【杭州市】《富阳市城乡规划管理技术规定(试行)》

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1第一章 总则

第一条 为了加强本市城乡建设规划管理,协调城乡空间布局,节约和集约利用资源,保证城乡规划的顺利实施,提高人居环境质量,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《杭州市城乡规划条例》等法律、法规和相关规定,结合本市实际制定本规定。

第二条 本规定适用于本市域城市和中心镇规划区范围,其它镇、乡可参照执行。

第三条 编制控制性详细规划和各项建设工程规划管理必须符合本规定。

风景区、历史文化保护区、文物保护单位及其保护范围、三江两岸控制范围及经市城乡规划主管部门综合协调确定的其它区域的建设,应按批准的专项规划执行。

第四条 农村村民建房应当符合村庄规划,按照《富阳市人民政府关于富阳市农村村民建房管理的若干意见(试行)》(富政函〔2012〕163号)及市政府相关规定执行。

第五条  建筑物临时改变使用功能及临时建设工程管理,按照相关规定执行。


2第二章 建设用地管理

第一节 城市用地分类和适建范围

第六条 城市建设用地,根据其主要用途和功能分区,遵照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)分类。

第七条 各类城市建设用地适建范围应符合规划用途及土地出让用途。

第二节 建设用地

第八条  规划用地范围的划定应符合下列要求: 

(一)规划用地范围的划定应遵循土地完整性原则和节约用地原则。

(二)当规划用地周界为自然分界线时,用地范围应划至自然分界线。

(三)当规划用地周界与其它用地相邻时,用地范围应划至双方用地的交界处。

第九条  建设项目分期建设应符合下列规定: 

(一)分期建设的实施年限不得超过土地划拨决定书或者土地出让合同约定的竣工期限,并应当优先安排基础设施和公共服务设施的建设。

(二)同一建设用地规划许可的建设项目一般不得分期建设。确需分期建设的项目,建设单位应当在建设工程设计方案中明确分期建设和分期实施年限,并持建设项目批准、核准或者备案部门同意分期建设的意见书向市城乡规划主管部门提出申请。符合要求的,由市城乡规划主管部门分期核发建设工程规划许可证,单宗土地分期建设原则不大于三期。

第十条  零星地块开发的建设用地面积应不低于表一规定的下限值,当低、多、高层建筑混合布局时,按较大的下限值控制。

表一  零星地块开发的建设用地面积下限值表

建设用地未达到表一规定的下限值,但有下列情况之一,且不影响城市规划实施的,经市城乡规划主管部门核准可予以建设:

(一)邻近土地已经完成建设或为道路、河流等,确实无法调整、合并的;

(二)因城市公共事业需要的;

(三)经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋,需进行翻修的项目。

第十一条 城市空域保护

(一)在城市规划区内设机场的航空主管部门,应根据使用飞机的特性和助航设备性能,对机场及附近一定范围规定净空障碍物限制面的平面、斜面,制定净空保护范围图,经城乡规划主管部门和航空(机场)主管部门审查认可后实施。凡在机场净空保护范围内,新建或改建建(构)筑物的高度必须符合机场飞行区技术标准规定的净空保护要求。

(二)凡需防止电磁波干扰或设置产生电磁辐射设备的建设项目选址时,建设单位必须提供有关技术资料(防干扰或产生辐射的范围等),绘制微波通道走向及范围图,提出具体的空域保护要求及保护期限等。

(三)微波站址与机场、大型桥梁及重要军事设施的距离不少于5公里,距离铁路不少于1公里

第十二条 地下空间利用

鼓励地下空间的开发建设,地下空间的开发建设应符合下列要求:

(一)地下空间的开发建设须保证规划以及现状城市市政、水利、交通等设施的建设空间和安全使用要求,满足绿化种植的覆土要求;

(二)核心商务区、连片开发的商务功能区块、交通枢纽设施以及其它公共活动较为集中地块的地下空间,应统一规划,合理布局,连通建设;

(三)单个地块的地下空间离界要求应满足相关规定,多个地块统一建设的地下空间离界要求按照批准的详细规划设计方案执行。

第三节 建筑容量

第十三条 建筑容量应兼顾社会、环境和经济效益,与用地性质、功能相适应,并满足交通、安全、人防、环卫以及其它相关配套等方面的要求。

第十四条 建设用地的规划条件根据控制性详细规划、专项规划和建设项目的具体情况确定。相关特殊建筑及设施,可按专业规范要求确定建筑容量指标。

第四节 绿地

第十五条  各类建设用地的绿地率须符合国家相关规范,具体绿地率控制指标参照表二。经批准的规划对绿地率另有规定的,按规划执行。

第十六条 建设项目用地范围内的各类绿地包括以下类型绿地: 

(一)地面绿化用地:覆盖各类生长机质,上部无建筑物、构筑物遮挡,适于栽植各类植物的用地。折算系数按投影面积的100%计算。

(二)悬空建筑(阳台、雨篷等)下绿地,具体计算方法参照表三。


(三)绿地范围内的水体,主要有以下类型,具体计算方法参照表四:

1.景观水体;

2.跌水;

3.景观良好、水质清澈、水岸造型优美的各类水池(不包括游泳池、旱喷池及生产水池)。

四)屋顶绿化,主要有以下类型,具体计算方法参照表五:

1.地下车库屋顶绿化;

2.地下建筑物的屋顶绿化;

3.建筑物裙房和一层建筑的屋顶绿化。

第十七条  城市沿江、河等两侧绿地的宽度应符合下列规定: 

(一)富春江两岸绿地控制按照富春江流域相关规划执行; 

(二)主城区其它河道(北支江、洋浦江、南渠、北渠、新义溪、高桥江、新桥江、一号渠、二号渠、三号渠、四号渠、五号渠、鹿山渠城区段、祥渠浦)两侧各控制绿地宽度原则上不小于15m。


3第三章 建设工程管理

第一节 低、多层建筑之间的建筑间距

第十八条 新建房屋建筑间距,应当综合考虑安全、通风等因素合理确定,建筑间距的控制以被遮挡建筑的主朝向作为控制对象。

第十九条 住宅主朝向间距不应小于13m,但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m,且应符合下列规定:

1.平行布置且朝向为正南北向时,不应小于南侧建筑高度的1.25倍。

2.平行布置且方位为非正南北向时,住宅正面间距可按表六《不同方位间距折减系数》换算。

注:①表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角

    ②L为南(东、西)侧遮挡建筑高度1.25倍 

3.两幢建筑非平行布置,当夹角小于等于30°时,按平行关系控制,并按被遮挡建筑的方位角进行系数折

第二十条 与北侧非住宅建筑的间距,最小距离不应小于住宅高度的0.7倍且不应小于13m,其中遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10 m。

第二十一条 住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的,当对住宅主朝向产生较大视线干扰时(住宅建筑最不利点视角a大于等于30°),其间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍,且间距不小于9m。

当对住宅主朝向产生视线干扰较小时(住宅建筑最不利点视角a小于30°),其与住宅垂直布置的建筑间距不小于9m,遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6m。

第二十二条 新建住宅楼为被遮挡建筑时,底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的,与南(东、西)侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度(最多扣除4m),且不应小于13m;当新建建筑为遮挡建筑时,间距不得扣除被遮挡现状住宅底层非居住建筑的高度(不含同步规划先行建造的住宅)。

第二十三条 住宅山墙之间间距,应符合下列规定:

1.相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时,外边线距离不宜小于6m。

2.相对建筑均开窗或设阳台时,外边线距离不应小于8m。

第二十四条 老年人居住建筑、医院病房、中小学普通教室、大中小学宿舍、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置的,间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍,且不应小于15m;与其主朝向垂直布置的建筑的间距,不应小于南侧建筑高度的1.25倍, 且不应小于13m。当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时,应参照住宅建筑的相关规定折减后确定间距。

老年人居住建筑、医院病房、中小学普通教室、大中小学宿舍、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与两侧其它建筑的山墙间距参照住宅建筑控制。

第二节 高层建筑与周边建筑的建筑间距 

第二十五条 高层建筑与北侧、东侧、西侧住宅的间距,其日照应满足国家规范和《浙江省城市建设工程日照分析技术管理规程》的要求(满足大寒日在有效日照时间带内不小于3小时的日照标准),并应符合下列规定:

1.高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅的间距,按以下公式计算:L =(H - 24)×0.3+ S

注:式中L为建筑之间间距(m),最小值29m;H为高层建筑高度(m);S为高层建筑正南北向投影的宽度(m)。

(1)L值大于1.25H时按1.25H控制;当按1.25H计算时形体规则的遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折减系数;

(2)同一地块内建筑同步设计的,建筑间距可折减至0.9L,但不能与本条第(1)款同时适用;

(3)当受遮挡建筑为新建住宅时,L值可扣除其非居住用房的高度,但扣除的最大值为4m。

2.高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距,应符合下列规定:

(1)住宅主朝向面向高层建筑,或住宅主朝向与高层建筑正北投影范围正面相对的,间距不应小于24Q(单位m,下同)。

①Q为高层建筑高度综合影响系数,详见附则一《名词解释》

②同一地块两建筑同步设计时,可取消Q值的计算,并适用本章所有条款。(本条款Q值为打斜线遮挡建筑的影响系数)

(2)住宅与高层建筑山墙相对,或平行布置前后错开的,间距不应小于13Q。

(3)采取第(1)、(2)款以外的其它布置方式的,间距不应小于18Q。

第二十六条  高层建筑与南侧住宅的间距应符合下列规定:

1.高层建筑与南侧南北向布置的低、多层住宅外墙的间距,不应小于18Q;与南侧东西向布置的低、多层住宅北山墙的间距,不应小于13Q。当高层建筑为居住建筑时还必须满足第一节有关低、多层建筑遮挡居住建筑的规定。(本条款Q值为不打斜线北侧高层建筑的影响系数)

2.非居住高层建筑与南侧高层住宅外墙的间距,不应小于24Q。(本条款Q值为打斜线遮挡建筑的影响系数)

第二十七条  老年人居住建筑、医院病房、中小学普通教室、大中小学宿舍、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住

宿楼等建筑,按住宅与高层建筑间距标准控制,应进行日照分析,其日照应满足国家规范和《浙江省建筑工程日照分析技术管理规程》的要求。

第二十八条  高层非居住建筑之间的间距,应符合下列规定:

(1)平行布置的,与地块外建筑外墙间距不应小于20Q,与地块内建筑外墙间距不应小于15m。(本条款Q值为打斜线遮挡建筑的影响系数)

(2)相互垂直布置的,应大于等于13Q;南侧建筑主朝向为南北向时,应大于等于15Q。(本条款Q值为打斜线遮挡建筑的影响系数)

(3)高层建筑山墙之间间距不应小于13Q。(本条款Q值以较高的高层建筑的影响系数为准)

第二十九条  高层建筑与其周边相邻地块的低、多层非居住建筑(老年人居住建筑、医院病房、中小学普通教室、大中小学宿舍、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等非居住建筑除外)的间距,应符合下列规定:

1.相互平行且朝向为正南北向时,建筑间距不应小于15m。

2.相互垂直布置时,建筑间距不应小于13m。

3.相互山墙相对时,建筑间距不应小于9m。

4.高层建筑为居住建筑的,其与多层非居住建筑的间距,还必须满足第一节有关多层建筑遮挡居住建筑的有关规定,且外墙之间间距不应小于18m。

5.低多层建筑为宾馆客房和集体宿舍等建筑的,前四款规定的最小间距,应乘以高层建筑的Q值。

第三节  建筑退让

第三十条 沿建筑基地边界和沿城市道路其退让距离应符合本节规定,同时应符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第三十一条 建筑物后退用地边线,按照下列规定控制:

(一)各类建筑后退用地边线,必须符合建筑间距控制的规定。

  二) 界外是公共绿地的,绿地东、南两侧建筑退让绿地不宜小于5m,其余不小于3m。

(三)地下建筑物、构筑物退让用地红线,不小于深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的1.0倍,且不小于5m,其自用管线和支护结构的外侧的离界距离不小于1m;新建建筑的地下室与现状住宅的外墙距离不宜小于10m,与住宅的山墙距离不宜小于6m。后退用地红线确有困难的,应采取技术安全措施和有效的施工方法,经相应的施工技术论证部门评审,并由原设计单位签字认定后,其距离可适当缩小,但围护桩和自用管线不得超过用地红线。

(四)在后退道路红线大于8m时,允许阳台、雨棚、台阶、踏步、井道等突出部分在后退距离的五分之一的范围内安排。

(五)大门及门卫设施,后退道路红线不小于3m。高度不超过5m的机械式停车设施后退围墙不小于1.5m,并应符合间距等其它相关规定。高度不超过5m的变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建、构筑物,后退相邻建设用地的边界不小于3m。相邻地块地下室按规划应设置连接通道的,按照规划批准的方案实施。

(六)沿路单体面宽超过70m的高层建筑,应按建筑后退道路红线距离的1.1倍控制。沿路单体面宽超过100m的高层建筑,应按建筑后退道路红线距离的1.2倍控制。

(七)本条不适用于已建建筑与新建道路及交叉口之间的距离要求。

第三十二条  建筑物后退用地边界距离应符合下列规定:

1.当界外是空地、建设项目性质未明确时,低层、多层建筑后退南北边界的距离为1.25H/2以上,且不小于5m;山墙后退东西边界距离按住宅山墙间距的一半控制,且不小于3.5m。

面宽不大于32m高层建筑后退南北边界的距离为1.0H/2以上;面宽大于32m的高层建筑后退南北边界的距离为1.25H/2以上。山墙后退东西边界距离按住宅山墙间距的一半控制,且不小于6.5m。

建筑其它朝向的后退边界距离,按建筑高度的一半控制。

2.当界外建设项目性质已明确时(含已建),建筑后退边界的距离根据建设项目性质及建筑间距的要求确定,并同时满足消防等其它间距要求。

第三十三条  沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑,其后退道路规划红线的距离不得小于下表(表七)所列值。特殊情况由城乡规划主管部门根据实际情况另行确定。


表七 建筑后退道路规划红线最小距离表

沿城市机动车高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑,其沿高架道路主线边缘线后退距离,不小于30m;其沿机动车高架道路匝道边缘线后退距离,不小于15m。

沿城市交通性干路、景观性道路新建、改建、扩建的各类建设项目,其建筑红线后退规划道路红线距离不得小于15m(除两侧有道路景观绿化控制要求外);沿城市其它道路的新建、改建、扩建的各类建设项目,其建筑红线应根据不同地段的要求,后退道路红线参考表七。具体后退距离应按道路性质、道路宽度、交叉口视线等要求以及建筑物的性质、高度等条件确定,并应符合表七规定。其中交叉口后退按较宽道路控制,后退距离以交叉口规划红线为基准。

第三十四条  新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、学校等有大量人流、车流集散的建筑,其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离,一般不得小于15m,并应留出临时停车或回车场地。特殊情况由市城乡规划主管部门根据实际情况另行确定。

第三十五条  沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置,或设于建筑物底层。

第三十六条 工业建筑退让用地红线规定:与民用建筑项目相邻时,按建筑高度的一半退让;与工业用地相邻时,应满足消防规范相关要求。

工业用地内部建筑间距应满足工业建筑设计规范。

有特殊要求的工业项目,应满足相应的规范和标准。

位于特殊地区的工业项目,应满足相关城市规划要求。

第三十七条 沿城市高压架空线走廊的建筑,其投影线离开边导线的水平安全距离应符合表八规定。在执行表八规定有困难时,由城市规划行政主管部门会同供电等部门核定。 

第四节 建筑高度

第三十八条 本市主城区内(富春街道、东洲街道、鹿山街道、春江街道、银湖街道)新建、扩建建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防外还应遵守《富阳市富春江两岸(主城区)建筑高度控制导则》等方面的要求。

第三十九条 在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第四十条 在文物保护单位和保护建筑周围的建设控制地带内新建、改建建筑物,其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定,并按经批准的控制性详细规划执行。

第五节 停车设施建设

第四十一条 城市快速路主车道上严禁开设大型公共停车场(库)出入口;城市主干路主车道上严格控制开设出入口;设置在交叉口附近的停车场(库)出入口应开设在等级相对较低的城市道路上。

第四十二条 公共停车场(库)出入口,距离主干路交叉口道路红线转弯圆弧的起端应大于120m或在基地最远端;距离次干路交叉口道路红线转弯圆弧的起端应大于100m或在基地最远端;距离支路交叉口道路红线转弯圆弧的起端,应大于50m或最远端。

第四十三条 吸引有大量出租车的旅馆、饭店、娱乐场所、办公、超市、商场和医院等公共建筑,应在基地内主体建筑人流出入口处设置适量临时停车泊位。在有接送学生上下等需求的幼儿园、小学等教育设施附近,应设置临时停车泊位。

第四十四条 停车场(库)单位车辆的停车面积应符合表九规定。

第四十五条 由于地形条件限制,布置地下停车位可按子母停车位方式设置,但这种子母停车位的里面一个子车位必须按1/2计算车位,子母车位总数不宜大于核定总停车数的20%。

第四十六条 各类建筑自建的停车场车位指标应不小于表十规定。    

②体育场馆中一类指体育场座位数≥15000个,体育场馆座位数≥4000个:二类指体育场座位数<15000个,体育馆座位数<4000个,三类指娱乐性体育设施。

第六节 城市景观与环境   

 第四十七条 沿富春江界面(东洲岛头至鹿山新城区域为重点规划区域)应参照《富春江沿岸景观风貌控制规划》,两岸色彩、高度、建筑形态等城市设计要素进行分区引导,对高层簇群、开放空间及夜景灯光进行规划设计,并对沿江地区重要地段与节点进行详细设计。

第四十八条 城市建筑色彩应参照《富阳市城市色彩研究》,在以“郎丽淡雅、丹青秀润”主旋律下,构建起由不同色彩形象类型;落实各个控制区域的色彩概念与结构、色彩形象定位、营造注意事项和色彩量化控制。

第四十九条 主城区建筑高度应参照《富阳城市建筑高度分区规划及沿江天际线研究》,形成富阳主城区高度控制分区及控制要则,并对沿江天际线、色彩进行规划引导。

第五十条  城市景观要注重城市的整体效果,提高城市整体环境质量;要注重形成城市景观的地方特色和各类功能区的特色。除历史文化保护地区外,要体现时代的特征。城市景观规划应对景观地区、地带、景观保护范围、节点的建

筑物、构筑物、城市小品等的体量、形式、风格、高度、色彩等方面提出相应的技术要求。

第五十一条 沿街建筑的立面和空间造型设计应符合详细规划或城市设计确定的原则,未制定详细规划或城市设计的,沿街建筑的建筑红线在符合有关退让规定的前提下,形成整洁有序的城市界面,并注意在形成城市界面的基础上,结合交通、绿化和人流集散需要,变化街道空间,丰富城市景观。

第五十二条 建筑外立面材料及色彩经市城乡规划主管部门审查同意后,不得随意更改,若确需更改的,须重新报市城乡规划主管部门审查。

第五十三条 沿街不应设置实体围墙。确需砌筑的实体围墙,形式要美化,与周围景观协调,高度不应超过2.2m(参考点为外围道路人行道标高)。

第五十四条 涉及已建建筑外部造型、色彩的改变,必须以楼幢为单位整体规划设计,并应保持与周围环境的协调统一。封闭阳台,空调室外机、太阳能热水器、防盗铁栅等户外设施的安装,沿街建筑应按照市容环卫管理标准设置,不得影响城市景观。沿街建筑立面上设置烟囱、烧火道、垃圾道、室外楼梯等设施时,应对上述设施进行隐蔽或美化。

第五十五条 室外装修不得侵占公共空间,不得增加使用面积,屋顶改造应符合有关间距、日照、消防、通风等规定。

第五十六条 设置城市雕塑应符合城市景观,选址应不影响城市交通。雕塑和小品应造型优美,其设计应考虑设置环境的人文景观、自然景观和尺度、色彩、质感等因素。


4第四章 社区配套

第一节 社区用房

第五十七条 落实社区用房配建的政策。落实新开发住宅小区按主城区每百户建筑面积不少于50m2,小城市、中心镇每百户建筑面积不少于30m2配建社区用房的政策。

第二节 公交首末站

第五十八条 优先安排公交设施的建设用地,任何单位和个人不得占用公交设施用地或改变用途。

第五十九条 按照公交首末站影响区域内服务人口不小于10标台/万人的公交车辆配置标准确定公交首末站的建设规模。合理规划设置场站和公交配套设施,应将公交场站的配套设施纳入城市旧城改造和新城建设计划,将公交站场视为社区配套建设的一项内容。实行同步设计,同步建设,同步竣工,同步交付使用,对符合公共交通车辆通行条件的社区,应设置公交线路及相关的站点,在主干道上,应建设港湾式停靠站,配套完善站台候车亭等设施。

第三节 社区体育运动设施建设

第六十条 城市社区体育设施建设应纳入城市规划,贯彻统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

第六十一条 城市社区体育设施可根据需要设置在室内或室外,室外用地面积与室内建筑面积控制指标应满足以下要求:

1.人均体育设施用地面积0.30—0.65m2。

2.根据不同的人口规模,城市社区体育设施项目室外用地面积与室内建筑面积应符合表十一的规定。

第六十二条 在规划与建设中应设置适应多种体育项目的多功能运动场地。


5第五章 市政工程管线

第六十三条 新建、改建、扩建道路工程应当编制道路管线工程综合规划,并应符合相关技术规范。

第六十四条 电力、电信、给水、排水、燃气等各种管线原则上地下埋设,已有的城市架空线结合城市改建逐步改为地下埋设,并按专项规划执行。

第六十五条 电力、通信管线应当同管位,同沟埋设。

第六十六条 综合布置的各类管线相互间的水平和垂直净距,应当符合有关要求。

第六十七条 在道路中心线以东(或以南)安排污水管、燃气、电力管线;在道路中心线以西(或以北)安排雨水管、给水管、电信管线。

第六十八条 规划道路红线宽度超过30m的城市干路宜两侧布置给水配水管线和燃气配气管线;道路红线宽度超过50m的城市干路应在道路两侧布置排水管线。

第六十九条 在不影响城市景观、公共安全、道路交通等前提下,在工业区允许布置工业供热等地上管线。

第七十条 市政工程管线施工覆土前,须经规划部门验收后方可施工。

第七十一条 居住项目,应有节水工程专项设计内容,节水设计应明确综合利用雨水、中水等非传统水源措施。


6第六章 场地设计标高

第七十二条 在建筑总平面设计中,场地设计标高与建筑±0.00标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划确定。

第七十三条 场地设计标高的确定(内部主要道路及铺装广场标高)要求:

1.场地现状地形标高低于相邻地块或规划道路中心标高的,或现状地形标高高于相邻地块和道路中心标高在0.6m以内的,场地设计标高不宜超过相邻地块或道路中心标高0.6m。

2.现状地形标高超过相邻地块或规划道路中心标高0.6m以上的,设计时不宜抬高现状标高。

3.场地周边与相邻地块、城市道路临界处的设计标高,不宜超过相邻地块、城市道路中心设计标高0.3m;场地周边有多个道路中心标高或道路有一定坡度的,可结合具体情况确定。

4.场地结合园林设计进行景观堆坡的,可以根据需要适当进行地形改变。

5.特殊地形,另行报市城乡规划主管部门确定。

第七十四条 建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接。必须设置非机动车道、无障碍设施的,尺度、坡度等应满足国家规范要求。

第七十五条 建筑±0.00标高的规定:

1.建筑室内地坪±0.00标高必须为地上首层建筑的室内地坪位置。

2.建筑±0.00标高与室外的标高差,无地下、半地下室的应控制在0.6m以内;有地下、半地下室的宜控制在1.5m以内。


7第七章 附 则

第七十六条 附录

附录一:名词解释

附录二:建筑层高控制及容积率指标计算规则

第七十七条 本规定由富阳市城乡规划主管部门负责解释。

第七十八条 本规定施行前,已签订国有土地出让合同(划拨土地决定书)的土地,按原规定执行,拆建、改建和扩建项目按本规定执行。

第七十九条 本规定自发文之日起30日后施行,原发《关于印发富阳市城市规划管理技术规定(试行)的通知》(富政函〔2007〕30号)同时废止。

附录一 名词解释

1.容积率:指建筑的地上建筑面积总和与建设用地面积的比值。

2.建筑密度:指建筑物底层占地面积与建设用地面积的比率(用百分比表示)。

3.建筑高度:指建筑室外地面至建筑物檐口(包括女儿墙)顶的高度。

4.面宽(S):指一幢建筑物主朝向两侧外边线的垂直距离。

5.绿地率:建设用地范围内绿地面积与建设用地面积的比率(用百分比表示)。

6.用地兼容:在不影响城市规划实施的前提下,在规划编制和实施阶段,对不同类别性质用地进行合理选择、调配的弹性规定。

7.建筑间距:指建筑外墙面之间的最小垂直距离,或建筑最近点之间距离。

8.低层建筑:指高度小于等于10m的建筑。

9.多层建筑:指高度小于等于24m的建筑。

10.高层建筑:指高度大于24m的建筑。

11.地下建筑:指地下建筑物,低于室外地坪且超过1/2建筑面积,按地下空间计算;高于室外地坪且超过1/2建筑面积,按地上空间计算。

12.遮挡建筑:指对现状或规划建筑的日照条件产生影响,且与日照受到影响的建筑的主要采光面存在主朝向间距的建筑。

13.Q为高层建筑高度综合影响系数,是用来反映高层建筑由于高度不同而对周边建筑的交通、视觉、环境等方面产生的综合影响程度。Q值取值见下表:

14.为便于在执行本通则条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:

(1)表示很严格,非这样做不可的用词:正面词采用“必须”;反面词采用“严禁”。

(2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:正面词采用“应”;反面词采用“不应”或“不得”。 

(3)表示允许稍有选择,在条件许可时,首先应这样做的用词:正面词采用“宜”;反面词采用“不宜”。 

表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用“可”。

附录二  建筑层高控制及容积率计算规则

(一)建筑层高与建筑面积的计算规定

1.多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米(建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的,可适当增加其标准层高度,但不得大于3.4米),低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米,当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等起居室(厅)当层高在户内通高的部分应不大于该户型套内面积的25%,并按其实际面积计入容积率。

2.办公建筑标准层层高不得大于4.2米;办公建筑非标准层层高应小于4.8米,当大于等于4.8米小于6米时,

不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。

3.商业建筑(指零售商业等)当层高大于等于5米小于6米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。

4.办公、商业建筑层高大于等于6米小于8.2米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米(即6+2.2米)时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘3倍计算。

电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房(2000平方米以上功能集中布置的单一空间)等确因建筑设计规范要求加大层高的,可按实际建筑面积计算容积率。

5.当工业厂房层高大于等于6m,均按该标准层建筑面积乘2倍计算容积率(特殊工业要求的除外)。

6.鼓励建筑设底层架空层(含文化、体育、教育等公共建筑)。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入

地块容积率:净高3米以上,以柱、剪力墙落地;视线通透,提供相对集中公共空间,一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。

7.地下空间:层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。若因地势等原因室外地坪高低变化较大时,按相关规定处理。

(二)阳台

1.阳台的定义

(1)阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。

(2)阳台按结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台(以下简称复合型阳台)三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台,凹入房屋外墙的阳台为凹阳台,当阳台由凸凹两部分构成时,为复合型阳台。

2.按阳台计算面积的界定形式

(1)凹阳台:阳台(围护结构外围)水平投影面积不大于8.0 m2且其进深(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)不大于2.4m。

(2)凸阳台和复合型阳台:阳台(围护结构外围)水平投影面积不大于10.0m2且其进深(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)不大于2.4m。

(3)房屋结构范围内标注阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间,无论其名称如何,符合以上1、2款形式的,按阳台计算建筑面积;不属于以上1、2款形式的,均视为非阳台建筑空间,按实际投影面积全部计算容积率。

(4)建筑面积小于等于90m2户型,阳台总投影面积不大于8m2;建筑面积大于90m2小于等于140m2户型,阳台总投影面积不大于12 m2;建筑面积大于140m2户型,阳台总投影面积不大于16m2。超出规定部分均按投影面积计算建筑面积和计入容积率。

3.阳台的面积计算细则

(1)阳台(含上盖高度大于或等于两个自然层时)按其围护结构外围水平投影面积一半计算容积率。

(2)阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时,按上盖或阳台围护结构较少的水平投影面积一半

计算容积率;当上盖宽度不大于0.6m时,阳台不计算容积率。

(3)一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标,并相应计算容积率。

(三)花池

高层住宅不得在阳台外或外墙外设置花池。低、多层住宅在阳台外或外墙外设置花池时,花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6m以上,花池放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施。在阳台结构底板内设置花池时,按阳台规定计算花池面积。

(四)设备平台

设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。建筑面积90m2以下的户型(含90m2户型),其设备平台的总投影面积不大于3m2,建筑面积90m2以上的户型,其设备平台的总投影面积不大于5m2。

符合以上条件的,设备平台不计算建筑面积;超出以上面积部分按水平投影面积计算容积率指标。不得沿阳台的长边在阳台外部设置设备平台,沿短边设置时,其进深不得超过0.7m。

(五)飘窗

建筑飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3m,自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6m,窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2m。  

符合以上条件的,飘窗不计算建筑面积;不符合以上条件的,按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。

(六)其它要求

1.设计单位在对建筑进行设计时应按照以上规定及相关规范进行设计并计算建筑面积及容积率等相关指标。

2.施工图设计文件审查机构应当按照以上规定及相关规范,对施工图相关设计及建筑面积计算严格把关。

3.对于已颁布实施相关规定条款与本规定相矛盾的,一律按本规定执行。


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