关规费后,由市规划局补办规划许可。 

对建筑面积超过合理误差的项目,在建设单位接受市城管执法局依法处置后,由市规划局办理规划许可。 

第四十六条  房地产开发项目建筑高度的合理误差按以下规定累进计算: 

(一)20米以内(含20米)部分为0.5%; 

(二)20—100米(含100米)之间部分为0.25%; 

(三)100米以上部分为0.1%; 

(四)累进计算的建筑高度合理误差不得超过0.5米。 

除房地产开发项目外,其它建设项目建筑高度的合理误差不得超过0.5米的。 

建筑高度超过规划许可的建筑高度的,建设单位应当提交日照分析报告。建筑高度超高部分在合理误差范围内,经审核符合消防和日照标准的,由市规划局直接补办规划许可。 

对建筑高度超过合理误差的项目,在建设单位接受市城管执法局依法处置后,由市规划局办理规划许可。 

 


6第六章 附则

第四十七条 本办法自发布之日起施行,原《嵊州市城市规划管理规定》同时废止。 

第四十八条 本办法由市规划局负责解释。


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