【嘉兴市】《嘉善县城乡规划管理技术规定》

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1第一章 总 则

第一条 为加强嘉善县城乡规划管理,保证城乡规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律法规、行政规章及相关技术规范,结合我县实际,制定本规定。

第二条  本规定适用于嘉善县行政区域内的各项建设工程。临时建设、零星工程建设、城镇居民私房翻建等按照有关规定执行。

第三条  各项建设工程的建设和管理应当按经批准的控制性详细规划执行,控制性详细规划中未予规定的,按本规定执行。控制性详细规划的编制一般应符合本规定的要求,城市有机更新范围内、历史文化名镇保护区、历史街区、旅游度假区、新区核心区域等对用地和建设管理有特殊要求的,控制性详细规划可以突破本技术规定,但应专题讨论说明,并随控制性详细规划一并报批。


2第二章 用地管理

第一节 建设用地分类

第四条 用地分类包括城乡用地分类和城市建设用地分类两部分,具体分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-2011)(附表一、附表二)执行。

第五条 建设用地分为城镇建设用地和村庄建设用地两种类型,其中城镇建设用地包括中心城区规划城镇建设用地和镇规划建设用地。

中心城区、镇规划建设用地范围在嘉善县域总体规划和各镇总体规划中依法划定。

村庄规划建设用地在经批准的村庄规划中依法划定。

第六条 各类建设用地的划分和使用应符合经批准的控制性详细规划。用地相容性要求应在控制性详细规划中予以明确。

鼓励合理的土地混合使用,以促进土地集约使用和提升城市活力,并应符合以下原则:(一)保证城市用地结构平衡;(二)满足城市公共设施的配套要求;(三)不对城市环境产生负面效应;(四)不对城市交通产生较大影响;(五)不影响公共安全;(六)不影响周边建设用地的利用效率。

第二节 建筑容量控制指标

第七条 新建、改建、扩建的建设项目,其建筑容量控制指标,应根据已批准的控制性详细规划执行。编制控制性详细规划和地块前期研究报告时,应加强建筑高度、容积率和建筑密度三大技术经济指标对地块利用及空间形态的引导性和约束力。

建设用地的建筑容量控制参照表2-1的规定执行。超高层建筑的建筑容量控制及建设要求由县城乡规划主管部门根据地块前期研究报告具体核定。

第八条 表2-1规定的指标中的建筑高度、容积率、建筑密度适用于单一功能、空间形态和建筑类型的建设用地。对混合形态和类型的建设用地,其建筑容量控制指标应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第九条 特定区域、公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地等表2-1未予列入的建设用地控制指标,应按经批准的控制性详细规划和有关专业规划执行。

第十条 原有建设项目用地范围内的建筑,其建筑容量综合指标已达到或超出控制性详细规划确定的建设强度上限或相关规定限值的,不得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。

原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值,但其扩建、加层对原有总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。

建筑的维修和装修工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线,且不得超出原有建筑面积。否则,应视为加层或扩建。

第十一条 零散用地一般应根据控制性详细规划进行调整、合并,与周边地块统一开发,无法统一纳入物业管理的零散用地不宜单独作为住宅用地进行开发,确实无法调

整、合并的,宜作为绿地、停车场、广场等公共开放空间,社区配套用房、公厕、变配电房、泵站等公益性用地。但特殊情况下,且不妨碍城市规划实施的,可由城乡规划主管部门经专题论证后审定。

第十二条  若相邻两个及以上地块为同一类型用地且为同一开发主体,各地块经济技术指标可统算。

第三节 其他建设用地的管理要求

第十三条 商业办公类项目规定:

(一)商业办公类项目的土地出让,规划条件应明确用地性质和用途,并纳入土地招拍挂文件和土地使用权出让合同。

(二)商业办公类项目禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式,建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点,禁止设置外挑式阳台、外挑式露台、飘窗等,除集中设置的食堂外,不得设置厨房和燃气管道。

商业办公类项目公共卫生间按层集中设置,允许每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元,其中标准层面积小于600平方米的,带独立卫生间的分割单元不超过2个。

(三)商业类项目不得进行虚拟分割,酒店类建筑只能按整幢销售(转让)、办证。

(四)允许分割转让(销售)的商业、办公类项目,开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称,其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能,并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

第十四条 符合建筑安全、消防、环保、道路交通等有关强制性内容,并经利害关系人同意,经批准临时改变房屋用途的,原则上不得增加建筑面积,但下列情况除外:

(一)因必要的交通、消防、配电等要求增加建筑面积的。

(二)因层高隔断使用引起建筑面积增加的。

第十五条 工业用地的建设应符合以下原则:

(一)工业用地应提倡建设多层通用厂房;有特殊工艺要求的工业项目,其指标可根据实际情况经专业评估确定。

(二)工业项目内部行政办公及生活服务设施用地面积不应超过总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。


3第三章 建筑管理

第一节 建筑间距

第十六条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、管线和建筑安全、历史文化保护等要求外,还必须符合本章的规定。

第十七条 居住建筑的建筑间距应满足国家有关日照间距的规定。根据日照、通风的基本要求和本县用地的实际情况,低、多层居住建筑的建筑间距必须符合下列规定:

(一)平行布置时的建筑间距:

1、受遮挡建筑朝向为南北向的[指正南向和南偏东(西)45°以内(含45°),下同],与其北侧居住建筑的间距,不小于南侧建筑高度的1.3倍;

2、居住建筑一般不宜采用东西向[指正东西向和东(西)偏南45°以内(不含45°),下同]布置,确实无法避免时,其间距不小于较高建筑的建筑高度的1.2倍;

(二)垂直布置时的建筑间距:

1、低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑的南侧的,其间距不小于南侧建筑高度的1.0倍。

垂直布置的产生遮挡建筑的山墙宽度必须小于或等于12米;山墙宽度大于12米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

2、低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑的东(西)侧的,且为东西向布置的,其间距按东(西)侧建筑高度的0.8倍控制,且最小间距不小于8米。

(三)既非平行布置也非垂直布置时的建筑间距:

1、当两幢建筑的夹角小于或等于45°时,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45°时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

(四)新建居住建筑底层为架空层、车库、设备房的,其南侧的遮挡建筑在计算建筑高度时允许扣除受遮挡的新建居住建筑的底层高度(室内地面至楼板面),且最高限扣3.6米,底层为其他类型时不得扣除。但北侧为现状居住建筑时(不包括同步规划先行建造的居住建筑)不得扣除底层任何非居住建筑高度。

第十八条 多层居住建筑间的山墙间距不小于8米,低层居住建筑与低、多层居住建筑间的山墙间距不小于6米。山墙间距计算以两建筑外墙凸出物边缘最小距离为准。

居住建筑的东(西)侧住户没有南向采光的,其与相邻居住建筑东(西)向的间距不适用前款规定的山墙间距,应按第十七条的有关规定控制。

第十九条  在符合第十七条和第十八条规定的前提下,低层居住建筑与低层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为6米,低层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小

建筑间距为8米,多层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为13米。

第二十条 高层居住建筑对其它低、多、高层居住建筑产生遮挡的,必须保证受遮挡的居住建筑每套住宅至少有1个居室达到大寒日有效日照时间不小于3小时,当一套住宅中超过(含)4个居室时,其中应有2个居室达到上述日照标准。受拟建(或已建)高层建筑的日照影响(或叠加日照影响)的低、多、高层居住建筑,应进行日照分析。被遮挡建筑应符合上述日照标准。

被遮挡的已建住宅未到达上述日照标准的,拟建建筑不得加剧对其的日照影响。

第二十一条 高层居住建筑的建筑间距在满足第二十条日照标准的同时还需符合下列规定:

(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距:

1、南北向的,不小于南侧建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于30米。

2、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍,且不小于24米。

(二)高层居住建筑与低、多层居住建筑平行布置时的建筑间距:

1、高层居住建筑与其北侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于30米。

2、高层居住建筑与其东(西)侧低、多层居住建筑的建筑间距,不小于24米。

3、高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的,其建筑间距按第十七条有关规定控制,且不小于15米。

(三)高层居住建筑与低、多、高层居住建筑垂直布置时的建筑间距不小于较高建筑高度的0.4倍,且不小于20米。

(四)高层居住建筑与低、多、高层居住建筑的山墙间距应不小于13米。

第二十二条 规划地块的建筑间距规定:

1、北侧为规划地块时,北侧规划建筑离界距离不小于南侧拟建建筑高度的0.4倍且不小于15米(见附图一);与北侧规划地块间为已建道路、规划道路、绿化、河道等用地时,北侧规划建筑离界距离不小于南侧拟建建筑高度的0.2倍且不小于15米(见附图二)。

2、南侧为规划高层建筑的,南侧规划建筑离界距离不小于控规建筑高度的0.4倍且不小于15米,南侧地块建筑东西向面宽累计之和不小于地块东西向面宽的2/3(见附图三);与南侧规划地块之间为已建道路、规划道路、绿化、河道等用地时,南侧规划建筑离界距离不小于控规高度的0.3倍且不小于15米线(见附图四)。

3、东、西侧为规划地块时,东、西侧规划建筑离界距离不小于控规建筑高度的0.2倍且不小于10米(见附图五)。

第二十三条  非居住建筑(居住建筑的配套建筑值班室、自行车库等除外)与居住建筑的建筑间距,必须符合下列规定。

(一)非居住建筑相对位于居住建筑南侧或东西侧的,其建筑间距按第十七条至第

二十一条的规定控制。

(二)非居住建筑(第二十四条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的,其建筑间距按第二十五条的规定控制。

(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距,按居住建筑的山墙间距控制。

第二十四条  幼儿园、托儿所的生活用房必须满足冬至日有效日照3小时,且室外地面活动场地应有不少于1/2的面积处在冬至日日照3小时等时线之外。中、小学的教室、医院病房楼、敬(养)老院、休(疗)养院住宿楼必须满足冬至日有效日照2小时。

第二十五条  非居住建筑(第二十四条所列的非居住建筑和居住建筑的配套建筑除外)间的建筑间距,除工业生产性用房和仓储用房的间距可按消防间距的规定控制外,必须符合下列规定。

(一)高层非居住建筑之间平行布置时的建筑间距:

1、南北向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.5倍,且不小于18米。

2、东西向的,不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍,且不小于15米。

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值为15米。

(三)多层非居住建筑之间平行布置时的建筑间距最小值为13米。

(四)低层非居住建筑与低、多、高层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规定控制,但最小值为6米。

(五)以其他形式布置的非居住建筑的间距,按消防间距的规定控制并由县城乡规划行政主管部门核定。

(六)非居住建筑间的山墙间距按消防间距的规定控制并由县城乡规划行政主管部门核定。

第二十六条 值班室、自行车库等附属建(构)筑物与相邻建筑的间距,在满足建筑日照间距的前提下,按消防间距的规定控制,并由城乡规划主管部门核定。

第二十七条 由低、多、高层组合成的综合体建筑之间或低、多、高层组合成的综合体建筑与其他建筑的间距计算,按低、多、高层的有关建筑间距规定分别计算,并由县城乡规划行政主管部门核定。

第二十八条  宿舍与其他建筑的建筑间距和日照标准参照《宿舍建筑设计规范》(JGJ 36-2005)控制;工业、仓储、市政及特殊用地的建筑间距按相关的消防、环保、安全有关规范控制。

第二十九条  本章未列入的不规则居住建筑的布置形式,其建筑间距和日照标准应符合浙江省工程建设标准《城市建筑工程日照分析技术规程》(DB33/1050-2008)及相关国家规范。

第二节  建筑退让

第三十条  沿建设项目用地边界线(用地红线)和城市绿地、广场、道路、公路、

铁路、轨道交通两侧以及架空电力线路两侧的建筑物,其退让距离除必须符合消防、防汛、交通安全、市政管线、景观、环保和历史文化保护等方面的要求外,必须同时符合本章的规定。

第三十一条 建筑物退让用地红线的距离:

项目用地内的建筑物,其离界距离应按下列规定控制,但离界后与相邻建筑物的距离小于建筑间距或消防间距时,应按建筑间距或消防间距规定控制。

(一)各类建筑的离界距离,按表3-1规定的建筑物高度的倍数控制,且不得小于最小距离。

(二)独立设置的6米以下的值班室、车库、配电房等附属建(构)筑物,其离界距离不应小于3米。

(三)各类建筑在其建设项目用地范围内应满足防火、消防、防爆、卫生、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求。

(四)建设项目用地红线即为城市道路红线的,建筑退让按后退道路的规划要求执行;建筑退让用地红线或其他规划控制线时,按其相互间最大距离要求计算建筑退距。

(五)界外邻地为规划的绿地与广场用地(沿河绿化带按第三十四条执行)时,在满足日照、消防等要求的前提下,按后退用地界的最小距离执行(参照表3-1)。

(六)地下建筑物(包括半地下建筑物、下沉庭院、采光井等)的离界距离,应不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板面的距离)的0.7倍,且其最小值为3米。相邻新建商业办公建筑地下室按规划应设置连接通道的,通道宽度不小于4米,净高不小于2.8米。

(七)建筑物后退用地红线的计算,以建筑底层最突出的外墙、柱边线为准。无落地柱阳台、凸形封窗、踏步等突出部分在规定的后退用地红线距离的1/5内安排。

(八)围墙后退相邻建设用地的边界,视相邻地块权属等情况确定:当界外为已征用地,围墙中心线可与用地线吻合;当界外为未征用地,围墙基础不得逾越地界;今后如相邻土地征用,围墙可重新按征地界线建设。

(九)当相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部或地下空间的统一开发利用时,连接处可不控制离界距离,但各地块应满足各自的技术经济指标限制和其它相关规范要求。连接部分由城乡规划行政主管部门另行核定。

第三十二条 建筑物退让道路红线距离:

(一)沿城市道路新建、扩建和改建建筑,其退让道路红线的最小距离,应根据不同地段的要求,视道路性质、道路红线宽度、交叉口视距以及建筑物性质、建筑物高度来确定,且不得小于最小距离(表3-2)。当临道路底层为餐饮、零售商业等有人流车流集散需求的,应增加退让道路距离2~5米。

(二)道路交叉口四周的建筑退让道路红线距离,在表3-2规定的退距的基础上,低、多层建筑(含高层建筑裙房)增加2米,高层建筑主体增加5米(均自道路红线直线段与曲线段的连接点算起)。

(三)建筑物附属的地下构筑物如化粪池、净化池、地下油罐、地下水池及建筑物附属的地下管线(与城市管线的连接管线除外)、管井、管沟等退让道路红线的净距应不小于2米。

(四)地下建筑物、构筑物(包括半地下建筑物、下沉庭院、采光井等)后退道路红线的距离不小于地下建筑物深度(自室外设计地面至地下建筑物底板面的距离)的0.7倍,且其最小值为5米。

(五)围墙(施工临时围墙除外)的退让道路红线距离不得小于2米,大门、传达室的退让距离不得小于3米。

(六)沿公路两侧的建筑物按公路两侧边沟外缘起算,其后退距离沿国道不小于20米,省道不小于15米,县道不小于10米,乡道不小于8米。在320国道嘉善段、平黎线嘉善段、沪杭高速公路嘉善连接线等重要公路沿线两侧的建筑物与公路边沟的距离为:国道、省道不小于30米,县道不小于20米。公路在城市规划区范围内的路段,沿公路两侧的建筑物应同时满足后退城市道路红线的要求。

第三十三条  沿铁路线布置建筑时(铁路设施除外),除按有关专业规范规定外,建筑与轨道中心线的距离还应符合下列规定:高速铁路不得小于50米,铁路干线不得小于30米;铁路支线、专用线不得小于20米;铁路两侧的围墙距轨道中心线的距离不得小于l0米,围墙的高度不得高于3米。

第三十四条 建筑物后退沿河绿化带的距离:建筑退让城市河道的沿河绿化带距离不小于5米,高层建筑主要朝向退让不小于10米。工业建筑后退沿河绿化带满足消防通道宽度要求。

为保持传统水乡城市风貌特色,沿河建亭、台、楼、阁等亲水建筑的,其退让距离可适当调整,由县城乡规划行政主管部门会同县水行政主管部门共同核定。修筑河堤驳坎、码头、埠头,填塞盲河,建造构筑物等活动必须经有关部门批准。

第三十五条 架设电力线路与两侧现状建筑物或沿架空电力线路两侧新建建筑物按表3-3控制最小安全距离(均从杆路中心算起);地下电力电缆线路的保护范围为电缆线路地面标桩向外两侧延伸至少0.75米的范围。

第三节 建筑高度

第三十六条 在有净空高度限制的飞机场、气象站、广播电台、电视台、其他无线电通讯(含微波通讯)、卫星地面站等设施周围的新建、改建、扩建建筑物、构筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第三十七条 对下列建筑的地上层数进行限定:

(一)无电梯的住宅除底层架空层及车库外,总层数不应超过六层(不含跃层)。

(二)中学教学楼不宜超过五层。

(三)小学教学楼不宜超过四层。

(四)幼儿园、托儿所不应超过三层。

第三十八条  沿城市主次干道道路两侧新建、扩建和改建的高层建筑的控制高度,除经批准的控制性详细规划另有规定外,应符合建筑高度控制基本公式:H≤K1×K2×(W/2+S)。其中:

H——建筑物允许设计高度(米);

W——道路红线宽度(米);

S——建筑物退让道路红线距离(米);

K1——比例系数:道路路幅宽度为12-23米(含23米)时,中心城区K1=2.0,其他地区K1=1.7。道路路幅宽度为23米以上时,中心城区K1=1.8,其他地区K1=1.5;

K2——面宽系数:当建筑物面宽小于等于30米时,K2 =1.1;当建筑物面宽大于30米、小于等于50米时,K2 =1;当建筑物面宽大于50米时,K2 =0.9。

建筑物直接毗邻或通过面前道路临接河道、电力线路及在东、西、北侧毗邻广场的,

在计算控制高度时,可将河道、电力线路保护区和广场的二分之一宽度计为W值;在南侧毗邻广场的,可将广场的四分之一宽度计为W值。

第三十九条 建筑物临两条以上道路时,按较宽道路或建筑主要朝向计算其控制高度,高层建筑次要立面退让城市道路可以按第三十二条的表3-2的规定执行,并注重考虑城市街道景观及空间环境的协调性。

第四十条 在文物保护单位、历史街区、历史文化名镇保护区、历史建筑、古树名木的建设控制地带,新建、改建、扩建建筑物,其控制高度应符合相关规定,并按经批准的控制性详细规划执行。

位于城市重要地段的建筑物,其建筑控制高度可视建筑空间环境和城市天际轮廓线等的要求综合确定。

第四十一条建筑物的面宽,除经批准的详细规划另有规定外,按下列规定执行:

(一)建筑高度小于或等于24米,其面宽不大于80米;

(二)建筑高度大于24米,小于或等于60米,其面宽不大于70米;

(三)建筑高度大于60米,其面宽不大于60米;

(四)不同建筑高度组成的连续建筑,其面宽的上限值按较高建筑高度执行。

第四节 建筑节能

第四十二条 新建、改建、扩建建筑应满足绿色、节能、环保的要求,严格按照国家和省颁布的建筑节能标准对建筑的风环境、热环境、日照与采光、声环境、围护结构保温隔热、用能系统等进行综合设计。

(一)新建居住建筑和300平方米以上公共建筑应按现行浙江省《民用建筑绿色设计标准》进行绿色设计,编制绿色(节能)设计专篇。总建筑面积50000平方米以上的居住建筑项目和3倍能耗基准规模以上的公共建筑应采用数值模拟进行室外风环境和热环境模拟,优化基地布局。建筑内部的主要空间应以自然通风为主,宜组织穿堂风、采取有效措施促进自然通风。

(二)建筑设计应充分利用天然采光,房间的有效采光面积和采光系数应满足《建筑采光设计标准》的要求。建筑外表面的设计和选材应避免光污染。

(三)应根据场地和建筑物特点优化声环境设计,采取合理的降噪和隔声措施。场地声环境设计应符合现行《声环境质量标准》的要求。建筑室内的允许噪声级、围护结构的空气声隔声量及楼板撞击声隔声量应符合现行《民用建筑隔声设计规范》的规定。

第四十三条  新建、改建、扩建项目应优先考虑可再生能源的利用:

(一)新建公共机构办公建筑、十二层及以下住宅建筑、建筑面积1万平方米以上的公共建筑项目,应当按国家和省规定标准,利用一种以上可再生能源用于采暖、制冷、照明和热水供应等。可再生能源利用设施应当与民用建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

(二)十二层及以下的住宅建筑、十二层以上住宅建筑的顶部六层应当为全体住户配置太阳能热水系统。有集中生活热水需求的公共建筑,应优先采用太阳能热水系统、空气能热泵热水系统等可再生能源系统或采用余热废热等能源。

第四十四条  新建屋顶面积达1000平方米以上的工商业和公共建筑,按照光伏建筑一体化要求进行设计和建设。积极试点和推广光伏玻璃幕墙。

新建的年综合能耗超过3000吨标准煤的企业(项目)和屋顶面积达5000平方米以上的新建工业企业,具备建设屋顶光伏发电条件的,原则上按照同步设计、同步实施的要求建设分布式屋顶光伏发电。


4第四章 环境管理及公共配套标准

第一节 绿地

第四十五条 城市绿地分为公园绿地、附属绿地、生产绿地、防护绿地和其他绿地,各类建设项目的绿地设置必须符合本章的有关规定。

建设用地内的绿地规划宜采用集中与分散相结合方式布置,应保留或利用用地范围内的已有树木和绿地。

第四十六条 城市(镇)规划建设用地范围内新建、改建、扩建项目,其用地内的绿地率应符合下列要求:

(一)新建居住区不低于30%;

(二)商业区不低于15%;

(三)交通枢纽、社会停车场、工业、仓储用地不低于10%;

(四)教育、卫生、休疗养院、机关团体、公共文化设施、部队等单位用地不低于30%;

(五)综合用地的绿地率计算应按不同性质建筑的建筑面积比例分别计算;

(六)公园绿地绿地率不低于65%。

第四十七条 沿廊道设置的绿化带应符合下列要求:

(一)河道两侧绿带

主干河道两侧不少于30米,次干河道两侧不少于15米,一般河道两侧不少于10米。规划上有特殊要求,绿化带小于10米的,应征求园林绿化主管部门意见。沿河绿化带须向公众开放,确保生态绿道的贯通。

(三)交通干线防护绿带

高速铁路按高铁规划设计要求,两侧各控制不少于50米宽度绿化带;普通铁路按铁路规划设计要求,两侧各控制不少于30米宽度绿化带。

高速公路按高速路规划设计要求,两侧各控制不少于30米宽度绿化带。

城市快速路两侧原则各控制不小于20米宽度绿化带,主干道两侧各控制不小于15米宽度绿化带。

第二节 低影响开发

第四十八条 建设用地内低影响开发雨水综合处置系统的主要指标包括综合雨量径流系数、区域内雨水综合处置率。

第四十九条 低影响开发技术有雨水径流污染控制、雨水渗透减排、峰值调控和雨水利用四种模式。在具体的工程规划设计中,应根据实际情况进行选择:

第三节 公共配套标准

第五十条 社区体育设施可配套建设标准应满足以下要求:

(一)城市社区体育设施可根据需要设置在室内或室外,人均室外用地面积0.30-0.65m2,人均室内建筑面积0.10-0.26m2。

(二)根据不同的人口规模,城市社区体育设施项目室外用地面积与室内建筑面积应符合表4-3的规定。

第五十一条 居家养老服务设施配套标准:

(一)新建住宅项目地块必须配建居家养老服务设施,其中服务设施用房的套内建筑面积不低于该项目住宅总建筑面积的2%,且最低不少于20平方米。

(二)居家养老服务设施用房不应设置在地下室、半地下室、四层及四层以上,二、三层的养老服务设施应设置担架电梯或无障碍坡道。

(三)内部功能主要包括生活服务、保健康复、文化娱乐及辅助用房等功能用房组成。

第五十二条 物业管理用房配建标准:

(一)住宅类或住宅、非住宅混合类项目,按地上总建筑面积的7‰配置物业管理

用房,其中4‰为物业商业,3‰为物业办公。

非住宅类项目按地上总建筑面积的3‰配置物业管理用房。

经济适用房、廉租房、拆迁安置房等项目,在上述基础上另增加不低于地上总建筑面积的6‰配置物业管理用房。

(二)物业商业应配置在沿街适于经营的一二层商铺,物业管理办公用房应配置于地上专用的办公、住宅用房内,有独立出入口,不得与其他住宅办公住宅相通。

第五十三条  社区用房配建标准:

(一)社区办公活动和服务用房按照30平方米/百户的标准配套,社区卫生服务设施按照6平方米/百户的标准配置。

(二)社区用房的设置应出入方便,利于居民使用,并应考虑与物业管理等其他设施的统筹共建,提高使用效率。


5第五章 城市道路及停车

第一节 城市道路

第五十四条 城市道路的规划建设应严格按照城市总体规划、控制性详细规划以及有关交通专项规划的要求,采用低影响开发技术进行建设,各项指标应符合国家有关规范的要求。

第五十五条 城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四类。城市道路规划控制指标见表5-1:

第五十六条 城市道路上的公交站台一般应设置在交叉口的出口道一侧,距交叉口不小于50米,站台间距500-600米。主、次干道和交通量较大的支路上的公交站台,宜采用港湾式。停靠站控制用地不小于30米×2.5米。

在路段上,同向换乘距离不应大于50米,异向换乘距离不应大于100米;对置设站,应在车辆前进方向迎面错开30米。

在道路平面交叉口和立体交叉口上设置的车站,换乘距离不得大于200米。

长途客运汽车站、火车站、客运码头主要出入口50米范围内应设公共交通车站。

第五十七条 新建、扩建和改建城市道路及城市广场、城市绿地、居住区、居住建筑、公共建筑及历史保护建筑等,应按国家有关规范设置盲道、出入口、无障碍楼(电)梯、坡道、停车位等无障碍设施,营造良好的无障碍环境。

第五十八条 建设项目用地范围内的机动车出入口,应在建设项目用地周边等级最低的道路上安排。如需设两个以上机动车出入口的,应按道路等级从低到高的顺序安排。

建设项目用地范围内的机动车出入口与城市道路尽量采用正交布置,如斜交则交角不应小于75°。

建设项目用地机动车出入口的位置距交叉口道路红线圆弧的起端:主干路应大于100米或在建设项目用地的最远端,次干路应大于80米或在建设项目用地的最远端,支路应大于50米或在建设项目用地的最远端,距桥隧坡道起止线不小于50米。

第五十九条  跨越城市道路、河道的空中通道应符合交通、消防的要求,其净宽度不宜大于6米,在城市干路上净高不小于5.5米,其它道路上净高不小于5米,并不得设置与交通功能无关的设施。

第二节 停车场(库)

第六十条 建筑项目配建的机动车停车场(库)的出入口车道及数量,应符合下列规定:

(一)停车泊位≤100辆时,应设置不少于1个双车道或2个单车道的出入口;当停车泊位数小于25辆时,如条件受限制时也可设置一个单车道的出入口,但必须完善交通信号和安全设施,出入口外应设置不少于二个等候的客车泊位。

(二)停车泊位为101-300辆时,应设置不少于1个双车道和一个单车道的出入口。

(三)停车泊位为301-500辆时,应设置不少于2个双车道的出入口。

(四)停车泊位大于500辆时,应设置不少于3个双车道的出入口。

(五)双车道出入口宽度不小于7米,单车道出入口宽度不小于4米。直线条件的坡道,其坡度不大于15%,有弯度的坡道,其坡度不大于12%。

(六)车库出入口的坡道终点面向城市道路时,停车库出入口坡道终点距城市道路红线的距离不得小于12米;车库出入口的坡道终点面向基地内部道路时,停车库出入口坡道终点距基地内部道路边线的距离不得小于6米。

第六十一条 居住区的机动车停车配建宜集中设置。若无条件采用独立式时,可采用地下室、半地下室或底层架空等形式布置;鼓励采用地下停车,不得采用机械式停车。

公共建筑配建的机动车停车库(场),地面包括首层平面或上下客层平面,停车位不宜小于总停车数的5%。公共建筑建设项目若配建机械式停车,其泊位数不得超过其所处停车场(库)总泊位数的50%,并应符合浙江省有关机械式停车场(库)的设计规范

要求。商业和商务办公建筑配建停车泊位数的10%应设置为公共泊位。公共泊位可设置于地面或地下,但须单独划定区域予以区分。

第六十二条 建设项目的配建停车场(库)的位置和数量必须在总图中标明,并与主体建筑工程同步设计、施工和使用。严禁占用绿地、道路和河道设置配建车位。

第六十三条 各类建设项目停车场(库)配建指标按表5-2控制,在建设项目地块前期研究与评估时,基于对地块区位、交通条件、建设强度、功能配比等影响因素的综合论证可适当调整停车配建指标,并在规划条件中明确。

6第六章 村庄建设规划管理

第一节 管理要求

第六十四条 本章所指村庄是县行政区内除中心城区、镇规划城镇建设用地范围外按行政区划确定并公布的村。

中心城区、镇规划城镇建设用地范围内村庄建设管理应按城镇规划有关规定执行。

村庄规划建设用地范围,应依据经批准的县域村庄布点规划和镇总体规划,再依法定程序编制的村庄规划中予以划定。

第六十五条 村庄规划应符合县域村庄布点规划、镇总体规划,村庄基础设施、公共服务设施应遵循城乡统筹的原则,合理布局,并与城镇各专项规划相衔接,妥善处理村庄建设与城镇发展的关系。

第六十六条 村庄建设应当先规划、后建设,并符合经批准的村庄规划。村庄建设必须坚持“统一规划、特色明显、合理布局、节约用地、保护耕地”的原则。

村庄规划和建设应加强对河道、古树名木、有历史价值的建筑物、有特色的村庄风貌和空间格局等人文自然环境的保护。

第二节 公共设施

第六十七条村庄公共设施项目的配置应符合表6-1的规定。

第六十八条 村庄道路应根据各项用地的功能、交通流量,结合自然条件与现状特点,确定道路交通系统,并有利于建筑布置和管线敷设。村庄道路通车净高不应小于4.5米。

第六十九条 村庄内主要道路路面宽度不宜小于7米,宅间小路路面宽度不宜小于3.5米;消防通道可利用交通道路设置,并应与公路或城市道路相连通,消防通道之间的距离不宜超过160米。

第七十条 村庄建设应妥善处理现状管线的原地保护或迁移重建;如确有必要,应根据相关规划要求允许管线或管廊穿越村庄进行布置。

第三节 村民住宅

第七十一条 村民住宅建筑面积规定:

村民住宅建筑面积控制指标为:大户(≥5人)建筑面积不超过400平方米;中户(3-4人)建筑面积不超过350平方米;小户(≤2人)建筑面积不超过270平方米。

第七十二条 村民住宅建筑间距除必须满足日照要求并符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外,应同时符合下列规定:

(一)相邻住宅山墙间距不小于2米。建筑成组布置总长超过45米或因交通、防火需要,应留不小于7米的公共通道。

(二)相互平行布置的住宅间距:

朝向为南北向,不小于南侧建筑高度的1.3倍且不小于10米;

朝向为东西向,不小于较高建筑高度的1.2倍且不小于10米;

(三)垂直布置的住宅间距:不小于较高建筑高度的1.0 倍且不小于6米。

第七十三条  村民住宅建筑层数及高度控制:

联体住宅建筑层数控制在四层以内,建筑檐口高度不得超过12.9米;

单体住宅建筑层数控制在三层以内,建筑檐口高度不得超过9.9米。

第七十四条  在文物保护单位、建筑保护地段周围及古镇保护规划控制地段的新建、改建村民住宅,其建筑高度和退让应符合文物保护和建筑保护的有关规定,并按批准的村庄规划执行。

第七十五条 当村民住宅界外是空地或与其它非住宅建筑相邻时,建筑退让和间距应按本文第三章有关规定执行,同时村民住宅与非住宅建筑的正向间距不应小于10米,山墙间距不应小于6米。


7第七章 技术指标计算规则

第一节 建筑密度

第七十六条 建筑密度是指建设用地范围内的建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。其计算公式为:

建筑密度=(建筑基底面积之和/建设用地面积)*100%。

其中:建设用地面积是指项目用地红线内的土地面积。

第七十七条 建筑基底面积,也称为建筑占地面积,即为建筑物底层外轮廓面积,其计算规则如下:

(一)建筑物底层有柱或围护结构,且有顶盖的建筑空间,按其柱或围护结构根部的外围水平投影面积计算建筑占地面积;底层有架空部分,建筑占地面积应包括架空部

分外围水平投影面积。

(二)阳台、露台、设备平台、走廊等有柱落地,或无柱落地但其结构板面距室外地坪高差小于等于2.2米的,应按其水平投影面积计算建筑占地面积(空调搁板可不计)。

(三)建筑物下方的公共通道,按其水平投影面积计算建筑占地面积。与建筑物二层及以上相连的架空通廊,若底部无柱(墙)落地则其水平投影面积可不计入建筑占地面积。

(四)落地的室外楼梯、扶梯等,按其水平投影面积计算建筑占地面积。

(五)无顶盖的庭院、中庭等不计算建筑占地面积。

第二节  容积率

第七十八条  容积率是指建设用地内各类建筑的计容面积之和与建设用地面积的比值,其计算公式:

容积率=计容面积/建设用地面积。

计容面积=建筑面积-核减面积+核增面积。

第七十九条  建筑面积应按照国家、省有关建筑面积测量规范的规定进行计算。

第八十条  地下空间容积率计算规则

(一)以室外地坪为基准,其顶板面高出室外地面不超过1米的地下室、半地下室的建筑面积,应作为核减面积不计入容积率指标。进行独立开发或专门约定的地下空间除外。

当室外地坪高于黄海高程2.92米或室外地坪标高不一致时,室外地坪标高不大于周边相邻的城市道路平均标高加上0.5米。

(二)居住建筑:地下空间用于停车、人防等功能的,建筑面积不计入容积率。地下空间开发除停车、设备等其他功能,且层高不超过4.5米的,建筑面积计入容积率。若层高在4.5米至6米之间的,按建筑面积的1.5倍计入容积率。超过6米的,按建筑面积的2倍计入容积率。

地下室底板应为结构板,不得采用填充等形式降低地下室高度。

(三)非居住建筑:地下空间不计入容积率。用作商业、办公等功能的,应按有关标准配备停车等设施。

第八十一条  符合以下各款的,应作为核增面积计入容积率指标。

(一)设计层高超过规定层高的,其核增面积计算公式为:核增面积=超过规定层高部分的建筑面积×核增系数。(详见表7-1)

符合上述规定的非封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计入容积率,全封闭阳台或不符合上述条件的半封闭阳台,均按其外围水平投影面积计入容积率。

隔层设置阳台的,可不计算建筑容积率,但阳台需采用外挑式且进深不大于2.4米,阳台面积得大于8平方米。

房屋结构范围内属于一户专有的标注为阳台、空中花园、入户花园、花池、设备平台等有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的非封闭建筑空间,均认定为阳台性质,计算容积率与前款规定相同。

(三)住宅设备平台计算

每套住宅单层设备平台不超过3个,进深不大于1米,水平投影总面积不大于4平方米。不符合上述条件的设备平台,均按其外围水平投影面积计入容积率。

(四)住宅飘窗计算

窗台高度不小于0.4米,净高不小于2.2米,窗台底板应为结构板,不允许填充墙做窗台。不符合上述条件的设备平台,均按其外围水平投影面积计入容积率。

(五)底层架空层计算

底层架空层计入建筑层次,其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。符合下列情况的底层架空层,其建筑面积不计入建筑容积率:

a.净高3米以上,以柱、剪力墙落地;

b.视线通透,提供相对集中公共空间,一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;

c.无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

第三节  建筑高度

第八十二条  建筑高度是指建筑物室外地坪至檐口、女儿墙或屋脊顶的垂直距离。其计算方式如下(见图7-1):

平屋面建筑:按建筑外墙散水处至屋面面层计算,如有女儿墙,按女儿墙顶点高度计算。

坡屋顶建筑:屋面坡度小于等于30度的,自室外设计地面算至檐口顶;坡度大于30度的,自室外设计地面算至屋脊顶。

图7-1 建筑高度计算图

第八十三条 水箱、电梯机房、楼梯间、设备用房等突出屋面的附属设施,其高度在5米以内,且水平面积之和不超过该屋面水平面积的1/4的,不计入建筑高度。

第四节 绿地率

第八十四条 绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和与建设用地的比率。计算绿地率的绿地面积包括:建设用地内的公共绿地、宅间绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地面积。

第八十五条 绿地面积的计算按如下规定执行:

(一)成片绿地(指种植乔灌花草的纯绿化地),按实际面积计算;坡地绿化以垂直投影面积计算。

(二)建(构)筑物周边绿地,从建(构)筑物垂直投影范围以外计算绿地面积。

(三)行道树、树阵及树池的绿地面积计算:

1.城市道路的行道树按宽1.5米乘树池实际长度计入绿地面积。

2.对于采用树阵植树方式的场地和单植乔木,按树池面积计入绿地面积。

(四)建设项目的屋顶按要求实施绿化的,按照下列规定计算附属绿地面积:

2、建设项目实施屋顶绿化(每块面积应不小于50平方米)按比例计算的绿地面积总额,不得超过建设项目绿地总面积的30%。

(五)利用建(构)筑物垂直面实施永久式的立体绿化,且覆土厚度0.5米以上,种植宽度0.5米以上的,可在原有绿化种植面积的基础上按种植长度乘以0.2米增计项目绿地面积。

(六)林荫式停车场:露天停车位间种植有乔木或通过其他永久式绿化方式进行遮荫,满足绿化遮荫面积大于等于整个停车场面积30%的,按停车区域面积的20%计入有效绿地面积;林荫停车场按折算系数计入的绿地面积不得超过项目绿地总面积的20%。

露天停车位间选择浓荫落叶乔木且胸径12厘米以上,绿化隔离带宽度不小于1米,采用“二位二树”布置(见图7-2)的林荫停车场,可按下列计算公式折算为有效绿地面积:

(停车位铺装面积+车位间绿化隔断面积)*50%=绿地面积。

第八十六条 下列情形不计入绿地面积:

(一)设置与公共绿地隔离设施(如围墙、格栅、绿篱等)的住宅底层庭院式绿地。

(二)机动车道,植草砖(格)铺装,各类运动场如网球场、羽毛球场、篮球场、

游泳池、戏水池等。

(三)各类地面建筑设施,如化粪池、散水坡、蓄水池、旱喷池、生产水池、消防水池等。

(四)消防登高带、消防登高面(包括植草砖、格等隐型设计)。

(五)建设用地内规划保留的自然河流等水体。

(六)其它不计入绿地面积范围:活动式种植(箱)池、盆花、室内绿化、阳台绿化等。

第五节 建筑日照分析

第八十七条  建筑日照间距计算公式:

L= i×(H-H1+H2)+L1

L:建筑日照间距;i:日照间距系数;H:产生遮挡建筑高度;H1:允许扣除的受遮挡建筑底层车库层层高;H2:产生遮挡建筑与受遮挡建筑的室外地坪高差;L1:产生遮挡的建筑檐沟(雨篷、北阳台)出挑宽度。

突出建筑物北沿墙的楼梯、北阳台、窗台遮阴板及出屋面的老虎窗等超过建筑物长度的1/5的,计入遮阴范围。

第八十八条  建筑日照分析参数要求:

地理位置:嘉善县,东经120°56'、北纬30°50'。

有效时间段:大寒日8:00至16:00,冬至日9:00至15:00。

日照时间计算:日照时间要求为2小时的,由两个连续时段累加计算;日照时间要求为3小时的,可由3个连续时段累加计算。

时间间隔:不超过5分钟。

采样点间距:不超过0.6米。

第八十九条  窗户日照计算规定:

a.计算高度:按离室内地坪0.9米的高度计算。

b.计算宽度:窗户宽度不大于2.4米的,按实际宽度计算;大于2.4米的,取2.4米计算。

c.多窗户计算:单个居室有2个及以上主朝向窗户时,只需对较宽窗户作日照要求(如同宽,则要求窗户宽度大于1.2米即可)。

居室标准:卧室不小于5平方米,起居室不小于10平方米,独立开门、有直接采光的窗户,且室内净高不低于2.40米;多、高层住宅中的书房、储藏室面积大于5平方米且符合上述要求的,按居室控制。

住宅建筑面积在144平方米及以上时,套型不明确或不合理的可按4居室控制,南向至少有2个窗户满足日照要求。


8第八章 附 则

第九十条 本规定实施前已取得《建设项目选址意见书》或《建设用地规划许可证》,并经核定规划条件的建设项目,或已取得《建设工程规划许可证》的建设项目,在有效期内,仍按原规定执行,超过有效期的,由县城乡规划行政主管部门重新核定。

第九十一条 本规定由嘉善县住房与城乡规划建设局负责解释。

第九十二条 本规定自2015年 月 日起实行。


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